Với số vốn dưới một tỷ đồng có thể khai thác những mô hình đầu tư đầy tiềm năng như mua đất nền ngoại thành, nhà phố vùng ven, chung cư giá rẻ, căn hộ mini thuê mua có thời hạn hay đất xây phòng trọ...
Giảng viên bất động sản thuộc Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế Tp.HCM) - Ngô Đình Hãn nhận định trong năm 2016 nhà đất vừa túi tiền có rất nhiều cơ hội đầu tư.
Nếu giai đoạn 2014-2015, chung cư, nhà phố cao cấp 3-5 tỷ đồng bùng nổ thì nay thị phần địa ốc giá rẻ đang trở lại mạnh mẽ. Số người có nhu cầu và khả năng chi trả muốn tiếp cận dòng sản phẩm này cực lớn.
Lợi nhuận, an toàn và thanh khoản là những yếu tố mà nhà đầu tư bỏ tiền vào kênh địa ốc quan tâm. Trên cơ sở đó, chuyên gia này liệt kê ra các phương án khả thi đầu tư trên dưới một tỷ đồng.
Phương án thứ nhất: Đầu tư đất nền ở các quận ngoại thành Sài Gòn như Thủ Đức, Quận 9, Nhà Bè, Hóc Môn…
Với vốn đầu tư dưới 1 tỷ đồng, vị trí nền đất thường cách trung tâm khoảng 12-16km trở lên tùy khu vực. Diện tích dao động 50-70m2, đơn giá trung bình từ 12-15 triệu đồng/m2.
Chẳng hạn: Đất phân lô Phường Long Trường, Phú Hữu thuộc quận 9. Đất phân lô dọc tuyến Huỳnh Tấn Phát, Lê Văn Lương thuộc Nhà Bè. Để tăng tốc độ tăng giá, khi đầu tư nên lưu ý hạ tầng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và mua ở khu vực thuận lợi giao thông, trong khu dân cư hoặc cạnh khu dân cư hiện hữu. Không nên mua những khu hẻo lánh, hạ tầng kết nối kém và xa rời các tiện ích vì tốc độ tăng giá sẽ rất chậm và thấp.
Kinh nghiệm quan sát hình thức đầu tư này trong 2 năm qua, mức độ sinh lời khá tốt, mỗi năm, tối đa có thể tăng giá 20%. Sở dĩ chọn hai khu vực trên do tốc độ đô thị hóa của khu Đông Sài Gòn và Khu Nam Sài Gòn đang rất mạnh, kéo theo tốc độ đô thị hóa là phát triển về dân cư và tiện ích, khi những yếu tố này ngày càng hoàn thiện đồng nghĩa với giá trị bất động sản khu vực ngày càng tăng. Vấn đề pháp lý cần lưu ý là tiến độ thực hiện hạ tầng nếu mua trong giai đoạn đầu, đặc biệt là tiến độ ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Phương án hai: Đầu tư nhà phố xây sẵn ở địa bàn vùng ven như Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi, quận 9, 12
Loại tài sản này được nhiều người lựa chọn vì vừa có thể cho thuê thu lợi hàng tháng vừa có thể kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Nhà xây sẵn dưới một tỷ đồng diện tích đất 30-40 m2, khu vực càng xa trung tâm thành phố có thể rộng 50-80m2.
Quy mô xây dựng phụ thuộc vào diện tích đất, thửa nhỏ xây dựng một trệt, một lầu, 2 phòng ngủ, 2 toilet; thửa lớn hơn chỉ xây tầng trệt.
Giá bán giao động từ 800 triệu đồng – hơn 1 tỷ đồng. Với những vị trí có bán kính cách trung tâm Tp.HCM trên 20km hoặc giáp ranh với Sài Gòn có thể có giá rẻ hơn, nằm ở ngưỡng 550-650 triệu đồng một căn.
Hình thức đầu tư này thu được lợi tức hàng tháng từ tiền thuê, trung bình 0,4% giá trị sản, vị chi đầu tư một tỷ đồng cho thuê thu được 4 triệu đồng/tháng. Lợi tức tiền thuê hơi thấp so với mức lãi suất ngân hàng nhưng vẫn ở mức có thể chấp nhận được.
Hạn chế nữa đó là, giá trị gia tăng theo thời gian của dạng bất động sản này không cao, trung bình khoảng 8-10% một năm trong điều kiện thị trường tốt.
Khi đầu tư theo phương án này cần chú ý ở các quận vùng ven do quy định về mức diện tích tối thiểu để tách thửa nên diện tích quá nhỏ sẽ không tách sổ riêng được. Với thửa nhỏ 30m2, hai căn nhà có sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà) chung.
