Mua đất không chính chủ giá rẻ - lợi bất cập hại

Mua đất không chính chủ là tình trạng khá phổ biến hiện nay bởi giá bán nhà đất không chính chủ thường rẻ hơn hẳn so với mặt bằng giá trên thị trường. Tuy nhiên, khi mua kiểu nhà đất này, người mua sẽ phải đối mặt với muôn vàn rủi ro pháp lý, thậm chí là trắng tay, "mất cả chì lẫn chài".

Bài viết sẽ làm rõ những rủi ro khi mua đất không chính chủ và cách để nhận biết nhà đất chính chủ hay không, qua đó có giải pháp hạn chế tối đa rủi ro khi mua phải loại hình bất động sản này.

1. Đất không chính chủ là gì?

Pháp luật hiện hành về đất đai và kinh doanh bất động sản không có quy định hay giải thích gì về nhà đất không chính chủ. Tuy nhiên, thuật ngữ này được hiểu một cách đơn giản là: Nhà đất không chính chủ là nhà đất mà người sử dụng và người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng) không phải là một.

Theo đó, người sử dụng nhà đất hiện tại có thể có sổ đỏ, sổ hồng của bất động sản đó nhưng sổ đỏ, sổ hồng lại do người khác đứng tên, chứ người sử dụng nhà đất không đứng tên.

2. Nhà đất không chính chủ có được mua bán, chuyển nhượng?

Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 quy định, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất, phải có sổ đỏ, ngoài trừ hai trường hợp dưới đây: 

- Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp sổ đỏ nhưng vẫn được chuyển nhượng.

- Khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai năm 2013, được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:

+ Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

+ Đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được thực hiện quyền bán đất khi có điều kiện để cấp Giấy chứng nhận (chưa cần có sổ).

Thứ hai, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Thứ ba, đất không có tranh chấp;

Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất.

Tóm lại, nếu đảm bảo đủ các điều kiện nêu trên thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình. Đặc biệt lưu ý, sổ đỏ nhà đất phải đứng tên mình hoặc được người khác ủy quyền thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng. Việc mua đất không chính chủ vì thế sẽ gặp nhiều rủi ro cho bên mua, có thể trắng tay khi xảy ra tranh chấp.

Mua đất không chính chủ dù giá có thể rẻ hơn nhưng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Ảnh: Internet

>>> Xem thêm:

• Mất ăn mất ngủ vì mua nhà đất không chính chủ

• Mua bán đất không công chứng: 3 trường hợp ngoại lệ được cấp sổ đỏ

3. Rủi ro khi mua đất không chính chủ là gì?

Khi mua nhà đất không chính chủ, người mua có thể mua được với mức giá rẻ hơn so với giá thị trường. Thế nhưng, hình thức mua bán bất động sản này tiềm ẩn quá nhiều rủi ro đối với bên mua. 

• Hợp đồng mua bán bị vô hiệu 

Theo Điểm c, Khoản 1, Điều 117, Bộ luật dân sự năm 2015, một trong những điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực là mục đích cũng như nội dung của giao dịch dân sự đó không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Cụ thể, điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Điều 188, Luật đất đai năm 2013 và Điều 118, Luật nhà ở năm 2014 quy định, người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở được quyền thực hiện chuyển nhượng, mua bán khi có sổ đỏ, sổ hồng, trừ một số trường hợp:

- Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

- Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

- Mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước.

- Bán lại nhà ở cho đơn vị quản lý của nhà ở xã hội hoặc bán cho các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội trong trường hợp đơn vị quản lý nhà ở xã hội mua với giá thấp hơn giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại với nhà ở xã hội đó tại cùng một địa điểm, thời điểm bán (áp dụng khi bên mua hoặc bên thuê mua nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày đã thanh toán hết số tiền mua, số tiền thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở).

- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng, sổ đỏ đối với nhà ở đó.

Như vậy, ngoại trừ một số trường hợp nêu trên thì pháp luật hiện hành không cho phép các bên chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở khi không có sổ đỏ, sổ hồng. Thế nên, việc mua bán nhà đất không chính chủ là giao dịch vi phạm điều cấm của luật mà giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật thì giao dịch đó vô hiệu theo Điều 123, Bộ Luật Dân sự năm 2013.

Khi mua đất không chính chủ, nếu sau đó giá đất tăng cao thì chủ cũ có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu và các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên mua thường gánh chịu mọi rủi ro.

• Không thể công chứng hợp đồng sang tên quyền sử dụng đất

Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, ngoại trừ trường hợp một bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh doanh bất động sản.

Để được công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất thì phải có sổ đỏ, sổ hồng hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp (tức đứng tên người bán). Nếu sổ đỏ đứng tên người khác thì bên công chứng sẽ từ chối công chứng.

Trong khi đó, nếu không có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng thì sẽ không sang tên sổ đỏ được.

Mua đất không chính chủ không thể công chứng hợp đồng, sang tên sổ đỏ. Ảnh: Internet

• Mua đất không chính chủ sẽ không được bồi thường khi bị thu hồi

Khoản 1, Điều 75, Luật Đất đai năm 2013 quy định, khi Nhà nước thu hồi đất, cá nhân, hộ gia đình được bồi thường nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Có sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.

- Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

Căn cứ theo quy định trên, nếu mua nhà đất trong trường hợp Giấy chứng nhận đứng tên người khác thì người mua không được đền bù. Người được đền bù là người đứng tên trong sổ đỏ.

• Không chuyển nhượng lại đất cho người khác được

Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 quy định, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nếu đáp ứng đủ 4 điều kiện đã nêu ở mục (2). Do vậy, đối với trường hợp Giấy chứng nhận không đứng tên mình thì người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng cho người khác.

• Không thể thế chấp để vay ngân hàng

Theo quy định của các ngân hàng hiện nay, để vay thế chấp nhà đất thì yêu cầu bên vay phải có bản gốc sổ đỏ, sổ hồng. Chính bởi vậy, bên mua không thể thế chấp bất động sản để vay vốn ngân hàng. Việc sử dụng, quản lý tài sản vì thế cũng không thực sự hiệu quả và linh hoạt. Bên mua là bên chịu nhiều thiệt thòi.

• Rủi ro xảy ra tranh chấp về pháp lý

Trong bối cảnh giá nhà đất không ngừng gia tăng như hiện nay, việc mua đất không chính chủ rất dễ xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất. Người mua đã trả tiền cho người bán nhưng không sang tên sổ đỏ được. Về mặt pháp lý, nhà đất đó vẫn là tài sản của người khác (người đứng tên sổ đỏ).

Chưa kể, có trường hợp bên bán không đứng tên sổ đỏ nhưng cùng lúc bán đất cho nhiều người khác dẫn tới tranh chấp pháp lý giữa các bên. Nhà đất không chính chủ cũng rất khó để xác minh nguồn gốc tài sản, có đang thế chấp, tranh chấp hay không. Do vậy, người mua phải đối mặt với vô vàn rủi ro.

• Rất khó xây mới hoặc cải tạo nhà trên đất

Theo quy định tại Điều 95 và Điều 96, Luật Xây dựng năm 2014, hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng phải có giấy tờ hợp pháp về đất đai. Nhà đất chưa có sổ vẫn có thể xin phép xây dựng nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 3, Nghị định 53/2017/NĐ-CP.

Thế nhưng, nếu nhà đất không có Giấy chứng nhận, cũng không có giấy tờ khác tại Điều 3, Nghị định 53/2017/NĐ-CP thì không thể xin cấp phép xây dựng được.

• Bên bán có thể bị xử phạt vi phạm hành chính

Khoản 3, Điều 18, Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có Giấy chứng nhận có thể bị phạt tiền từ 3 - 5 triệu đồng đối với khu vực nông thôn và từ 5 - 10 triệu đồng đối với khu vực đô thị.

4. Làm thế nào để kiểm tra nhà đất có chính chủ hay không?

Để tránh mua phải đất không chính chủ, trước khi quyết định xuống tiền, người mua cần tìm hiểu thật kỹ thông tin về mảnh đất định mua. Cách hữu hiệu nhất là viết đơn xin thông tin đất đai gửi Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Theo đó, bạn sẽ biết được toàn bộ thông tin về thửa đất, bao gồm:

• Họ tên, năm sinh, chứng minh nhân dân, địa chỉ của người sử dụng đất;

• Số hiệu thửa đất, diện tích, địa chỉ;

• Quy hoạch sử dụng đất;

• Đã chuyển nhượng bao nhiêu lần, chuyển nhượng cho những ai..

• Tình trạng pháp lý;

• Sở hữu chung hay sở hữu riêng hay sở hữu hộ gia đình;...

Cụ thể, đối với trường hợp mua nhà đất thổ cư, người mua cần kiểm tra các thông tin sau:

• Kiểm tra thông tin ghi trong sổ đỏ, sổ hồng, bản vẽ hiện trạng nhà ở, thông báo và biên lai nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng nhà ở.

• Kiểm tra chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của bên bán để đảm bảo họ chính là chủ sở hữu nhà đất đó. 

• Kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất tại các cơ quan có thẩm quyền xem có vướng tranh chấp không? Có nằm trong quy hoạch dự án, thuộc diện thu hồi không?

Với trường hợp mua căn hộ chung cư, người mua cần kiểm tra: 

• Giấy chứng nhận kinh doanh được cấp bởi Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi doanh nghiệp hoạt động.

• Giấy phép xây dựng dự án chung cư;

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Hồ sơ hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất;

• Đọc kỹ hợp đồng mua bán căn hộ, kiểm tra xem những thông tin có đồng nhất hay không.

Trường hợp bạn muốn mua đất không chính chủ thì nên yêu cầu người đang sử dụng đất làm thủ tục sang tên. Sau khi sang tên xong mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, người mua nên yêu cầu bên bán giao bản gốc giấy tờ về nguồn gốc nhà đất cho bên mua. Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền đầy đủ và nhận bàn giao nhà, đất ngay sau khi thanh toán đủ tiền.

Trên đây là những rủi ro dễ gặp phải khi mua đất không chính chủ cùng những lưu ý, giải pháp để phòng tránh rủi ro khi mua bán nhà đất nói chung. Hy vọng bài viết góp phần mang lại cho bạn đọc kinh nghiệm mua bán nhà, đất hữu ích.

Lam Giang (TH)