Cách tính thuế căn hộ chung cư, nhà đất theo đề xuất của Bộ Tài chính

Trong Đề cương xây dựng Luật Thuế Tài sản, Bộ Tài chính đã đề xuất bóc tách phần đất và phần nhà (đã xây) khi tính thuế phải nộp. Do vậy, người sở hữu nhà đất hay chung cư đều sẽ phải nộp cả thuế đất và thuế nhà.

Với căn hộ chung cư

Cách tính như sau: Số thuế phải nộp = Thuế đất + Thuế nhà

Thuế đất chung cư = Diện tích đất tính thuế x Giá đất x Thuế suất

Diện tích đất tính thuế ở đây được xác định bằng phần diện tích nhà của từng cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng nhân với hệ số xác định diện tích đất tính thuế.

* Hệ số xác định diện tích tính thuế được xác định như sau

Theo đó, diện tích đất tính thuế của một căn hộ chung cư để ở bằng diện tích nhà (theo hợp đồng mua bán) nhân với 0,2. 

Giá đất được tình theo m2 dựa trên bảng giá do UBND cấp tỉnh công bố ở thời điểm tính thuế.

Thuế suất: 0,4%.

Một dự án khu đô thị bao gồm cả nhà thấp tầng và chung cư ở Hà Nội. Ảnh: Nguyễn Hà.

Chẳng hạn, một căn hộ trên đường Hoàng Đạo Thúy (quận Thanh Xuân) có diện tích 80m2, giá đất tại đây là 39 triệu đồng/m2 thì mỗi năm chủ hộ phải nộp số tiền thuế đất là: 80m2 x 0,2 x 39 x 0,4% = 2,496 triệu đồng.

Ngoài ra, chủ hộ còn phải nộp thêm thuế nhà được tính theo công thức riêng:

Đơn vị tính: Triệu đồng

Diện tích: Chính là phần diện tích ghi trên sổ hồng, hợp đồng mua bán.

Suất vốn đầu tư được tính bằng gía trị mỗi m2 sàn của từng loại công trình được Bộ Xây dựng quy định tại Quyết định 706 (ban hành tháng 6/2017). Thông thường, suất vốn đầu tư ở dự án nhà chung cư dao động từ 6,23 đến 15,19 triệu đồng/m2 tùy thuộc vào độ cao của công trình.

Thuế suất: 0,4%

Chẳng hạn, cũng chính căn hộ rộng 80m2 trên thuộc tòa chung cư cao 25 - 30 tầng, có suất vốn đầu tư theo quy định hiện hành là 11,35 triệu đồng.  

Theo cách tính thuế mà Bộ Tài chính đề xuất, mỗi năm chủ hộ sẽ phải nộp thêm tiền thuế nhà là: {(80 x 11,35) - 700} x 0,4% = 0,832 triệu đồng đồng.

Tổng thuế nhà và đất mà chủ hộ phải nộp hàng năm là 2,496 + 0,832 = 3,328 triệu đồng.

Tuy nhiên, nếu căn hộ trên chỉ nằm trong tòa nhà cao từ 5 đến 10 tầng, tức là suất vốn đầu tư dưới 8,3 triệu đồng mỗi m2 thì giá tính thuế là 80 x 8,3 = 664 triệu đồng, nhỏ hơn 700 triệu đồng nên không thuộc đối tượng chịu thuế. Các tầng dịch vụ, những căn hộ shophouse sẽ có mức thuế phải đóng cao hơn so với căn hộ để ở.

Với nhà đất

Cách tính: Số thuế phải nộp = Thuế đất + Thuế nhà xây trên phần đất đó

Thuế đất = Diện tích đất tính thuế x Giá đất x Thuế suất

Dựa trên dự thảo Đề cương Luật Bộ Tài chính, diện tích đất tính thuế đối với nhà đất chính là phần diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất hoặc là phần diện tích ghi trên Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc Hợp đồng giao đất, Hợp đồng cho thuê đất. Trong trường hợp người sử dụng đất chưa có các giấy tờ trên thì diện tích đất tính thuế chính là phần diện tích sử dụng thực tế.

Chẳng hạn, với lô đất 200m2 trên đường Hoàng Đạo Thúy có giá 39 triệu đồng/m2 theo công bố của UBND TP Hà Nội. Như vậy, số thuế đất phải nộp là: (200 x 39) x 0,4% = 31,2 triệu đồng. 

Giả sử, khu đất đã được xây một căn biệt thự hoặc một căn nhà trên lô đất này thì thuế tài sản đối với biệt thự/nhà được tính theo công thức dành cho thuế nhà, với ngưỡng chịu thuế là 700 triệu đồng. Theo đó:

Đơn vị tính: Triệu đồng

Suất vốn đầu tư tính theo mỗi m2 căn cứ trên thuế suất vốn đầu tư mà Bộ Xây dựng ban hành. Hiện tại, suất vốn đầu tư xây dựng đối với căn biệt thự 2 - 3 tầng khoảng 8,56 triệu đồng/m2 đối với trường hợp xây mới. Như vậy, theo cách tính trên, ngoài khoản thuế đất thì mỗi năm, chủ căn biệt thự phải chịu thêm một khoản thuế nhà là {(300 x 8,56) - 700} x 0,4% = 7,472 triệu đồng. 

Như vậy, hàng năm, tổng số tiền thuế nhà đất mà chủ sở hữu biệt thự tại Hoàng Đạo Thúy phải chịu là 31,2 + 7,472 = 38,67 2 triệu đồng. Trong trường hợp, trên mảnh đất đó chỉ là một căn nhà ống 2 - 3 tầng thì suất đầu tư chỉ là 6,81 triệu đồng/m2, do vậy mức thuế phải nộp hàng năm cũng giảm đi, rơi vào khoảng 5,372 triệu đồng.  

Với nhà cũ, đã qua sử dụng thì thuế nhà sẽ được tính dựa trên chất lượng còn lại của công trình. Theo Bộ Tài chính, UBND cấp tỉnh đang ban hành lại tỷ lệ chất lượng còn lại của ngôi nhà để tính phí trước bạ đối với nhà.

Ngoài ra, mức thuế phải nộp còn thay đổi tùy thuộc vào vị trí của lô đất. Nếu lô đất trên nằm ở vị trí 2 (giáp ngõ rộng từ 3,5m trở lên) thì giá trong bảng đất chỉ là 21,06 triệu đồng, số thuế đất theo đó cũng giảm xuống còn 16,8 triệu đồng. Nếu lô đất nằm ở vị trí 3 (giáp ngõ từ 2m tới 3,5m) thì số thuế phải nộp chỉ còn 13,7 triệu đồng. Cuối cùng, nếu lô đất năm ở vị trí 4 (giáp ngõ dưới 2m) thì số thuế phải nộp còn 12,168 triệu đồng.

Trước đó, ngày 13/4, đại diện Bộ Tài chính cho biết Bộ đang đề xuất mức thuế 0,4% đối với đất ở, đất kinh doanh, đất xây chung cư, căn hộ chung cư... có giá trị từ 700 triệu đồng (tính thuế cho phần giá trị vượt 700 triệu đồng).