Khoảng trống pháp lý BĐS "giả, lậu và ma"

Lừa dối với giá trị cao như vậy nhưng ít khi bị xử lý, khi bị xử lý cũng không làm chủ đầu tư động tâm. Pháp luật hình sự, dân sự và chuyên ngành đã đủ để xử lý nhưng vì sao khó xử lý, là câu hỏi lớn được đặt ra: liệu có tham nhũng hay không?

BĐS giả  

Đối với hàng hóa thông thường không phải đăng ký quyền sở hữu hay sử dụng. Theo đó, hàng giả được hiểu theo nghĩa là hàng hóa có nhãn mác, quy cách, xuất xứ nhưng không đúng sự thực. Hàng giả thường là hàng sản xuất "đội lốt" những hàng thật có thương hiệu với giá trị cao. Hàng giả có thể người tiêu dùng biết nhưng vẫn mua vì giá rẻ lại khó phân biệt, hoặc người mua không biết nên bị mắc lừa. 

Đối với các loại hàng hóa phải đăng ký, trong đó có hàng hóa BĐS, hàng giả không xuất hiện dưới dạng giả mạo về nhãn mác, quy cách, xuất xứ, vì mọi thông tin này đều được làm rõ trong quá trình đăng ký.

Lúc này nó xuất hiện dưới dạng hàng hóa người mua nhận được, khác với cam kết trong hợp đồng mua bán, rao bán hàng này nhưng lại cung cấp hàng khác, theo kiểu "treo đầu dê, bán thịt chó". Trong trường hợp này, sự xuất hiện của hàng giả gây ra tranh chấp thương mại liên quan đến hợp đồng.  

Đối với hàng hóa BĐS, cũng là hàng hóa phải đăng ký nhưng hàng giả được xuất hiện phổ biến hơn, do pháp luật về kinh doanh BĐS thừa nhận phương thức mua bán BĐS hình thành trong tương lai, tức "mua nhà trên giấy". Do mua bán hàng hóa không nhìn thấy, được mô tả trên giấy, nên người bán rất dễ cam kết một đằng bàn giao một nẻo.

Với những đặc trưng này, hàng hóa BĐS giả thường dẫn đến những tranh chấp dân sự, như các tranh chấp chung cư hiện nay đang diễn ra. Các nhà đầu tư dự án BĐS cam kết hàng hóa có số lượng, chất lượng, điều kiện khác với hàng hóa thật người mua nhận được. Cam kết có khi được mô tả trên hợp đồng hoặc các tài liệu đính kèm hợp đồng, có khi không có mô tả gì trên hợp đồng người mua vẫn ký kết.

Như vậy, hàng hóa BĐS giả có những đặc trưng khác với hàng giả thông thường, yếu tố "giả" được so với cam kết của chính nhà sản xuất đó, không phải so với nhà sản xuất thật khác. Việc xử lý các hàng hóa BĐS giả giống việc giải quyết các tranh chấp dân sự giữa người mua và người bán BĐS, kể cả hàng hóa vật thể và hàng hóa phi vật thể, phải dựa vào các quy định của Bộ luật Dân sự 2015, không dựa trên quy định tại Điều 192 (Tội sản xuất, buôn bán hàng giả) của Bộ luật.

Tổ hợp khách sạn Mường Thanh và căn hộ chung cư cao cấp Sơn Trà.

Hình sự 2015 được sửa đổi, bổ sung năm 2017. Tất nhiên, khi nhà đầu tư dự án có biểu hiện lừa dối khách hàng để vụ lợi, có thể xử lý theo quy định tại Điều 198 (Tội lừa dối khách hàng) của Bộ luật Hình sự hiện hành.

Bên cạnh việc xử lý các hàng hóa BĐS giả do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện, người tiêu dùng cần nâng cao nhận thức khi đặt bút ký các hợp đồng giao dịch về BĐS, nhất là các BĐS hình thành trong tương lai.

Nhà nước cũng cần trợ giúp người dân bằng cơ chế minh bạch thông tin BĐS, thực hiện đầy đủ quyền tiếp cận thông tin của dân theo quy định của Luật Tiếp cận thông tin 2016. Ngoài ra, các tổ chức xã hội, doanh nghiệp xã hội cũng cần có những hoạt động trợ giúp dân về pháp luật, quy hoạch khi tham gia các giao dịch hàng hóa BĐS.     

BĐS "lậu"  

Một thực tế nhức nhối hơn hàng hóa BĐS giả gắn với các tranh chấp dân sự đông người, là các hàng hóa BĐS được tạo lập trái pháp luật, trong đó chủ yếu là pháp luật đất đai và pháp luật xây dựng. Điều rất đáng làm rõ là Bộ luật Hình sự hiện hành chỉ điều chỉnh hành vi "lậu" gắn với buôn bán qua biên giới, được gọi là "buôn lậu" quy định tại Điều 188 (Tội buôn lậu) và một số điều có liên quan.

Về sản xuất hàng hóa, Bộ luật Hình sự hiện hành cũng chỉ đề cập đến hành vi sản xuất, vận chuyển, cung cấp các loại hàng hóa cấm, hàng hóa lưu hành có điều kiện như ma túy, vật liệu nổ, phân bón, thuốc men, thực phẩm… không có các hàng hóa BĐS tạo lập trái pháp luật. 

