Dự thảo giá đất từ năm 2015 làm "loạn" thị trường nhà đất?

Theo đó, mức giá đất cao nhất được áp dụng cho đô thị loại đặc biệt sẽ tăng gấp đôi so với mức trần hiện nay. Cụ thể, khung giá đất tại Hà Nội và Tp.HCM hiện nay có mức tối thiểu là 110 nghìn đồng/m2 và tối đa là 81 triệu đồng/m2 sẽ tăng lên 1,5 triệu đồng/m2 và 162 triệu đồng/m2.

Trong giá thành một sản phẩm bất động sản (BĐS) thì giá đất thường chiếm từ 15 đến 25%. Như vậy, một khi khung giá đất mới được áp dụng thì giá BĐS cũng sẽ tăng nhiều nhất là 10%. Song, đây chỉ là giá đất của thị trường cấp 1 với đối tượng cung cầu có một bên là Nhà nước. Còn các giao dịch của thị trường cấp 2 giữa các tổ chức hoặc cá nhân với nhau sẽ tăng với tỷ lệ tăng cao hơn. Thực tế này sẽ đưa đến hậu quả là giá BĐS tăng một cách đột ngột. Không chỉ vậy, với mức giá đất hiện nay, công tác giải phóng mặt bằng gặp không ít khó khăn thì khi giá đất tiếp tục tăng không biết khó khăn sẽ khó giải quyết đến thế nào. Không chỉ vậy, chi phí đầu vào cũng sẽ lớn lên theo mức giá đất sẽ làm giảm năng lực cạnh tranh về sức hút đầu tư ngoại.

Bài học thực tế trong năm 2009, tại Hà Nội vàTp.HCM, giá văn phòng đạt khoảng 99 USD/m2, đắt ngang với Tokyo, trong khi tại Bangkok mức giá này chỉ ở 30 USD/m2. Vì thế, đất nước Thái Lan đã thu hút được nguồn đầu tư lớn từ các tập đoàn đa quốc gia cũng như các nhà đầu tư nước ngoài.

Khung giá đất mới được áp dụng sẽ làm xáo động thị trường bất động sản.

Trước thực tế, tại các đô thị lớn trong những năm gần đây, mức đầu tư bất động sản, cũng như công suất thuê, giá thuê văn phòng, khách sạn hay giá bán căn hộ, đều giảm... nhiều chuyên gia cho rằng, việc tăng giá đất là không có cơ sở. Không chỉ thế, đề xuất này vô hình chung đã tạo thành rào cản ngăn các doanh nghiệp tiếp cận nguồn đất đai và có thể dẫn tới hệ lụy về sự không minh bạch trong giao dịch đất đai. Từ đó, nhà đất của nước ta cũng không còn hấp dẫn các nhà đầu tư.

Những biến động về giá đất không chỉ làm nguồn cung nhà ở giảm đi mà còn đẩy hàng loạt các dự án đang và sắp triển khai vào thế lúng túng. Với các dự án đã hoàn thành, đang bán hoặc đang giao nhà cho khách hàng, sẽ phải có sự tăng giá sản phẩm để phù hợp với việc đóng thuế, phí đất hàng năm. Đáng chú ý nhất là trường hợp những dự án đã bán căn hộ nhưng chưa hoàn thành các nghĩa vụ về quyền sử dụng đất sẽ rơi vào tình trạng nguy hiểm rất cao, thậm chí là phá sản. Đặc biệt các chủ dự án biệt thự, nhà phố ở đô thị sẽ còn thê thảm hơn nếu giá đất tăng đột ngột, bởi giá đất tại các dự án này chiếm tới 50-70% giá thành.

Giá đất tăng, giá thành sản phẩm BĐS cũng phải tăng, đây thực sự là một đòn nặng đánh vào hy vọng tiêu thụ nhanh hàng tồn, có giá trị hàng trăm ngàn tỷ đồng, người muốn mua nhà cũng rơi vào trạng thái nản lòng. Vì vậy, việc tăng giá đất sẽ đi ngược với chính sách nhà ở, chính sách an sinh xã hội của chúng ta.

TS Nguyễn Phúc, chuyên gia BĐS tại trường Đại học Kinh tế Tp.HCM cho rằng, việc ban hành khung giá đất mới là hợp lý. Dù khung giá đất mới có thể gây thêm chút khó khăn cho thị trường BĐS nhưng nếu tính về lâu dài thì vẫn có lợi cho nhiều phía.

Theo sự đánh giá của một số chuyên gia, ngân sách nhà nước có thể tăng lên 5% nhờ việc khung giá đất tăng. Không chỉ vậy, nó còn góp phần quan trọng trong việc siết chặt công tác quản lý đất đai. 

Nhìn chung, vẫn còn rất nhiều ý kiến trái chiều xoay quanh dự thảo khung giá đất từ năm 2015. Song theo anh Nguyễn Văn Lưu, nhân viên giao dịch BĐS thuộc Công ty Môi giới địa ốc Sao Xanh thì nếu có dư luận tăng giá đất thi từ nay đến cuối năm công ty anh sẽ có cơ hội bán được số lượng căn hộ nhiều hơn. Bởi tâm lý mọi người đều sợ khi mức giá đất mới được áp dụng, giá nhà ở sẽ tăng cao, mà ai có tiền cũng muốn đầu tư khi biết sẽ tăng giá đất. "Nhưng tôi chỉ lo rằng đây là một chiêu gây dư luận thôi...", anh Lưu cho biết thêm.