Nhà phát mãi ngân hàng là gì? Có nên mua không?

Trong nửa đầu năm 2021, nhiều ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng ồ ạt rao bán, thanh lý tài sản thế chấp là bất động sản nhằm thu hồi nợ. Nhà phát mãi ngân hàng thường có giá rẻ hơn so với thị trường, tuy nhiên không phải ai cũng mặn mà với việc mua tài sản phát mãi của ngân hàng.

Khi ngân hàng phát mãi tài sản là nhà đất, nhiều người cho rằng đây là một món hời không nên bỏ qua, vậy thực hư ra sao? Trong phạm vi bài biết này, chúng ta hãy cùng làm rõ điều đó.

1. Nhà phát mãi ngân hàng là gì?

Trước hết, cần làm rõ khái niệm phát mãi tài sản. Về cơ bản, đây là quá trình ngân hàng hoặc đơn vị đứng ra cho vay vốn công bố, rao bán tài sản bảo đảm của bên vay công khai theo luật định. Mục đích là để thanh toán khoản nợ mà bên vay không có khả năng chi trả cho ngân hàng.

Ngân hàng có quyền phát mãi tài sản thế chấp là nhà, đất?

Trong các hợp đồng thế chấp, ngân hàng và bên thế chấp sẽ thỏa thuận điều khoản về xử lý tài sản đảm bảo, cụ thể:

Trường hợp bên vay vốn ngân hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền yêu cầu bên thế chấp chuyển giao tài sản thế chấp để phát mãi. Trường hợp bên thế chấp đồng thuận về việc này thì ngân hàng có quyền tiếp quản tài sản, tiến hành thủ tục phát mãi, đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành.

Một số ngân hàng thương mại chọn phương án khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp nhằm đảm bảo an toàn pháp lý, tránh rủi ro trong việc xử lý tài sản đảm bảo khi chủ sở hữu không tự nguyện bàn giao tài sản. 

Tóm lại, ngân hàng được quyền phát mãi hoặc đấu giá tài sản theo phương thức thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng đã ký kết.

Thời gian gần đây, nhiều ngân hàng thương mại phát mãi bất động sản để thu hồi nợ.  Ảnh minh họa, nguồn: Internet

Ngân hàng phát mãi nhà, đất khi nào?

Khi người thế chấp tài sản - bên vay vốn không thực hiện nghĩa vụ và vi phạm nghĩa vụ quy định tại hợp đồng thế chấp thì tài sản thế chấp (bất động sản) có thể bị xử lý thông qua các phương thức theo quy định tại Điều 303, Bộ luật Dân sự năm 2015.

Nếu người thế chấp và ngân hàng có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản thế chấp khi ký hợp đồng thì ngân hàng có thể xử lý tài sản theo các phương thức sau:

• Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

• Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

• Bán đấu giá tài sản;

• Phương thức khác.

Nếu ngân hàng và bên thế chấp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định thì tài sản được bán đấu giá, ngoại trừ trường hợp luật có quy định khác. Tuy nhiên, khi người thế chấp vi phạm nghĩa vụ, không thực hiện hiện nghĩa vụ, thực hiện không đúng nghĩa vụ thì họ không có quyền định đoạt tài sản.

Bán đấu giá tài sản thế chấp là phương thức xử lý tài sản được đánh giá tối ưu, được nhiều ngân hàng lựa chọn khi xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ.

Thực tế cho thấy, để có thể vay vốn ngân hàng, người vay thường thế chấp tài sản đảm bảo là quyền sử dụng nhà, đất. Thế nhưng, vì nhiều lý do khác nhau mà người vay sau đó không có khả năng trả nợ cho ngân hàng.

Trong trường hợp này, theo Bộ luật Dân sự năm 2015, bên nhận tài sản thế chấp sẽ tiến hành xử lý tài sản qua nhiều phương thức, trong đó có cả hình thức bán đấu giá quyền sử dụng đất. Lúc này, tài sản thế chấp sẽ do ngân hàng phát mãi hay còn gọi là nhà đất phát mãi, bất động sản phát mãi.

