Làm sao để tài sản không biến thành tiêu sản khi đầu tư bất động sản?

Theo ông Trần Minh Quang - người có 10 năm kinh nghiệm ở vị trí quản lý, giám đốc Marketing, chuyên viên giảng dạy về bán hàng cho doanh nghiệp địa ốc và hàng tiêu dùng tại Tp.HCM, nhiều người thường dốc hết tiền bạc đổ vào nhà đất nhưng lại chưa hiểu hết khái niệm tài sản và tiêu sản khi đầu tư. Điều này khiến cho hiệu suất đầu tư không cao, thậm chỉ nhà đầu tư phải bán tháo nhầm cắt lỗ, tức là một phần tài sản bất động đã bị chuyển thành tiêu sản. 

Dưới đây là 4 nguyên tắc phân biệt mà ông Quang chia sẻ, giúp bạn đọc hiểu được thế nào là tài sản, để không biến bất động sản thành một món hàng bị mất giá, gây tổn hại đến tài chính cho nhà đầu tư.

Quy tắc 1: Bất động sản được gọi là tài sản khi có khả năng "đẻ ra tiền"

Quy tắc này giúp làm rõ hơn sự khác biệt giữa tài sản và tiêu sản. Tài sản là kết quả của sự đầu tư mang lại thu nhập, có lời, có sự tăng giá. Trong khi đó, tiêu sản là những món khiến bạn phải lôi tiền ra mua nhưng lại không sinh ra đồng nào, thậm chí còn thua lỗ, mất giá và thâm hụt. Do vậy, quan niệm bất động sản luôn là lài sản không đúng trong nhiều trường hợp. Rất nhiều người tưởng rằng đang đầu tư vào một tài sản nhưng thực ra, đó lại là tiêu sản.

Chẳng hạn, nếu bạn mua một mảnh đất, chờ đến giai đoạn tăng giá để bán chốt lời thì đây là suất đầu tư tài sản thành công. Tuy nhiên, nếu đầu tư vào bất động sản lớn như căn hộ dịch vụ để cho thuê nhưng lại ế khách trong một thời gian dài, phải bù lỗ vận hành, khi rao bán thì bị lỗ chi phí đầu tư nội thất... thì đây lại là ví dụ điển hình của suất đầu tư tiêu sản.

Bất động sản có giá trị lớn, do vậy nếu không cân nhắc kỹ lưỡng, bạn có thể biến tài sản thành tiêu sản, gây thất thoát vốn liếng. Ảnh: Vũ Lê.

Quy tắc 2: Bất động sản đầu tư bằng vốn tự có tạo tài sản chắc chắn hơn

Việc xác định tài sản hay tiêu sản còn phụ thuộc vào nguồn gốc dòng tiền đầu tư. Nếu đầu tư bất động sản bằng vốn vay, tỷ suất biến thành tài sản sẽ cao hơn.

Chẳng hạn, với cùng một bất động sản, nếu đầu tư bằng vốn chủ sở hữu và có sự tính toán thời hạn đồng tiền một cách hợp lý. Khi bán hoặc cho thuê tài sản được giá tốt thì đây chính là tài sản giá trị. Tuy nhiên, nếu dùng vốn vay quá lớn, chi phí tài chính ăn vào vốn gốc, nhà đầu tư phải còng lưng trả lãi thì đây được coi là suất đầu tư bất ổn, có xu hướng biến thành tiêu sản.

Trong chuyên ngành tài chính kế toán, giá trị tài sản được tính bằng vốn cộng nợ. Tuy nhiên, trên thực tế, nếu khoản nợ chiếm tỷ lệ quá cao thì khối tài sản có nguy cơ biến thành tiêu sản, dẫn tới thảm kịch bị siết nợ, cấn nợ.

Quy tắc 3: Bất động sản đưa vào khai thác, thanh khoản cao mới là tài sản

Theo đó, những tài sản sản bị bỏ hoang, mua dễ bán khó, không thể khai thác... chính là tiêu sản. 

Chẳng hạn, nếu mua một căn hộ hoàn thiện, có thể khai thác cho thuê và thu tiền hàng tháng được coi là suất đầu tư tài sản. Tuy nhiên, nếu mua sỉ cả sàn căn hộ đang xây dựng nhằm mục đích bán lại ăn chênh lệch trong điều kiện thanh khoản thị trường suy giảm, nhà đầu tư phải ôm hàng trong một thời gian dài thì đây chính là kiểu đầu tư tiêu sản. 

Quy tắc 4: Bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh mới là tài sản

Bất động sản được coi là tài sản khi có pháp lý hoàn chỉnh. Nếu bất động sản đang vướng pháp lý, bị tranh chấp cần nhiều thời gian để giải quyế hoặc chưa thể hoàn thiện đúng quy định của pháp luật thì trên 90% đây là suất đầu tư tiêu sản.

Chẳng hạn, nếu nhà đầu tư mua một lô đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và là đất thổ cư (được phép xây nhà ở) thì đây được coi là tài sản có giá trị vì dễ mua bán và giá có thể tăng theo thời gian. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư bỏ ra bạc tỷ nhưng mua phải lô đất vướng quy hoạch, chưa có giấy chứng nhận hoăc là đất nông nghiệp chưa thể chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư thì đây là suất đầu tư tiêu sản, nguy cơ thua lỗ là rất cao.

Theo ông Quang, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản khiến giá trị tài sản tăng mạnh hoặc giảm xuống chỉ trong một thời gian ngắn. Các yếu tố này bao gồm: Sự thay đổi chính sách về pháp lý nhà đất, sự dư thừa nguồn cung ảnh hưởng đến lực cầu, sự điều chỉnh chính sách tín dụng và những biến động cảu nền kinh tế. Do vậy, nhà đầu tư cần theo dõi sát sao diễn biến của nền kinh tế và đặc biệt là của ngành địa ốc để điều chỉnh chiến lược kinh doanh linh hoạt, từ đó mới tránh được rủi ro.