Canh bạc đầu tư căn hộ “siêu nhỏ, giá thuê siêu rẻ”

Ngay sau khi được công bố, căn hộ "siêu nhỏ, giá thuê siêu rẻ" này đã nhận được hai luồng ý kiến khác nhau.

Nhóm ủng hộ cho rằng đây là bước đi táo bạo của chủ đầu tư, dám đánh vào phân khúc siêu rẻ mà chưa doanh nghiệp nào làm được. Bên cạnh đó, đây là dự án tiềm năng giúp giải quyết bài toán về nhà ở. Cũng có nhiều người lo ngại 125 căn thí điểm quá ít, như muối bỏ bể nên đã nhanh tay đăng ký thuê trước.

Sau khi nắm bắt được thông tin Tp.HCM sắp có căn hộ 20m2 cho thuê giá rẻ, anh Nguyễn Văn Cao Nguyên tính nhẩm không kể dân lao động nhập cư, mỗi năm có cả trăm nghìn sinh viên ngoại tỉnh tới đây trọ học.  Nếu ước tính 10% số sinh viên muốn thuê theo hình thức ở ghép (với giá hơn 700.000 đồng/tháng) thì ít nhất cần đến 10.000 căn hộ mini mới đủ.

Bên cạnh đó cũng còn nhiều ý kiến phản biện khá gay gắt. Có ý kiến cho rằng, mức giá thuê 1,5 triệu đồng/tháng (đã bao gồm chi phí quản lý) là không khả thi. Vì còn có những khoản chi phí không tên như: khấu hao công trình, phí quản lý, duy tu bảo dưỡng hạ tầng, thuê đất hoặc mua đất, thuế...

Ý kiến khác cho rằng, suất đầu tư này không phù hợp với dòng vốn vay. Hiện lãi cho vay trung bình khoảng 9% trong khi lợi tức thu được từ việc cho thuê căn hộ mini khó có thể sánh bằng căn hộ cao cấp (lợi tức 6% một năm). Vì vậy suất đầu tư này sẽ triệt tiêu cơ hội sinh lời của chủ đầu tư.

Với kinh nghiệm 20 năm tư vấn tài chính – đầu tư địa ốc, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang phân tích, căn hộ siêu nhỏ này đang phát triển gần giống với mô hình nhà ở xã hội cho thuê.  Tuy vậy muốn vận hành hiệu quả và mang lại lợi nhuận, chủ đầu tư phải có sẵn nguồn vốn nhàn rỗi hoặc cơ chế hỗ trợ hay công thức xây dựng đặc biệt.

Ông Quang phân tích thêm, 125 căn hộ với diện tích mỗi căn là 20m2, cộng thêm diện tích lối đi và phần phụ trong công trình tổng diện tích sàn khoảng 3.750 m2, công trình cao 4-5 tầng.

Giả sử chi phí xây dựng là 4 triệu đồng/m2 thì tổng chi phí xây dựng rơi vào khoảng 15 tỷ đồng, cộng thêm giá đất khoảng 10 tỷ đồng, vị chi giá thành mỗi căn hộ mini khoảng 200 triệu đồng. Tính thêm chi phí hoàn thiện khoảng 240 triệu đồng/căn.

Khi cho thuê với mức 1,5 triệu đồng/tháng thì ít nhất chủ đầu tư phải ra quy định đặt cọc trên 10 năm hoặc mất 10 năm (bằng với giá bán căn hộ) mới đảm bảo suất đầu tư có lời.

Bên trong căn hộ 20m2, giá thuê 1,5 triệu đồng/tháng

Một chuyên gia bất động sản khác cho biết ngay cả khi giá trị đầu tư đất bằng 0 đồng cũng phải khấu hao khoảng 30 năm mới hoàn vốn.

Trong trường hợp cả 125 căn hộ đều được lấp đầy, giá thuê 1,5 triệu đồng/tháng thì chỉ thu về 187 triệu đồng/năm (tức 2,25 tỷ đồng/năm). Với tổng vốn xây dựng khoảng 16,5 tỷ đồng, lãi suất 9%/năm thì tiền lãi đã ngốn sạch 1,5 tỷ đồng/ năm.

Lấy doanh thu năm 2,25 tỷ đồng trừ đi lãi năm 1,5 tỷ đồng còn lại 750 triệu đồng/năm chưa tính đến phí quản lý, nhân công vận hành doanh nghiệp và khấu hao.

"Bài toán cho thấy ngay cả trong điều kiện lãi suất cho vay ổn định lâu dài 9% một năm thì suất đầu tư cũng không dễ thực hiện do biên lợi nhuận quá thấp", ông nói.

Trao đổi với phóng viên, chủ đầu tư - Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa xác nhận: "Một căn hộ 20m2 xây dựng hoàn thiện cho thuê giá 1,5 triệu đồng/ tháng đã tính phí quản lý là điều không tưởng trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên chúng tôi là chuyên gia làm nhà giá rẻ nên có cơ sở thực hiện dự án này".

Ông Nghĩa cho biết, để tiết kiệm chi phí doanh nghiệp trực tiếp xây dựng từ A - Z, không qua khâu trung gian. Vì có lợi thế về quỹ đất nên doanh nghiệp không tính chi phí đất vào suất đầu tư và cũng không vay ngân hàng. Nhờ vậy không có áp lực trả lãi vay hay bị rủi ro lãi suất thả nổi.

Thêm nữa, dự án chỉ thu tiền đặt cọc 2 triệu đồng, giá trị chưa đầy 2 tháng tiền nhà. Khách ở tháng nào trả tiền thuê tháng đó. Bắt đầu từ ngày 20/1/2016, chủ đầu tư sẽ chính thức nhận khách thuê. Đây là suất đầu tư lâu dài, công trình được xây dựng với tuổi thọ 50 năm. 15 năm đầu là quá trình hoàn vốn, lợi nhuận gộp12% cho cả chu kỳ này.

"Công ty sẽ có lãi ròng từ năm thứ 16. Chúng tôi sẵn sàng chấp nhận lợi nhuận thấp lúc đầu để hướng tới mục tiêu tốt hơn về sau", ông nói.