Như vậy, mua nhà phát mãi của ngân hàng là mua nhà đã thế chấp và bị bên nhận thế chấp tịch thu, rao bán để thu hồi nợ do người vay vốn không đủ khả năng thanh toán nợ ngân hàng.

>>> Xem thêm:

• Có mất lối đi khi ngân hàng phát mãi nhà?

• Thủ tục và cách phòng tránh rủi ro khi mua đất thế chấp ngân hàng

2. Thủ tục mua nhà phát mãi của ngân hàng

Thủ tục phát mãi nhà đất thế chấp ngân hàng gồm các bước như sau:

Nhà phát mãi ngân hàng thường có giá rẻ hơn so với giá thị trường tại thời điểm phát mãi. Ảnh minh họa, nguồn: Internet

Bước 1: Ngân hàng thông báo phát mãi nhà

Cơ quan tổ chức phụ trách xử lý tài sản sẽ thông báo về việc xử lý tài sản cho các cơ quan liên quan bằng văn bản. Văn bản thông báo này sẽ được chuyển tiếp, lưu trữ tại cơ quan đăng ký trước khi tiến hành thực hiện xử lý tài sản theo quy định của pháp luật. Khi đăng ký giao dịch bảo đảm bắt buộc phải tuân thủ các nội dung sau:

• Văn bản nêu rõ lý do tài sản bị xử lý;

• Mô tả thông tin chi tiết về tài sản;

• Nghĩa vụ được bảo đảm;

• Địa điểm xử lý tài sản, thời gian, phương thức xử lý tài sản.

Bước 2: Định giá nhà phát mãi

Nếu người vay vốn và ngân hàng không có thỏa thuận khác thì tài sản thế chấp là nhà đất sẽ được định giá theo 2 hình thức:

• Định giá thông qua tổ chức định giá tài sản
• Ngân hàng và bên vay vốn có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm.

Quá trình định giá tài sản phải bảo đảm tính khách quan và phù hợp với giá thị trường tại thời điểm đó.

Bước 3: Bán tài sản nhà đất

Trước thời điểm xử lý tài sản bảo đảm, nếu bên bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm và thanh toán các chi phí phát sinh thì có quyền nhận lại tài sản đó, ngoại trừ trường hợp pháp luật có quy định khác về thời điểm được nhận lại tài sản bảo đảm trước khi xử lý.

Nếu không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm hoặc không thực hiện nghĩa vụ thì các tài sản này được bán đấu giá. Số tiền thu được từ việc bán đấu giá sẽ được đem trả nợ cho người vay với điều kiện phần tiền đó phải được chia ra theo các tỷ lệ khác nhau. Các tỷ lệ này tùy thuộc vào nội dung hợp đồng mà ngân hàng và bên vay đã ký kết từ đầu.

Bước 4: Thanh toán các khoản tiền sau khi phát mãi nhà đất

Tổng số tiền thu được sau khi đã thanh toán chi phí liên quan đến thủ tục phát mãi tài sản như chi phí bảo quản hồ sơ, xử lý tài sản,... sẽ được phân bổ theo đúng quy định, thỏa thuận trong hợp đồng cũng như quy định của pháp luật, cụ thể:

- Nếu số tiền có được từ việc đấu giá tài sản sau khi thanh toán toàn bộ chi phí nhỏ hơn giá trị tài sản thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm và các bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi xử lý phát mãi quyền sử dụng tài sản.

- Nếu số tiền thu được từ việc đấu giá tài sản khi đã thanh toán toàn bộ chi phí lớn hơn tài sản thế chấp được bảo đảm thì phần chênh lệch sẽ thuộc về người có quyền sở hữu tài sản.

Bước 5: Chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản 

Sau khi bán đấu giá nhà đất phát mãi thành công, các bên cần sẽ tiến hành chuyển đổi quyền sở hữu tài sản thế chấp, cụ thể là đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản sang cho người thừa kế tài sản theo đúng luật định.

