Hỏi: Tôi 35 tuổi, nhân viên ngành công nghệ thực phẩm, sau thời gian đi làm tích cóp được 500 triệu đồng.
Xin hỏi với số tiền này liệu có đủ để mua miếng đất nhỏ cất nhà cho thuê ở vùng ven?
(Hữu Chí, Thủ Đức, Tp.HCM)
Tư vấn:
Phó tổng giám đốc điều hành Công ty cổ phần địa ốc Cát Tường Phú Nguyên, Lê Tiến Vũ đã có những tư vấn cho câu hỏi của bạn như sau.
Tuy là số tiền đáng kể nhưng 500 triệu đồng lại không có nhiều lựa chọn khi đầu tư bất động sản nội thành. Tuy vậy, nhà đầu tư vẫn có thể mua được miếng đất thửa nhỏ để xây nhà cấp bốn ở rìa ngoại ô hoặc giáp Tp.HCM. Trong tình hình thị trường quý II/2016, bạn có thể tham khảo một số địa bàn như: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, quận 9 thuộc địa phận Sài Gòn. Xa hơn là các vị trí Long An, Bình Dương, Đồng Nai giáp ranh với thành phố thông qua các quận huyện vừa kể trên.
Khi đầu tư nên chia dòng vốn thành 2 phần: Phần để mua đất khoảng 250-300 triệu đồng, tùy địa bàn mà khu đất có diện tích từ 50-60m2. Nên chọn những địa bàn có giá đất trên dưới 4 triệu đồng/m2.
Phần tiền vốn còn lại tối thiểu 250-300 triệu đồng dùng để xây nhà.
Nếu có 500 triệu đồng, nhà đầu tư vẫn có thể mua đất xây nhà cho thuê ở vùng ven
Tổng giá trị căn nhà dao động từ 500 triệu đồng đến 600 triệu đồng. Nếu dòng vốn chỉ giới hạn trong ngưỡng 500 triệu đồng, khoản tiền còn thiếu không đáng kể (tối đa khoảng 100 triệu đồng), có thể xử lý bằng cách vay thêm.
Nên lựa chọn những dự án có tiến độ thanh toán 50% số tiền, còn lại thanh toán không lãi suất trong khoản thời gian thỏa thuận thì nhà đầu tư có thể tránh được kịch bản đi vay và không phải chịu áp lực lãi suất thả nổi.
Nếu mua đất, bài toán tạm tính sau một năm giá trị đất tăng tối thiểu là 15-20% trong điều kiện thị trường ổn định. Nếu gửi ngân hàng, lợi tức khoảng 5,5%/năm. Trong trường hợp này, đầu tư đất tuy dòng tiền vô hình vì chưa hiện thực hóa tài chính từng tháng nhưng hiệu quả nhỉnh hơn gửi tiết kiệm.
Khoản đầu tư vào nhà, tiền xây 200-300 triệu đồng, cho thuê căn nhà ngoại thành này khoảng 3 triệu đồng/tháng. Trong điều kiện cho thuê trọn năm, doanh số đạt 36 triệu đồng. Trường hợp khấu hao 2 tháng thời gian trống chờ có khách thuê, doanh thu đạt 30 triệu đồng.
Phương án mua đất vùng ven xây nhà cho thuê với khoản đầu tư 500-600 triệu đồng này chỉ đạt hiệu quả khi có một số điều kiện.
Thứ nhất: Vị trí nhà đất nằm trong khu vực có tốc độ đô thị hóa từ trung bình khá trở lên, ví dụ như như gần khu công nghiệp, chợ, trường học, trung tâm hành chính địa phương.
Thứ hai: Đối tượng khách hàng là những người có thu nhập trung bình thấp.
Thứ ba: Phần khấu hao nhà đã qua sử dụng bằng tỷ lệ lạm phát mỗi năm. Lạm phát hàng năm không dưới 7%, do đó nếu tính hiệu quả gửi Ngân hàng là không thực tế, trong khi đó đầu tư vào nhà đất vẫn đảm bảo lợi nhuận cao và giữ được giá trị tăng của đất theo thời gian.
Thứ tư: Cần có chiến thuật đường dài. Thời gian dòng tiền bị giữ lại trong tài sản này từ trung đến dài hạn. Đây là khoản thời gian chờ cho tốc độ đô thị hóa lan tới những vùng ven, góp phần hỗ trợ thanh khoản cho bất động sản.
