Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất 3 phương án tháo gỡ vướng mắc cho dự án vướng đất công tại TP.HCM. Đó là phần đất do Nhà nước quản lý trong các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp.
HoREA đưa ra đề xuất này để gỡ vướng cho nhiều dự án trên địa bàn TP.HCM đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng quy hoạch chi tiết chưa được duyệt do nguồn gốc quỹ đất do Nhà nước quản lý. Thực tế cho thấy, không ít dự án vì vướng đất công nên chưa thực hiện được thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo, dự án "bất động" trong thời gian dài khiến doanh nghiệp gặp khó.
Trong bối cảnh thị trường địa ốc TP.HCM giảm tốc, nhiều dự án bị đình trệ, khan hiếm nguồn cung và thanh khoản kém, Hiệp hội đã kiến nghị 3 phương án tháo gỡ khó khăn cho dự án vướng đất công như sau:
Phương án thứ nhất: Giao đất công nhỏ lẻ cho doanh nghiệp theo giá thị trường
Theo đề xuất của HoREA, UBND TP.HCM nên cho phép giao phần đường, bờ đất, đất rạch được quản lý bởi Nhà nước có hình dạng bất định hình (tức không xác định chỉ tiêu quy hoạch thành 1 dự án độc lập) và nằm rải rác, xen cài trong dự án nhà ở cho chủ đầu tư thực hiện dự án, không thông qua đấu giá theo quy định hiện hành.
Đồng thời, khi tính tiền sử dụng đất dự án nộp ngân sách nhà nước, giá trị của phần đất công nói trên sẽ được xác định theo giá đất cụ thể, phù hợp với mức giá trên thị trường, đúng theo quy định của pháp luật về đất đai.
|
|
HoREA vừa kiến nghị 3 phương án tháo gỡ khó khăn cho dự án vướng đất công.
(Ảnh: Hữu Khoa) |
Phương án thứ hai: Thực hiện "dồn điền đổi thửa" để Nhà nước bán đấu giá
Điều 167, Luật Đất đai; Điều 78, Nghị định 43 của Chính phủ có quy định về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, đường, bờ đất được quản lý bởi Nhà nước theo cơ chế chuyển đổi quyền sử dụng đất, dồn điền đổi thửa.
Theo đó, với cơ chế đổi ngang "đất thô", những thửa đất cũ do Nhà nước quản lý nằm xen cài rải rác trong dự án được dồn thành 1 thửa đất mới ở ranh khu vực đất để Nhà nước bán đấu giá hoặc sử dụng.
Đối với phần đất còn lại sau khi thực hiện dồn điền đổi thửa, doanh nghiệp sẽ lập dự án nhà ở thương mại. Trong trường hợp Nhà nước tổ chức bán đấu giá, doanh nghiệp có quỹ đất liền kề sẽ tham gia đấu giá, chấp nhận mức giá cao nhất để sở hữu khu đất, hợp thửa vào dự án.
Phương án thứ ba: Đấu thầu hoặc đấu giá quỹ đất công lớn
HoREA cho rằng, nên thực hiện đấu thầu hoặc đấu giá lựa chọn chủ đầu tư nếu diện tích các phần đất rạch, đường, bờ đất trong dự án nhà ở do Nhà nước quản lý có quy mô lớn, hình dạng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập và xác định được mức giá khởi điểm.
Phương án thứ nhất và thứ hai theo HoREA đều có căn cứ pháp luật nên sẽ thể thực hiện được ngay. Nhà nước sẽ có lợi nếu thực hiện phương án thứ hai khi vừa đổi ngang đất thô vừa tích tụ được quỹ đất mới tập trung, giá trị cao hơn so với những thửa đất nhỏ, nằm rải rác trong dự án và bất định hình. Tuy nhiên, doanh nghiệp sẽ không còn quỹ đất rạch, đường, bờ đất để thực hiện dự án. Vậy nhưng, phương án này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp khi quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ nhanh hơn trước đây.
UBND TP.HCM khi thực hiện phương án thứ hai cần quy định diện tích tối thiểu của các phần đất do Nhà nước quản lý gộp lại, chẳng hạn từ 1.000m2 trở lên. Trong trường hợp dưới diện tích này thì giao đất cho chủ đầu tư làm dự án, doanh nghiệp nộp ngân sách nhà nước thông qua xác định giá đất cụ thể.
Đối với dự án nhà chung cư cao tầng, trường hợp phần đất do Nhà nước quản lý đủ rộng để xây dựng từ 1 block trở lên thì giao đất này cho Nhà nước xây chung cư hoặc đấu giá để có nguồn thu phát triển nhà ở xã hội. Trong khi đó, nếu diện tích đất này không đủ rộng để xây 1 block chung cư thì để đảm bảo quy hoạch phát triển đô thị sẽ áp dụng phương án thứ nhất.
