Góc nhìn đa chiều về giá chênh trên thị trường bất động sản

Hiện tượng giá chênh này đã được các chuyên gia cũng như lãnh đạo các đơn vị kinh doanh bất động sản đưa ra những quan điểm khác nhau trong buổi tọa đàm “trên dưới 2 tỷ đồng, mua nhà như thế nào và ở đâu?” do báo điện tử Bizlive tổ chức ngày 24/3 tại Hà Nội.

Vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau về hiện tượng chênh giá trên thị trường
bất động sản.

Sự không chuyên nghiệp

Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam Trần Ngọc Quang cho biết, hiện thị trường đang ấm dần sau thời kỳ trầm lắng, bên cạnh đó, nền kinh tế cũng đang có những bước phát triển tích cực, thì việc giá bất động sản tăng là hiện tượng bình thường, nếu sự tăng này là bất thường thì mới khiến chúng ta phải lo ngại.

Ông Quang nói thêm: Đã có những thông tin rằng vì kỳ vọng thu được lợi nhuận ở mức cao nhất có thể, nên một số chủ đầu tư đã giao cho các sàn đẩy giá của sản phẩm lên cao. Việc làm này theo ông là một hoạt động thể hiện tính không chuyên nghiệp của người đầu tư uy tín. Đối với các thành viên của Hiệp hội, họ luôn được khuyến khích việc quyết định giá của sản phẩm được thực hiện dựa trên sự nghiên cứu thị trường của mình, xác định rõ đối với từng phân khúc và đối tượng khách hàng hướng tới, thực hiện giá bán một  cách nghiêm túc, không nên vì cái lợi ích trước mắt mà đẩy giá lên cao làm mất đi sự lành mạnh của thị trường. Sẽ là một hiện tượng đáng cảnh bảo nếu chủ đầu tư yêu cầu phần giá chênh ngoài hợp đồng và trong trường hợp này, người mua nên tìm đến những chủ đầu tư có cách làm chuyên nghiệp hơn.

Qua việc nghiên cứu các doanh nghiệp bất động sản, ông Quang nhận thấy vẫn còn nhiều doanh nghiệp thực sự thiếu chuyên nghiệp tỏng cách làm việc. Việc đào tạo nhân lực cho ngành bất động sản còn rất nhỏ. Theo số liệu được cung cấp từ trường Đại học Kinh tế Quốc dân thì trường chỉ đào tạo hơn 50 nhân sự học về lĩnh vực bất động sản trong một năm. Như vậy, sẽ có hàng chục nghìn người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nhưng không được qua đào tạo chính quy và cách làm việc chưa chuyên nghiệp, làm theo phong trào hoặc đầu tư nhưng chưa có sự nghiên cứu kỹ về thị trường cũng là điều dễ hiểu. Mà thực tế trên thị trường, những dự án ăn theo phong trào là những dự án có thể bị thừa ứ, ông Quang nhấn mạnh.

Từ thực tế trên, ông Quang cũng khuyến cáo các doanh nghiệp nên tự có hình thức cảnh báo chính mình. Nếu có quá nhiều sản phẩm được tập trung vào một nhóm khách hàng sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng thừa ứ, mà thừa ứ đối với phân khúc trung bình, thấp cấp lại càng khó tiêu thụ hơn, còn với phân khúc cao cấp, tình trạng thừa ứ này sẽ được giải quyết dễ hơn. Và vị lãnh đạo này cũng hi vọng rằng, với những gì xảy ra trong quá khứ sẽ là bài học đắt giá cho các doanh nghiệp để tránh những sai lầm đã phạm phải.

Ông Trần Ngọc Quang, bà Hương Trần Kiều Dung, ông Phạm Đức Toản
(từ trái qua phải).

