Đất thương mại, dịch vụ là gì? Có nên đầu tư không?

Bài viết dưới đây cung cấp những thông tin tổng quan về đất thương mại, dịch vụ để người sử dụng đất cũng như nhà đầu tư nắm rõ hơn về loại đất này.

Đất thương mại, dịch vụ là gì?

Khoản 1, Điều 153, Luật Đất đai năm 2013 và phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT nêu rõ, đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng vào các mục đích xây dựng các cơ sở thương mại, dịch vụ; xây dựng các công trình khác phục vụ cho thương mại, dịch vụ (gồm cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm).

Ký hiệu đất thương mại dịch vụ theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT là TMD. Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi rõ ký hiệu này. Đất thương mại dịch vụ gồm 2 loại:

- Đất thuộc quỹ đất cộng đồng, đấu thầu ở những khu vực công cộng như bến xe, chợ...

- Đất được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp.

Giá đất thương mại, dịch vụ được tính theo công thức sau: Giá đất thương mại dịch vụ = Bảng giá đất tại địa phương x Tổng diện tích đất cần tính giá.

Đất thương mại, dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Ảnh minh họa

Người sử dụng đất thương mại, dịch vụ có những quyền nào?

Theo Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất thương mại, dịch vụ có các quyền sau:

• Được thuê, thuê lại, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, nhận thừa kế từ hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác;

• Được hưởng kết quả đầu tư trên đất, lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh thương mại dịch vụ trên đất;

• Được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất theo luật định;

• Được thực hiện việc tố cáo, khiếu nại, khởi kiện về tranh chấp đất đai hoặc khi bị xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Người sử dụng đất thương mại, dịch vụ có nghĩa vụ gì?

• Sử dụng đất đúng mục đích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng đúng ranh giới của thửa đất, đảm bảo bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất đúng quy định về vấn đề sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không và các quy định khác;

• Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất, môi trường, không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng bất động sản liền kề; 

• Thực hiện các nghĩa vụ tài chính;

• Giao trả lại đất khi Nhà nước có thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép việc gia hạn thời hạn sử dụng.

• Khi tìm thấy vật trong lòng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật liên quan;

Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ là bao lâu?

Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, thời hạn sử dụng đất được phân thành hai hình thức: Đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài và đất có thời hạn. Đất thương mại dịch vụ là đất có thời hạn sử dụng nhất định.

Khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai năm 2013 quy định, đối với đất thương mại dịch vụ được các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng do được Nhà nước cho thuê đất, giao đất hoặc được phê duyệt dự án đầu tư, thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.

Với những dự án đầu tư thương mại dịch vụ lớn và quá trình thu hồi vốn chậm hoặc các dự án đầu tư thương mại dịch vụ tại các khu vực mà có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn cần thời hạn đầu tư dài hơn, thời hạn sử dụng đất là không quá 70 năm.

Có được mua bán, chuyển nhượng đất thương mại, dịch vụ?

Căn cứ theo Điều 167, Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế hoặc người Việt định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ được thực hiện quyền chuyển nhượng, mua bán loại đất này. Tuy vậy, trong một số trường hợp quyền chuyển nhượng sử dụng có thể bị hạn chế, cụ thể: 

- Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân khác;

- Người nước ngoài được chuyển nhượng do việc sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân khác hoặc từ nhận tặng cho, thừa kế;

- Các tổ chức kinh tế có thể chuyển nhượng quyền sử dụng khi nguồn gốc đất do nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn. 

Đất thương mại, dịch có được cấp sổ đỏ?

Về mặt pháp lý, đất thương mại, dịch vụ là đất mà Nhà nước giao bồi thường cho người bị thu hồi đất nông nghiệp trên 30% tổng diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình. Loại đất này được cấp để hỗ trợ cho người mất đất sản xuất chuyển đổi sang kinh doanh dịch vụ thương mại mà không phải mục đích để ở.

Theo đó, đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nếu đảm bảo các loại giấy tờ theo quy định của Luật Đất đai hiện hành.

>>> Xem thêm:

• "Ngậm đắng nuốt cay" khi đầu tư đất dịch vụ

• Đất nền dự án là gì? Quy trình, thủ tục cấp sổ đỏ ra sao?

Đất dịch vụ, thương mại vẫn được cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện theo quy định. Ảnh minh họa

Đất thương mại, dịch vụ có được thế chấp?

Câu trả lời là có. Người sử dụng đất thương mại, dịch vụ có thể thế chấp nếu đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3, Điều 186, Luật Đất đai năm 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1, Điều 168, Luật này.

• Đất không có tranh chấp.

• Đất vẫn còn thời hạn sử dụng.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Đất thương mại dịch vụ có được tách thửa không?

