Cần biết những điều này trước khi mua đất nông nghiệp

Trước khi quyết định xuống tiền mua đất nông nghiệp, người mua nên nắm rõ những lưu ý dưới đây.

1. Đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chủ yếu, là tài liệu lao động, đối tượng lao động đặc biệt không thể thay thế của ngành nông - lâm nghiệp. Như vậy, đất nông nghiệp hiểu một cách đơn giản là loại đất mà Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản...

Theo Điều 10, Luật Đất đai năm 2013, đất đai được chia thành 3 nhóm, gồm: Nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Trong đó, nhóm đất nông nghiệp gồm các loại đất đất sau:

• Đất trồng cây lâu năm;
• Đất trồng cây hàng năm (đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác);
• Đất rừng sản xuất;
• Đất rừng đặc dụng;
• Đất rừng phòng hộ;
• Đất nuôi trồng thủy sản;
• Đất làm muối.
• Đất nông nghiệp khác

-  Đất ươm tạo cây giống, con giống, đất trồng hoa, cây cảnh;

- Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, gồm cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất;

- Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

- Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép.

Mua đất nông nghiệp cần lưu ý về điều kiện nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, chuyển đổi lên thổ cư, tiền sử dụng đất... Ảnh minh họa

2. Mua đất nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không?

Điều 99, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) cho các trường hợp sau:

• Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

• Người được Nhà nước cho thuê đất, giao đất từ sau ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành;

• Người mua nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

• Người được Nhà nước hóa giá, thanh lý nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

• Người sử dụng đất trong khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu chế xuất, cụm công nghiệp, khu công nghiệp;

• Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại sổ đỏ bị mất.

• Người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; người được nhận tặng cho, được thừa kế, được nhận chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

• Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100, Điều 101, Điều 102, Luật Đất đai năm 2013;

• Người sử dụng đất hợp thửa, tách thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, 2 vợ chồng, tổ chức sử dụng đất hợp nhất, chia tách quyền sử dụng đất hiện có.

• Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, tố cáo, khiếu nại về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Điều 101, Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, cá nhân, hộ gia đình được cấp sổ đỏ đất nông nghiệp khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực thi hành, trước ngày 01/07/2014;

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương, có có đất nông nghiệp cần làm sổ đỏ;

- Người sử dụng đất được UBND cấp xã xác nhận là người sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp;

- Đất đang sản xuất nông - lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

- Không có những giấy tờ quy định tại Điều 100, Luật Đất đai năm 2013.Theo Khoản 5, Điều 20, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 1/7/2004, nay được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất, cụ thể gồm các trường hợp sau:

+ Trường hợp cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân sẽ được cấp sổ đỏ theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129, Luật Đất đai. Diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) cần chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

+ Trường hợp cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân sẽ được cấp sổ đỏ theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng và thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 126, Khoản 4, Điều 210, Luật Đất đai năm 2013.

+ Đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân được cấp sổ đỏ theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a, Khoản này. Nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp này, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo luật định.

3. Những ai không được mua đất trồng lúa?

Theo quy định tại Điều 191, Luật Đất đai năm 2013, cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng và nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Khoản 2 và Khoản 3, Điều 3, Thông tư 33/2017/TT-BTC quy định căn cứ xác định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Theo đó, đối tượng không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa gồm cá nhân được hưởng lương thường xuyên, đối tượng nghỉ mất sức lao động, đã nghỉ hưu, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội.

>>> Xem thêm:

• Thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường như thế nào?

• Người dân tự đổi đất nông nghiệp cho nhau được hay không?

4. Đất nông nghiệp có được xây nhà không?

Mua đất nông nghiệp xây nhà ở, cần phải chuyển đổi sang đất thổ cư. Ảnh minh họa

Điều 6, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ, người sử dụng đất phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Người dân chỉ được xây dựng nhà ở trên đất thổ cư (đất ở). Trong khi đó, đất nông nghiệp không có mục đích để ở, vì vậy người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp. 

Cũng theo quy định hiện hành, nếu người sử dụng đất tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở mà không được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền sẽ bị xử phạt hành chính. Mức phạt dao động từ 3 triệu đồng đến 1 tỷ đồng tùy loại đất, diện tích vi phạm, đối tượng thực hiện hành vi vi phạm (tổ chức hay cá nhân).

Mức xử phạt ở khu vực thành thị bằng gấp 2 lần mức phạt quy định đối với khu vực nông thôn. Tổ chức vi phạm sẽ phạt gấp đôi so với cá nhân vi phạm.

Không chỉ bị phạt tiền, người sử dụng đất vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm; buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

5. Mua đất nông nghiệp có được chuyển lên thổ cư?

Mua đất nông nghiệp, người dân thường mong muốn chuyển lên đất ở để xây nhà hoặc bán kiếm lời. Tuy nhiên, cá nhân, hộ gia đình muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư phải được UBND cấp huyện nơi có đất cho phép.

Điều 30, Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau:

- Thửa đất chuyển mục đích sử dụng phải thỏa mãn được diện tích tối thiểu.

- Vị trí thửa đất phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn. Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Mặt khác, theo điều 52, Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ theo các quy định trên, người sử dụng đất có đơn xin chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư nhưng không phải lúc nào cũng được phép chuyển đổi. Lý do là, UBND cấp huyện chỉ chấp thuận cho chuyển đổi khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phép chuyển. Vậy nên, trước khi mua đất nông nghiệp, người mua cần tìm hiểu xem thửa đất định mua có thuộc quy hoạch, kế hoạch được chuyển đổi lên đất ở hay không.

6. Tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư

Khoản tiền này không nhỏ, có thể lên tới hàng trăm triệu đồng, vì thế người mua đất nông nghiệp với mục đích chuyển sang đất ở cần tìm hiểu kỹ trước khi quyết định rót vốn. Tùy từng loại đất, cách tính và mức nộp khác nhau.

Cụ thể, theo Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, tiền sử dụng đất được tính như sau.

Trường hợp 1: Mua đất nông nghiệp và chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở

Đối với hai trường hợp sau, tiền sử dụng đất phải nộp bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.

- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/07/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 3: Mua đất nông nghiệp có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp

Đối với trường hợp này, sẽ căn cứ vào nguồn gốc đất để thu tiền sử dụng đất. 

- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

7. Người dân được mua đất nông nghiệp với diện tích tối đa là bao nhiêu?

Hạn mức mua đất chính là diện tích đất tối đa mà cá nhân, hộ gia đình được phép nhận chuyển nhượng. Nhà nước quy định hạn mức này cho đất nông nghiệp, không quy định hạn mức đối với nhóm đất phi nông nghiệp.

Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình đối với từng loại đất cụ thể là khác nhau. Ảnh minh họa

Điều 130, Luật Đất đai năm 2013 quy định về hạn mức mua bán đất nông nghiệp như sau:

"1. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này.

2. Chính phủ quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể theo từng vùng và từng thời kỳ."

Điều 44, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình đối với từng loại đất là khác nhau.

Hạn mức mua bán đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 44, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được áp dụng đối với hình thức nhận chuyển nhượng như sau:

- Không quá 30 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long.

- Không quá 20 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.

Hạn mức mua bán đất trồng cây lâu năm 

Theo Khoản 2, Điều 44, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm được áp dụng đối với hình thức nhận chuyển nhượng như sau:

- Không quá 100 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng.

- Không quá 300 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Hạn mức mua bán đất rừng sản xuất là rừng trồng

Theo Khoản 3, Điều 44, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất rừng sản xuất là rừng trồng được áp dụng đối với hình thức nhận chuyển nhượng như sau:

- Không quá 150 ha đối với các thị trấn, phường, xã ở đồng bằng.

- Không quá 300 ha đối với các thị trấn, phường, xã ở trung du, miền núi.

Hạn mức mua bán đất nông nghiệp đối với một số trường hợp khác 

Hạn mức mua bán đất nông nghiệp đối với một số trường hợp khác được quy định tại Khoản 4, Khoản 5, Khoản 6 và Khoản 7 Điều 44, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

- Trường hợp cá nhân, hộ gia đình nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản) bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.

- Trường hợp cá nhân, hộ gia đình nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất (đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản), hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng loại đất quy định tại các Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 3, Điều 44 ,Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Trường hợp cá nhân, hộ gia đình đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các Khoản 1, Khoản 2, Khoản 3, Khoản 4 và Khoản 5, Điều 44, Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2007, phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền.

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các Khoản 1, Khoản 2, Khoản 3, Khoản 4 và Khoản 5, Điều 44, Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/07/2007 đến trước ngày 01/07/2014, hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng đất và chỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước đối với phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyển quyền.

8. Đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng bao lâu?

Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai hiện hành được chia làm hai loại, gồm loại đất sử dụng có thời hạn và loại đất được sử dụng ổn định lâu dài.

Đất nông nghiệp sử dụng có thời hạn

Điều 127, Luật Đất đai năm 2013 quy định về các loại đất nông nghiệp sử dụng có thời hạn gồm:

• Đất cho thuê thuộc quỹ đất nông nghiệp dùng vào mục đích công ích của thị trấn, phường, xã có thời hạn cho thuê đất không quá 05 năm.

• Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân thuê với thời hạn không quá 50 năm. Hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu sẽ được xem xét tiếp tục cho thuê đất.

• Đất nông nghiệp được giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo Khoản 1, Khoản 2 và điểm b, Khoản 3, Khoản 4, Khoản 5, Điều 129, Luật Đất đai năm 2013 có thời hạn sử dụng đất là 50 năm. Hết thời hạn sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu sẽ được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định.

• Đất nông nghiệp được cho thuê, giao cho tổ chức sử dụng vào mục đích sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản, thời hạn sử dụng đất được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất, giao đất song không quá 50 năm.

• Các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà cần thời gian dài hơn, thì thời hạn cho thuê đất, giao đất không quá 70 năm.

Lưu ý: Thời hạn cho thuê đất, giao đất được tính từ ngày có quyết định cho thuê đất, giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Với những trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Đất nông nghiệp được sử dụng ổn định lâu dài

Theo quy định tại Điều 126, Luật Đất đai năm 2013, những loại đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài gồm : 

• Đất rừng phòng hộ
• Đất rừng đặc dụng
• Đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên
• Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dung.

Trên đây là những lưu ý trước khi mua đất nông nghiệp giá rẻ mà người mua cần nắm rõ để hạn chế tối đa rủi ro cũng như đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình. Vài năm trở lại đây, giá đất nông nghiệp tại một số địa phương, vùng ven Hà Nội, TP.HCM... bị đẩy lên quá cao, thậm chí "sốt ảo", vì vậy nhà đầu tư cần tìm hiểu thật kỹ trước khi xuống tiền.

 

Lam Giang (TH)