Giá tăng là lẽ tất yếu

Khác với quan điểm trên, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam lại cho rằng, thị trường đang dần tốt lên thì việc tăng giá là lẽ tất yếu. Đối với những dự án có sức hút lớn, đảm bảo tiến độ thi công cũng như chất lượng công trình thì chủ đầu tư tăng giá sản phẩm là điều chính đáng. Bên cạnh đó, việc tăng giá cũng sẽ thúc đẩy các nhà đầu tư tham gia vào thị trường và chủ đầu tư cũng có thêm lợi nhuận để đầu tư trở lại thị trường.

Nguyên nhân tăng giá của sản phẩm bất động sản được ông Toản giải thích là do thời điểm trước đây, thị trường rơi vào tình trạng ảm đạm, giá của sản phẩm đã được nhiều chủ đầu tư hạ xuống thấp hơn so với giá thành sản xuất và khi thị trường tốt lên thì họ tăng giá bán lên cũng là hợp lý. Bên cạnh đó, cách tính giá bất động sản được áp dụng theo quy định mới cũng đã dẫn đến sự lầm tưởng rằng giá nhà đang tăng lên. Cách tính giá nhà ở trước đây là dựa theo tim tường, hiện nay có thêm một cách tính nữa là theo thông thủy. Và tổng giá trị của căn hộ sẽ không đổi với cả 2 cách tính này, nhưng nếu tính theo thông thủy thì mức giá sẽ tăng từ 6-10%. Ngoài ra, nhu cầu mua nhà ở tại Hà Nội trong thời điểm này là rất lớn, do dân số tự nhiên gia tăng, dân số nhập cư vào Hà Nội nhiều. Theo thống kê của EZ, thì khách hàng ngoại tỉnh chiếm đến 50% tổng số người mua nhà tại Hà Nội, ông Toản nói.

Không thể kiểm soát được giá chênh

Bên cạnh đó, ông Toàn cũng nói thêm: Khoản tiền chênh khi giao dịch bất động sản cũng là một hình thức lách luật để chủ đầu tư có thể bù đắp lại những chi phí không có chứng từ khi thực hiện dự án.

Nhưng giá chênh xuất hiện cũng là do có thị trường thứ cấp và điều này thì không thể kiểm soát được. Mỗi một sàn giao dịch có thể mua lại sản phẩm với tỷ lệ nhất định mà pháp luật quy định cho phép để đầu tư bán lại. Những môi giới cá nhân có đầy đủ chứng chỉ hành nghề, có hợp đồng tư vấn, có uy tín cũng có thể nhận được một khoản tiền chênh mà khách hàng đồng ý trả cho họ. Hiện tượng này là một thực tế không thể tránh khỏi. Giá sản phẩm sẽ được quyết định bởi thị trường. Chủ đầu tư và sàn không thể tạo ra cơn sốt sau một cơn ốm nặng như vậy được.

Trong trường hợp này, mọi quyết định quan trọng nhất sẽ thuộc về khách hàng, họ có quyền lựa chọn ký hợp đồng mua bán hay không, có quyền lựa chọn các chủ đầu tư, các dự án phù hợp với khả năng của mình.

Chủ đầu tư hướng đến sự minh bạch

Về góc độ của một chủ đầu tư có dự án sắp bung hàng, Bà Hương Trần Kiều Dung, Phó Tổng giám đốc thường trực Tập đoàn FLC cho biết, mục tiêu của FLC là hướng tới nhu cầu thực của khách hàng, nghiên cứu thị trường và đưa ra những mức giá phù hợp với khả năng tài chính cũng như chính sách hỗ trợ tài chính của nhà nước và tổ chức tín dụng , đồng thời, cũng đảm bảo được mức giá cạnh tranh, sự hấp dẫn trên thị trường.

Bên cạnh việc đảm bảo chất lượng cũng như tiến độ các dự án, FLC cũng có sự lựa chọn nghiêm ngặt về đơn vị phân phối chuyên nghiệp để hợp tác, nhằm đảm bảo các thông tin về giá sản phẩm, tiến độ dự án cũng như chính sách hỗ trợ từ ngân hàng được minh bạch khi chính thức công bố sản phẩm ra thị trường, Bà Dung khẳng định.