Cả chi phí mua và nâng cấp căn nhà phố 65m2 trong hẻm rộng 2m tại quận Tân Bình (Tp.HCM) là hơn 1 tỷ đồng nhưng khi rao bán, khách hàng chỉ trả cho chị Khuê 700-800 triệu đồng.
Năm 2009, do nhu cầu tìm nhà gấp, trong khi chung cư cao cấp giá đắt đỏ nên săn được căn nhà phố nằm ở cuối con hẻm 2m, phường 10, quận Tân Bình với giá 800 triệu đồng bao pháp lý, chị Khuê lập tức mua ngay. Căn nhà được xây dựng trên khu đất khá hẹp, 27m2, kết cấu một trệt, một lửng, một lầu có lan can.
Tuy nhiên ngôi nhà chưa thể dọn vào ở ngay vì công trình đã cũ, thấm mốc nhiều, chị tiếp tục bỏ tiền tu sửa, tân trang… nâng tổng giá trị căn nhà lên hơn một tỷ đồng. Đến năm 2015, chị dọn đến nơi ở mới và cho thuê căn nhà nhưng vì hẻm quá sâu nên luôn ế ẩm. Đầu năm 2016, chị rao bán căn nhà nhưng bị ép giá xuống dưới 1 tỷ đồng, thậm chí có người còn ngã giá dưới 700 triệu đồng. Đem tài sản thế chấp ngân hàng, căn nhà của chị bị định giá chỉ còn 600 triệu đồng.
Những lý do khiến căn nhà của chị bị ép giá là vì lối vào hẻm 2m nhưng bị lấn chiếm gần hết. Lối thoát hiểm và công tác phòng cháy chữa cháy bị hạn chế do nhà nằm cuối hẻm. Kỳ kèo mãi chị mới bán được căn nhà với giá 800 triệu đồng.
“Sau gần 5 năm đổ tiền vào căn nhà hẻm cụt, tôi đã lỗ gần 250 triệu đồng. Nếu biết trước tôi đã gửi 1 tỷ đồng vào ngân hàng, lấy tiền lãi thuê nhà trọ sẽ chủ động dòng vốn đầu tư hơn”, chị Khuê tiếc rẻ.
Một trường hợp đầu tư căn hộ trong ngỏ hẻm khác cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Căn nhà của vợ chồng anh Tuấn nằm cuối hẻm 3m, đường Trần Văn Đang, quận 3, Tp.HCM thiệt hại nặng hơn, bán lỗ gần nửa tỷ đồng do khu vực này từng xảy ra hỏa hoạn.
Căn nhà được mua năm 2013 với giá 1,7 tỷ đồng có tổng diện tích 70m2 gồm 1 trệt, 1 lầu. Hẻm tuy 3 m nhưng bị lấn chiếm chỉ còn chưa đầy 2m. Sau khi sửa sang, tân trang lại giá trịc ăn nhà đội lên 2,2 tỷ đồng.
Sau gần 3 năm, vợ chồng a Tuấn chỉ bán được với giá 1,7 tỷ đồng, lỗ mất 500 triệu đồng tiền tân trang và nhiều nội thất khác do khu này đã nhiều lần xảy ra cháy lặt vặt, thêm nữa lối thoát hiểm hẹp.
"Vì chưa hiểu được bài toán nhà trong hẻm cụt có làm cho cao cấp mấy cũng chẳng bán được giá cao nên vợ chồng tôi đành chịu lỗ", anh Tuấn chia sẻ.
Mua nhà phố trong các hẻm cụt cần phải hết sức thận trọng để tránh thua lỗ
Với hơn 6 năm hành nghề môi giới nhà phố lẻ trong khu dân cư hiện hữu tại Tp.HCM, ông Nguyễn Tấn Phong cho biết: "Trước khi chọn đầu tư nhà phố hẻm, đặc biệt là hẻm nhỏ, hẻm sâu, hẻm cụt, đường cùng, phải hết sức thận trọng vì loại sản phẩm này có nhiều chi tiết phức tạp cần phải cân nhắc".
Ông Phong phân tích, dòng sản phẩm trên dưới một tỷ đến 2,5 tỷ đồng một căn trở xuống có 3 nhóm đối tượng chính đó là: Nhóm người ít tiền, mua để ở. Nhóm mua vì mục đích kép: tích lũy tài sản, an cư thời gian đầu sau đó bán đổi nhà to. Nhóm mua nhà rẻ về tân trang để bán kiếm lời.
Trên thị trương địa ốc hiện nay, nhóm khách hàng thứ nhất và thứ hai khá đông, vì non kinh nghiệm nên họ thường thua lỗ nhiều hơn so với nhóm thứ ba.
Ông Phong chia sẻ, để tránh những thất bại đángtiếc khi chọn đầu tư nhà hẻm tại Sài Gòn cần chú ý 3 yếu tố cơ bản sau:
Thứ nhất, về pháp lý.
Nhà phố cá thể trong hẻm sâu tại Sài Gòn thường bị vướng pháp lý, xây cất cơi nới, lấn chiếm, khó hoàn công, trong diện tranh chấp hoặc nằm trong diện quy hoạch, mở rộng lộ giới. Người mua nên tìm hiểu cẩn thận tình trạng pháp lý của ngôi nhà thông qua người bán, khảo sát khu vực và tiếp cận cơ quan quản lý địa phương. Làm tốt ngay từ bước này sẽ hạn chế được rủi ro ban đầu.
Thứ hai kiến thức tối thiểu về xây dựng.
Tại mỗi địa phương đều có những chuẩn xây dựng nhà trong hẻm riêng. Xây dựng tối đa bao nhiêu tầng, khoảng lùi bao nhiêu, mức độ sửa chữa ra sao, nâng cấp như thế nào… Nhà phố có tường chung hay không, có đảm bảo thông gió, thoáng mát mùa nóng và không bị thấm dột mùa mưa, hệ thống thoát nước, cầu cống ra sao... đều cần đến sự tư vấn của những chuyên gia xây dựng.
Làm tốt khâu này giúp cho suất đầu tư vào căn nhà hẻm không bị vung tay quá trán, tránh cảnh mua nhà về phải đổ cả núi tiền ra nâng cấp sửa chữa, dẫn đến khi bán thường lỗ nặng.
Thứ ba là quan sát môi trường sống xung quanh.
Hẻm nhỏ, hẻm cụt, đường cùng, càng vào sâu càng phát sinh nhiều vấn đề xã hội. Cần chú ý đến chiều rộng thực tế của con hẻm so với trên giấy tờ nhà. Nếu hẹp hơn tức là đã bị lấn chiếm. Giá trị của căn nhà sau này phụ thuộc nhiều vào lưu thông, phòng cháy chữa cháy khó khăn, lối thoát hiểm khẩn cấp bị tắc nghẽn. Thậm chí cả môi trường sống xung quanh, hàng xóm lân cận và tình hình an ninh.
Mối quan hệ xã hội và môi trường sống trong những khu hẻm nhỏ là một thách thức không hề nhỏ với những nhà đầu tư loại tài sản này
