Mua nhà hình thành trong tương lai và những rủi ro pháp lý

Để giảm thiểu các rủi ro và xử lý trong các tình huống liên quan, người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý một số vấn đề pháp lý.

Điều kiện kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai

Chỉ khi sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai đáp ứng đủ các điều kiện bắt buộc được đưa vào kinh doanh thì mới được thực hiện các hoạt động mua bán.

Những điều kiện đó là: có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Riêng với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở chỉ khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó thì mới dược đưa vào kinh doanh.

Người mua nhà có quyền yêu cầu chủ đầu tư bổ sung bất kì điệu kiện còn thiếu nào để tránh trường hợp việc giao dịch bị vô hiệu.

Bảo lãnh ngân hàng đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai

Bên cạnh đó, luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại (NHTM) có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Chủ đầu tư phải có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Nếu chủ đầu tư không triển khai dự án đúng tiến độ, khách hàng vẫn nhận được hoàn trả số tiền ứng trước và các khoản tiền khác khách hàng đã thanh toán cho chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hay thuê mua đã được ký kết tính đến thời điểm bảo lãnh.

Với sự bảo lãnh này, người mua sẽ được đảm bảo về tài sản khi gặp rủi ro với chủ đầu tư, nhưng cần lưu ý ngân hàng chỉ đảm bảo về mặt tài chính, không phải đảm bảo việc hoàn thành dự án để giao sản phẩm cho người mua.

Khi mua nhà chưa hoàn thiện nên cẩn trọng với những rủi ro pháp lý

Hiện Ngân hàng Nhà nước đã công bố danh sách 40 ngân hàng đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Người mua nhà cần tìm hiểu để nắm rõ những NHTM nào được thực hiện trước khi ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, các vấn đề liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đối với giao dịch bảo đảm cũng cần được quan tâm.

Vì các tổ chức tín dụng vẫn có khả năng gặp rủi ro khi nhận bảo lãnh dự án cho chủ đầu tư và cá nhân đối với những tài sản chưa biết khi nào mới hình thành, hoặc khi gặp phải các chủ đầu tư có năng lực tài chính không tốt.

Trong khi đó người thế chấp nhà ở cũng gặp khó khăn khi dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh BĐS thế chấp. Như vậy, cơ hội tiếp cận thật sự với nguồn tiền từ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không hề dễ dàng do vướng phải hoạt động thế chấp của chủ đầu tư dự án trước đó.

Các vấn đề liên quan khi giao kết hợp đồng

Những yếu tố cần lưu ý như: nhà ở được giao dịch có đáp ứng điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai để đưa vào giao dịch không; chủ đầu tư dự án có đáp ứng các quy định của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS không?

Đây là 2 điều kiện cơ bản để tiến hành xác lập một giao dịch, liên quan đến đối tác và đối tượng giao dịch.

Bên cạnh đó, người mua nhà cần xem xét kỹ lưỡng bản sao hợp đồng bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai; chú ý đến các quy định về bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm trong hợp đồng trước khi giao kết hợp đồng với chủ đầu tư.

Thanh toán khi mua bán, thuê mua  bất động sản hình thành trong tương lai

Việc thanh toan phải được thực hiện thành nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Tóm lại, dù luật có quy định rõ ràng nhưng trước sự hoạt động sôi nổi của thị trường BĐS hiện nay, riêng hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần phải lường trước các rủi ro pháp lý có thể gặp phải.