Người nhận chuyển quyền sở hữu nhà đất sẽ đó được văn phòng đăng ký đất đai các cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản cho người sử dụng nhà đất theo đúng quy định của pháp luật.

3. Mua nhà ngân hàng phát mãi có phải là món hời?

Khi ngân hàng phát mãi nhà, rất nhiều đối tượng khách hàng quan tâm thủ tục mua nhà phát mãi của ngân hàng ra sao, nhất là những người mua nhà ở lần đầu. Bởi lẽ, mua nhà phát mãi ngân hàng có thể là một lựa chọn khôn ngoan, mua được với mức giá rẻ hơn so với mặt bằng giá trên thị trường tại thời điểm ngân hàng phát mãi tài sản.

Mua nhà đất phát mãi tiềm ẩn khá nhiều rủi ro nên người mua cần phải tìm hiểu, cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền. Ảnh minh họa, nguồn: Internet

Theo quy định của Luật đấu giá tài sản năm 2016, người tham gia đấu giá là tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá theo luật định. Người trúng đấu giá là tổ chức, cá nhân trả giá cao nhất so với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên; tổ chức, cá nhân chấp nhận mức giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống.

Do đó, việc mua bất động sản do ngân hàng phát mãi chưa chắc bạn đã mua được với mức giá rẻ hơn giá thị trường. Lý do là, để trúng đấu giá, bạn phải là người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên. Trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống, bạn phải chấp nhận mức giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm. 

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư cho rằng, khi mua nhà ngân hàng phát mãi, bạn có thể yên tâm về mặt pháp lý của tài sản. Bởi lẽ, trước khi nhận thế chấp, ngân hàng đã qua một vòng kiểm tra, thẩm định pháp lý của bất động sản cũng như định giá cẩn thận.

Nếu thủ tục đấu giá diễn ra theo đúng quy định pháp luật thì sau khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, người trúng đấu giá có thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở dễ dàng, nhanh chóng.

Vậy nên, với nhà đất phát mãi có vị trí tốt với mức giá trong khả năng chi trả, bạn có thể yên tâm mua.

4. Mua nhà phát mãi ngân hàng có rủi ro?

Ngân hàng không phải là tổ chức chuyên nghiệp trong kinh doanh bất động sản. Khi cho vay vốn, nhà băng chỉ quan tâm tới việc thu hồi vốn cho vay. Thông thường, ngân hàng sẽ để người vay - bên thế chấp tài sản đảm bảo là nhà đất tự bán tài sản của mình lấy tiền trả nợ ngân hàng. Điều này cũng giúp đôi bên tránh phải làm thủ tục, kiện tụng mất thêm chi phí.

Trong trường hợp không thành công thì bên nhận thế chấp - ngân hàng mới làm thủ tục kiện ra tòa, kê biên tài sản, đồng thời ủy quyền cho công ty đấu giá bán bất động sản ra thị trường. Việc mua nhà phát mãi ngân hàng vì thế tiềm ẩn khá nhiều rủi ro.

Rủi ro về pháp lý tài sản

Khi bạn mua nhà đất phát mãi trực tiếp từ chủ sở hữu - "con nợ" thông qua sự giới thiệu của ngân hàng có thể gặp rủi ro về mặt pháp lý bất động sản. Nhà do ngân hàng phát mãi là loại tài sản tịch biên, do đó khi khách mua làm việc trực tiếp với chủ sở hữu tức là đang giao dịch với người không sở hữu hoàn toàn nhà đất bởi tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng.

Người mua nhà phát mãi nếu không nắm rõ thông tin này thì có thể gặp rắc rối và để giải quyết ổn thỏa thường mất rất nhiều thời gian. Do đó, để tránh rủi ro phát sinh, người mua nên tìm hiểu kỹ giấy tờ pháp lý tài sản trước khi quyết định xuống tiền.