Câu trả lời là có. Theo quy định hiện hành, để được tách thửa thì diện tích thửa đất còn lại và thửa đất mới sau khi tách thửa phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu và không thuộc trường hợp không được tách thửa.

Đồng thời, người sử dụng đất xin tách thửa phải xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề cùng mục đích sử dụng để tạo thành thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì sẽ được tách thửa. Diện tích của thửa đất còn lại sau khi tách phải đảm bảo diện tích theo quy định của Luật đất đai năm 2013.

Đối với trường hợp tách thửa đất có một phần diện tích đã có thông báo thu hồi thì chỉ được xem xét tách thửa khi phần diện tích còn lại tách thửa đã trừ diện tích thu hồi, đảm bảo diện tích, kích thước theo quy định.

Có được xây nhà trên đất thương mại, dịch vụ?

Một trong những nguyên tắc sử dụng đất là sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Chỉ đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn mới được phép xây dựng nhà ở. 

Khoản 1, Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình. Trong khi đó, theo Khoản 1, Điều 153, Luật Đất đai năm 2013 và Phụ lục 01 đính kèm Thông tư 28/2014/TT-BTNMT, đất thương mại dịch vụ sử dụng vào các mục đích sau:

- Xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại.

- Xây dựng các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại (gồm cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm)

Như vậy, đất thương mại, dịch vụ sẽ không được phép xây dựng nhà ở. Trong trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ thì cần phải xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (thổ cư), nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính (phạt tiền, trả lại hiện trạng đất ban đầu, tức buộc tháo dỡ nhà ở).

Để được xây nhà trên đất thương mại, dịch vụ cần làm thủ tục chuyển đổi sang đất ở và phải được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ảnh minh họa

Đất thương mại, dịch vụ có được lên thổ cư được không?

Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, đất thương mại dịch vụ có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở/đất thổ cư. Tuy nhiên, cần có sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cá nhân, hộ gia đình muốn chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất ở phải được phép của UBND cấp huyện nơi có đất.

Điều 52, Luật Đất đai năm 2013 quy định, UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa theo hai căn cứ: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm không quy định vị trí có thửa đất thương mại, dịch vụ được chuyển mục đích sử dụng thì UBND cấp huyện sẽ không ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất phải đóng khi chuyển đất thương mại dịch vụ lên thổ cư

Điểm c, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định, cá nhân, hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì đóng tiền sử dụng đất theo các trường hợp sau:

• Đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014

Khi được chuyển mục đích sang đất ở, tiền sử dụng đất phải nộp tính bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Công thức tính:

Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.

• Được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Khi chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Công thức tính:

Tiền sử dụng đất phải nộp =  Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.

• Đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm

Thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Lưu ý, đối với trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/07/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Có nên mua đất thương mại, dịch vụ không?

Mua bán, đầu tư đất dịch vụ là kênh sinh lời được nhiều người lựa chọn bởi những lợi ích về giá bán, vị trí đẹp. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng, mua bán đất dịch vụ thương mại cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khôn lường, đặc biệt là với các giao dịch đất dịch vụ chưa có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Những rủi ro khi mua bán đất thương mại, dịch vụ chủ yếu là rủi ro về mặt pháp lý. Nếu đất dịch vụ chưa có sổ đỏ, không đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì việc mua bán chỉ có thể thực hiện thông qua hình thức giấy tờ viết tay, không có giá trị pháp lý. Người mua dễ mất trắng khi xảy ra tranh chấp.

Trường hợp mua bán đất dịch vụ thông qua người được ủy quyền thì người nhận ủy quyền không đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người mua chỉ có thể xác lập quyền sử dụng đất đứng tên trên sổ đỏ khi có đủ các điều kiện để lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định chung. Đối với đất chờ cấp sổ đỏ thì thời gian chờ dễ phát sinh các vấn đề pháp lý.

Nếu bạn mua đất thương mại dịch vụ nhưng với mục đích là chuyển sang đất ở để xây nhà thì ngoài việc tìm hiểu điều kiện chuyển nhượng thì phải xem thửa đất đó được chuyển sang đất ở không.

Cùng với đó, cũng nên tìm hiểm xem giá đất theo bảng giá đất tại vị trí thửa đất là bao nhiêu. Nếu giá đất giữa đất ở và đất thương mại, dịch vụ tại vị trí đó chênh nhau nhiều thì người mua sẽ phải nộp nhiều tiền sử dụng đất hơn nếu được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trên đây là những thông tin tổng quan về pháp lý của đất thương mại, dịch vụ để bạn tham khảo, cân nhắc kỹ trước khi quyết định mua bán, đầu tư loại đất này. Qua đó, giúp tăng tính an toàn trong giao dịch, đầu tư nhà đất.

Lam Giang (TH)

>> Làm sao để được xây nhà trên đất nông nghiệp?

>> 7 điều cần biết về đất khai hoang