Người mua nhà đất gặp rủi ro khi chấp nhận đề nghị kê khai "né thuế"

Tình trạng giao dịch mua bán nhà đất "né thuế" diễn ra khá phổ biến. Theo ước tính của giới chuyên gia địa ốc TP.HCM, hiện chỉ có khoảng 25% người dân giao dịch bất động sản kê khai đúng với giá trị thực của tài sản, còn lại 75% kê khai giá dưới mức thị trường và so với giá bán thực tế thường thấp hơn rất nhiều (thấp hơn 5-10 lần).

Thực tế cho thấy, bên bán thường khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá trị đôi bên thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Bởi lẽ, giá này là căn cứ để tính mức thuế phải nộp theo quy định và kinh phí phát sinh khi giao dịch thành công. Sau khi công chứng, nếu một bên cố tình vi phạm hợp đồng hoặc thay đổi ý định thì xung đột có thể phát sinh.

Trước thực trạng nêu trên, ông Nguyễn Tấn Phong (chuyên gia pháp lý), ông Lương Ngọc Đinh (Giám đốc Công ty Luật Thịnh Việt Trí) và ông Nguyễn Văn Lộc (Luật sư điều hành Công ty Luật LPVN) cùng hợp tác đưa ra khuyến cáo về những rủi ro từ việc né thuế bất động sản.

Theo các chuyên gia này, bên bán sẽ luôn đề nghị bên mua ghi giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng có công chứng thấp hơn giá trị thanh toán trên thực tế. Bên mua về sau cũng có thể trở thành bên bán cho khách mua tiếp theo. Việc người mua chấp thuận kê khai giá thấp hơn đồng nghĩa với vị thế yếu hơn, có thể không được pháp luật bảo vệ.

Việc kê khai giá trong hợp đồng công chứng thấp hơn giá giao dịch thực tế thường đẩy rủi ro về phía người mua nhà đất. (Ảnh: Vũ Lê)

Trong trường hợp tranh chấp xảy ra, người mua nhà đất không thể chứng minh được số tiền thực mà mình đã trả cho bên bán. Thông thường, biên bản viết tay hoặc biên lai chuyển tiền qua ngân hàng (nếu có) sẽ được sử dụng khi các bên giải quyết tranh chấp tại tòa án hay xuất trình để chứng minh khi bị điều tra. Về sau, nếu người mua F2 bán cho người mua F3 và họ muốn giao dịch đúng giá thì người bán F2 phải chịu khoản thuế thu nhập cá nhân lớn từ giao dịch bất động sản.

Hiện tại, người mua nhà đất chỉ kê khai mức giá mang tính tượng trưng nhằm giảm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước dù biết né thuế thường phải đối mặt với nhiều rủi ro. Khảo sát cho thấy, giá trị thực tế được chốt khi giao dịch thành công thường lớn gấp nhiều lần so với giá kê khai trong hợp đồng có công chứng.

Giải pháp "win - win" (đôi bên cùng có lợi) cũng được nhóm chuyên gia này đề cập tới. Cụ thể, khi nhận đề nghị từ bên bán về việc kê khai né thuế nhà đất, bên mua nên yêu cầu kê khai đúng giá và cùng thỏa thuận chia sẻ khoản phát sinh trong trường hợp tiến thuế quá cao.