Hà Nội nghiên cứu lập quy chế quản lý chung cư riêng

Ông Nguyễn Chí Dũng, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội. (Ảnh: Võ Hải)

Việc vận hành, quản lý chung cư trước khi Luật Nhà ở năm 2005 chính thức có hiệu lực được giao cho chủ đầu tư, kinh phí lấy từ kinh doanh tầng 1 tòa nhà. Tuy nhiên, mô hình này tồn tại nhiều bất cập bởi chủ đầu tư giữ thế độc quyền.

Khi Luật Nhà ở có hiệu lực, Bộ Xây dựng tham khảo mô hình quản lý chung cư ở các nước châu Âu, Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore ban hành quy định vận hành, quản lý trong đó có mô hình Ban quản trị, quỹ bảo trì 2%. Song, thực tế cho thấy, quy định này cũng còn nhiều khiếm khuyết, tình trạng tranh chấp về quỹ bảo trì, diện tích chung, riêng... xảy ra tại nhiều chung cư.

Theo Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hà Nội, theo quy định, chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ liên quan cho Ban quản trị sau khi được thành lập. Thế nhưng, do chủ dự án không đủ giấy phép, xây sai phép, không đúng hồ sơ thiết kế... nên chậm trễ bàn giao hồ sơ cho Ban quản trị. Mặt khác, người mua nhà khi chuyển vào ở phát sinh tranh chấp, khiếu kiện vì trước đó không đọc kỹ hợp đồng.

Tại Hà Nội, rất nhiều chung cư xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân. (Ảnh: Hoài Thu)

Chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì 2% nếu Ban quản trị được thành lập. Trong khi đó, số tiền quỹ bảo trì tại các chung cư lớn thường lên tới hàng trăm tỷ đồng nên chủ đầu tư dường như không muốn thành lập Ban quản trị.

Chủ đầu tư dự án sẽ tự vận hành, quản lý chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị. Chủ đầu tư sẽ dùng quỹ bảo trì để chi trả. Khi Ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư sẽ bàn giao quỹ. Khiếu kiện phát sinh khi đôi bên không thống nhất quyết toán về số tiền đã chi trước đó.

Ông Dũng cho hay, một số cư dân đề xuất chính quyền thực hiện cưỡng chế song các sở, ngành liên quan không thể thực hiện bởi không có cơ sở số liệu. Cùng với đó, có chủ đầu tư dùng quỹ bảo trì chung cư vào việc khác hoặc tài khoản không có tiền. Sở Xây dựng TP. Hà Nội đã mời bộ, ngành liên quan hỗ trợ giải quyết song chưa triệt để.

Chung cư cao tầng không ngừng "mọc lên" ở Hà Nội. (Ảnh: Giang Huy)

Theo đề xuất của ông Đồng Minh Sơn (Hội Xây dựng TP. Hà Nội), TP nên giao cho doanh nghiệp hoặc ban quản lý của Nhà nước đảm nhiệm mô hình vận hành, sử dụng, quản lý chung cư và có đại diện chủ đầu tư, cư dân, cơ quan quản lý địa phương tham gia.

Ngoài ra, ông Sơn còn đề xuất cân nhắc đặc thù Thủ đô, nên quy định rõ hơn nữa về sở hữu, sử dụng diện tích chung nhà chung cư và có giải pháp hiệu quả hơn đối với việc quản lý quỹ bảo trì.

Trong khi đó, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, KTS. Đào Ngọc Nghiêm cho biết, quản lý chung cư phải từ quy hoạch, dự án. Lý do là, chung cư gồm cả không gian ngôi nhà và không gian xung quanh. Để tránh xảy ra tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư, ông Nghiêm đề xuất xác định rõ trong quy hoạch tổng thể mặt bằng dự án ranh giới xung quanh chung cư.

Hiện tại, TP. Hà Nội có 833 chung cư thương mại đã được đưa vào sử dụng, cung ứng hơn 230.000 căn hộ với tổng diện tích sàn hơn 2 triệu m2. Có tới hơn 80 chung cư trong số này xảy ra tranh chấp. Sở Xây dựng TP đã lập tổ công tác giải quyết xong 79 chung cư có tranh chấp.

Toàn TP có gần 600 chung cư đã thành lập Ban quản trị; khoảng 500 chung cư hoàn tất bàn giao hồ sơ và hơn 300 chung cư đã bàn giao quỹ bảo trì 2%.

Hiện TP có 174 chung cư tái định cư đang hoạt động. Trong số đó, có 44 tòa nhà đang tổ chức hội nghị lần 2; 82 tòa bầu Ban quản trị và 50 trong tổng số 82 chung cư đã bàn giao phí bảo trì 5%.

Ngoài ra, thành phố hiện có 174 tòa chung cư tái định cư đang hoạt động, trong đó 82 tòa bầu Ban quản trị, 44 tòa đang tổ chức hội nghị lần 2, 50/82 nhà chung cư đã bàn giao kinh phí bảo trì.