Đầu tư căn hộ cho thuê: Phải am hiểu thị trường

Giảm giá để cạnh tranh

Nếu như cách đây 1 năm, giá cho thuê căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án Phú Hoàng Anh 1 (nằm trên đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè, Tp.HCM) ở mức từ 9-10 triệu đồng/tháng thì nay chỉ còn khoảng 7-8 triệu đồng/tháng. Giá thuê căn hộ 3 phòng ngủ cũng giảm xuống từ 10-11 triệu đồng/tháng.

Trước đây, các căn hộ chung cư thuộc Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7, Tp.HCM) có giá khá cao và thuộc hàng “hot” trong phân khúc nhà cho thuê thì nay cũng phải hạ giá để có thể cạnh tranh. Cách đây 6 tháng, căn hộ có diện tích khoảng 48-73m2 ở khu vực Hưng Vượng, Mỹ Giang có giá cho thuê 9-16 triệu đồng/tháng thì nay chỉ còn 7-12 triệu đồng/tháng.

Nằm trên đường Tạ Quang Bửu (quận 8), căn hộ 3 phòng ngủ đầy đủ nội thất thuộc chung cư Giai Việt cũng chỉ có giá cho thuê từ 11-12 triệu đồng/tháng. Được biết, cách đây 1 năm, giá thuê dao động ở mức 12-15 triệu đồng/tháng.

Các căn hộ mini diện tích từ 25-35m2 ở quận 4, quận Bình Thạnh trước đây được coi là “hàng hot” với giá cho thuê từ 5-8 triệu đồng/tháng thì nay giá đã giảm.

Phân khúc căn hộ cao cấp cũng không đứng ngoài cuộc cạnh tranh khốc liệt về giá thuê. Đang có nhu cầu chuyển chỗ ở nên chị Nguyễn Thị Hằng quyết định cho thuê lại căn hộ 92m2 ở chung cư Thảo Điền Pearl (quận 2) với giá thuê hàng tháng là 1.300 USD. Tuy nhiên, suốt 2 tháng qua, chị vẫn chưa tìm được khách thuê bởi mức giá này tương đương với mặt bằng chung cách đây 1 năm, trong khi hiện tại ở cùng khu vực này, nhiều dự án chung cư mọc lên như Nassim, Gateway Thảo Điền, Masteri Thảo Điền… với khoảng 5.000 căn hộ. Điều này khiến cho giá thuê chững lại và giảm xuống.

Giá cho thuê căn hộ tại nhiều chung cư cao cấp đã giảm mạnh so với cách đây 1 năm

Nếu như trước đây, tại căn hộ chung cư cao cấp Estella (quận 2), giá thuê thấp nhất là 20 triệu đồng/tháng thì nay chỉ còn khoảng 15-17 triệu đồng/tháng. Vì thế, trong khoảng 1 tháng nữa nếu vẫn chưa cho thuê được thì chị Hương sẽ giảm giá thuê.

Từng nổi tiếng với giá thuê tính bằng USD nhưng nay dự án chung cư cao cấp Saigon Pearl (quận Bình Thạnh) đã bắt đầu giảm giá cho thuê khi có sự xuất hiện của gần 10.000 căn hộ Vinhomes. Cụ thể, 1 năm trước, giá thuê căn hộ có diện tích 45-65m2 là 800-1.000 USD mỗi tháng thì nay đã giảm 100 USD/tháng.

Đầu tư căn hộ cho thuê: Phải hiểu thị trường thì mới có lời

Theo tìm hiểu của phóng viên, giá thuê căn hộ giảm mạnh trong thời gian qua chủ yếu do nguồn cung căn hộ ngày càng nhiều, các chủ căn hộ phải giảm giá thuê để cạnh tranh.

Theo công bố của Savill, lượng căn hộ dịch vụ đưa ra thị trường tăng khoảng 6% trong quý I/2018 dẫn đến tổng nguồn cung căn hộ loại này lên hơn 5.100 căn. Theo dự báo, đến cuối năm, sẽ có thêm 1.000 căn hộ gia nhập thị trường, gây áp lực lên thị trường căn hộ cho thuê.

Số liệu từ Tập đoàn CBRE chỉ ra rằng, đến cuối năm 2018, Tp.HCM sẽ đón nhận thêm 40.000 căn hộ mới, bao gồm cả căn hộ để ở và căn hộ dịch vụ. Trong đó có 30.000 được bàn giao với gần 40% là sản phẩm để đầu tư cho thuê lại. Điều này làm tăng áp lực cạnh tranh, gây khó khăn cho thị trường căn hộ cho thuê. Đặc biệt, những căn hộ cao và trung cấp sẽ gặp nhiều khó khăn nhất, loại hình nhà cho thuê bình dân sẽ ít bị tác động hơn.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở quận 3, thị trường ăn hộ sẽ có những lúc thăng, lúc trầm tùy thuộc vào từng thời điểm nhưng đây vẫn là kênh đầu tư an toàn và khá hấp dẫn. Xét về tổng thể, mặt bằng giá căn hộ cho thuê có giảm, tuy nhiên nếu nhà đầu tư biết lựa chọn vị trí và phân khúc đầu tư thì giá cho thuê vẫn tốt. Chẳng hạn, những căn hộ 1 phòng ngủ, có diện tích nhỏ luôn có tỷ suất sinh lời cao hơn những căn hộ có 2, 3 phòng ngủ. Đa số các căn hộ ở những dự án có quy mô lớn tại Tp.HCM có giá thuê ở mức trung bình là do mật độ căn hộ lớn, dẫn đến áp lực cạnh tranh cao.

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh nhận định, đầu tư căn hộ cho thuê là đánh trúng nhu cầu của thị trường, tuy nhiên không nên chạy theo trào lưu mà phải tìm hiểu thực tế thị trường. Nhà đầu tư phải am hiểu thị trường cho thuê, chọn vị trí và phân khúc phù hợp bởi không phải phân khúc nào cũng hái ra tiền.