Như việc xây dựng một tòa chung cư trái pháp luật tạo ra lợi ích bất chính cho chủ đầu tư, nhưng gây tác hại rất lớn cho phát triển đô thị lại không được điều chỉnh trong pháp luật hình sự. Vừa qua, Công an Hà Nội khởi tố chủ của Mường Thanh cũng chỉ dựa trên hành vi "lừa dối khách hàng", không nói lên được bản chất của hành vi thu lợi bất chính từ tạo lập hàng hóa BĐS do vi phạm pháp luật tạo ra.

Đây chính là khoảng trống rất đáng kể của pháp luật hình sự, khi không gắn các hành vi vi phạm pháp luật để sản xuất hàng hóa. Các hàng hóa, kể cả hàng hóa không đăng ký và hàng hóa phải đăng ký, được sản xuất do vi phạm pháp luật đều có thể là hàng hóa "lậu", phải được điều chỉnh bằng Bộ luật Hình sự. Như vậy, hàng hóa BĐS được tạo lập trái pháp luật phải được gọi là hàng hóa BĐS "lậu".

Do khoảng trống trong pháp luật hình sự, mọi hàng hóa BĐS lậu hiện nay chỉ được xử lý theo khung pháp luật chuyên ngành của đất đai và xây dựng. Theo đó, cách xử lý thường là "phạt cho tồn tại", vì nếu đập bỏ phần vi phạm lại lo “lãng phí nguồn lực xã hội", tức gián tiếp thừa nhận giá trị thu lợi bất chính rất lớn của chủ đầu tư dự án.

Trong khi đó có thể xử lý các hàng hóa BĐS lậu theo khung pháp luật hình sự, bằng cách Nhà nước tịch thu toàn bộ lợi ích tạo ra từ các hàng hóa BĐS do vi phạm pháp luật tạo lập nên. Chỉ có xử lý nghiêm, nhà đầu tư mới không dám làm ra hàng hóa BĐS lậu nữa. Lúc đó, thị trường BĐS sẽ phát triển lành mạnh, phát triển đô thị sẽ ngay ngắn, người tiêu dùng không bị thiệt thòi và cũng không còn nỗi lo tham nhũng.

Hiện nay, hàng hóa BĐS lậu đang khá phổ biến trên thị trường, không chỉ các dự án chung cư của Mường Thanh, còn rất nhiều dự án nhà ở khác xây dựng rộng hơn diện tích cho phép, xây cao hơn số tầng được duyệt. Chỉ có điều vi phạm pháp luật của Mường Thanh táo tợn hơn, có cả tòa chung cư vi phạm pháp luật. Có lẽ, những lợi ích bất chính này là nguồn lực tạo nên chuỗi hơn 50 khách sạn Mường Thanh trên phạm vi cả nước.

BĐS "ma"

Các hàng hóa BĐS ma thường xuất hiện trong 2 hình thức: BĐS hình thành trong tương lai, lúc mua có trên giấy nhưng không có thật để trả cho người mua; nhà đầu tư tự đưa ra dự án không có thật để bán trong các phân khúc BĐS đang sốt giá. Trước Luật Kinh doanh BĐS 2014, khá nhiều dự án mở bán BĐS hình thành trong tương lai nhưng chủ đầu tư không thực hiện xây dựng, ôm tiền bỏ trốn.

Cuối năm 2017, vụ án cựu đại biểu Quốc hội Châu Thị Thu Nga sau khi bị phế truất tư cách đại biểu Quốc hội, đã lĩnh án tù chung thân và bồi thường 55 tỷ đồng khi bán nhà trên giấy tại dự án B5 Cầu Diễn. Đây là thí dụ khá điển hình về hàng hóa BĐS ma gắn với hình thức bán BĐS hình thành trong tương lai.

Hình thức dự án ma gắn với phương thức bán nhà hình thành trong tương lai đã giảm nhiều do Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định phải có ngân hàng bảo lãnh. Mặt khác, người tiêu dùng cũng hiểu biết pháp luật nhiều hơn nên cũng rất thận trọng trong mua nhà trên giấy.

Dù vậy, thời gian qua các dự án ma chia lô bán đất nền bằng hợp đồng góp vốn từ khi chưa được giao đất, đã được nhiều công ty như Alibaba, Angel Lina thực hiện. Các dự án ma dạng này đều liên quan đến đất nền, một phân khúc BĐS luôn nóng do người tiêu dùng rất thích trữ tiền vào đất nền, giá trị thấp hơn BĐS đã có nhà ở mà có khả năng sinh lợi cao do tăng giá đất.   
Điều đáng nói, các cơ quan nhà nước đang rất lúng túng trong xử lý các dự án ma chia lô bán nền này. Giải pháp mạnh nhất là chính quyền xã cưỡng chế đập bỏ hạ tầng trái phép. Còn lại, chỉ là các khuyến nghị của cơ quan chức năng rằng cần thận trọng khi xuống tiền mua BĐS tại các dự án chia lô, bán nền. Việc bán hàng hóa BĐS ma chưa được xử lý theo khung hình sự đối với hành vi lừa đảo người tiêu dùng.  

GS.TSKH Đặng Hùng Võ
(Theo Sài Gòn Đầu tư Tài chính)