Có khá nhiều phương án đầu tư bất động sản với số vốn một tỷ đồng trở xuống
với doanh thu 3-5% một năm tuỳ vị trí và chủng loại hàng hoá
Phương án ba: Đầu tư căn hộ nhỏ giá vừa túi tiền có kết nối giao thông xuyên suốt với các trục đường chính, metro, đại lộ mới mở, cầu vượt, đường vành đai...
Các căn hộ loại này thường có diện tích 45-50m2, lớn nhất cũng chỉ giới hạn dưới 60m2, với giá bán 15-16 triệu đồng/m2, tương đương với 800 triệu đồng- 1 tỷ đồng/căn, tỷ suất cho thuê 4-5% mỗi năm. Sản phẩm này xuất hiện phổ biến tại quận 9, 12, rìa quận Tân Bình và Thủ Đức.
Đầu tư theo phương án này chú ý đến khoảng cách quãng đường đi hợp lý, không vượt quá quỹ thời gian di chuyển 45 phút từ nơi ở đến nơi làm việc và môi trường sống tốt, nhiều tiện ích.
Phương án bốn: Đầu tư căn hộ sở hữu có thời hạn, thuê mua trong 30-50 năm
Sản phẩm này đã xuất hiện tại các quận Bình Tân, diện tích từ 30-40m2 với giá bán trung bình từ 350-500 triệu/căn, thời hạn sử dụng 49 năm.
Đây là hình thức thuê mua nhà dài hạn trả tiền một lần. Khách hàng có thể đầu tư được 2 căn với 1 tỷ đồng, giá thuê trung bình mỗi căn 500 triệu đồng là 3-3,5 triệu/m2. Giá thuê có thể tăng liên tục theo thời gian.
Doanh thu của sản phẩm này cao hơn căn hộ sở hữu lâu dài và nhà phố xây sẵn. Đây cũng là hình thức đầu tư tốt cho những khách hàng có tiền nhàn rỗi và muốn đảm bảo sự an toàn. Hạn chế của mô hình đầu tư này là bị khấu hao thời gian sở hữu.
Ông Hãn cũng phân tích thêm, trong trường hợp đầu tư bằng vốn tự có kèm với đòn bẩy tài chính để mua những bất động sản vượt giá trị một tỷ đồng cần phải tính trên dòng thu nhập hàng tháng để trả lãi và nợ gốc cho nhà băng.
Phương án năm: Mua đất vùng ven xây nhà trọ cho thuê
Địa bàn thuận lợi để triển khai: quận 9, 12, Thủ Đức, Hóc Môn, Nhà Bè.
Với số vốn 1 tỷ đồng, khách hàng có thể mua 80-100m2 đất, vay thêm 1 tỷ đồng dùng để xây nhà trọ. Tổng diện tích sàn có thể đạt 200m2 được 10-12 phòng, giá thuê phổ biến 1,5 triệu đồng/tháng/phòng, tổng doanh thu trung bình 15-18 triệu đồng/tháng. Mức doanh thu này có thể sử dụng để trả lãi và vốn gốc và có dư chút đỉnh. Sau khi trả hết ngân hàng thì tài sản này sẽ mang lại nguồn thu thuần, không còn áp lưc. Mô hình kinh doanh này ổn định và giá trị bất động sản gia tăng liên tục theo thời gian.
Phương án sáu: Mua căn hộ cho thuê có vay
Đối với dạng bất động sản này khách hàng chỉ nên vay với tỷ lệ thấp. Ví dụ: nếu có một tỷ đồng, chỉ nên vay thêm khoảng 500 triệu (thời hạn vay 10 năm, lãi suất vay 10-11% một năm theo lãi suất hiện tại) để mua căn hộ tổng giá trị khoảng 1,5 tỷ cho thuê.
Khu vực có thể mua căn hộ dạng này có vị trí gần trung tâm hơn như quận 4, 7, Tân Bình… Với căn hộ 1,5 tỷ, giá thuê trung bình 7,5-8 triệu đồng/tháng (trung bình giá thuê căn hộ mới khoảng từ 0,5% - 0,6% một tháng trên tổng giá trị bất động sản). Với hình thức này doanh thu tiền thuê đủ trả lãi và gốc ngân hàng, giá trị đầu tư là giá trị gia tăng của bất động sản theo thời gian.
Phương án bảy: Mua nhà phố vượt một tỷ đồng
Trong trường hợp này chỉ nên vay khoảng 300-400 triệu đồng để mua nhà 1,3-1,4 tỷ, địa bàn vùng ven như quận 9, 12, Thủ Đức, Hóc Môn, Nhà Bè.
Hình thức này là hình thức vừa đầu tư vừa giữ gìn tài sản. Số tiền trả ngân hàng được lấy từ nguồn tiền thuê. Giá thuê của căn nhà phố 1,4 tỷ trung bình khoảng 5 triệu đồng/tháng.