Phức tạp trong mối quan hệ 3 bên 

Đây là thương vụ khá phức tạp, có nhiều yếu tố nhạy cảm. Bởi lẽ, mua bán bất động sản phát mãi không giống như thông thường mà có sự tham gia của 3 bên gồm ngân hàng, chủ sở hữu tài sản và người mua nhà. Để bán đấu giá thành công, hoàn tất thương vụ ổn thỏa phải mất khá nhiều thời gian, rủi ro có thể phát sinh bất cứ lúc nào.

Điều đáng nói là, khi mua nhà phát mãi, bạn có thể gặp phải những vấn đề phức tạp trong mối quan hệ 3 bên này. Ví dụ như trường hợp người thi hành án không hợp tác khi bắt buộc phải bàn giao tài sản. Trên thực tế, không ít trường hợp sau khi hoàn tất thủ tục mua nhà do ngân hàng phát mãi thì phát sinh rủi ro do chủ nhà lật kèo, không chịu bàn giao tài sản.

Trong trường hợp này, tổ chức có thẩm quyền bán đấu giá tài sản sẽ yêu cầu cơ quan chức năng thi hành án tham gia cưỡng chế chủ sở hữu nhà bàn giao tài sản cho người trúng đấu giá. 

Theo đó, người mua nhà phải đợi thêm một thời gian vì việc cưỡng chế không thể xong trong "một sớm một chiều". Chưa kể, việc huy động lực lượng thi hành án tham gia cưỡng chế cũng tốn thêm một khoản kinh phí nhất định. Thậm chí, dù đã bị cưỡng chế nhưng vẫn có nhiều cách để chủ sở hữu cũ gây khó dễ cho chủ sở hữu mới.

Vì vậy, với nhà đất phát mãi, bạn cần phải tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật liên quan, tình trạng thực tế của tài sản để đưa ra được quyết định đúng đắn nhất, tránh "tiền mất tật mang".

Mua bán bất động sản do ngân hàng phát mãi là một thương vụ phức tạp. Ảnh minh họa, nguồn: Internet

Chủ sở hữu tài sản khiếu nại, kiện cáo

Đây là một trong những rủi ro thường gặp khi mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng. Chủ sở hữu tài sản vì không hài lòng về mức giá bán đấu giá, cho rằng giá bất động sản bị bán ra thấp hơn giá thị trường nên sẽ làm đơn khiếu nại cơ quan tổ chức bán đấu giá. Nếu cơ quan bán đấu giá có sai sót như không thông báo cho người bị thi hành án cùng tham gia phiên đấu giá thì cũng bị chủ sở hữu khiếu nại.

Kinh nghiệm cho thấy, khi chủ sở hữu tài sản được đem ra bán đấu giá không hợp tác thì họ sẽ đưa ra muôn vàn lý do để khiến nại, kiện cáo. Việc này thường mất thời gian và phát sinh thêm chi phí, không có lợi cho người mua nhà phát mãi.

Nhà phát mãi vướng tranh chấp, "dính" quy hoạch

Người mua nhà đất do ngân hàng phát mãi sẽ không thể sử dụng được nếu tài sản phát mãi thuộc diện quy hoạch hoặc bị vướng tranh chấp đất đai do gắn liền với quyền sử dụng đất của người khác.

Có thể bị hủy kết quả đấu giá

Trong một số trường hợp, kết quả đấu giá tài sản thế chấp có thể bị hủy bỏ. Chẳng hạn, do vi phạm quy định nên hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị tòa án tuyên bố vô hiệu. Kết quả bị hủy do người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên thông đồng, móc nối, dìm giá trong quá trình tham gia đấu giá khiến thông tin tài sản đấu giá, hồ sơ tham gia đấu giá,... bị sai lệch.

Nếu bị hủy kết quả đấu giá tài sản thế chấp ngân hàng, các bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận theo quy định.

5. Mua bất động sản phát mãi cần lưu ý gì?

Để đảm bảo quyền lợi cũng như pháp lý an toàn khi mua nhà do ngân hàng phát mãi, người mua cần lưu ý một số vấn đề sau trước khi quyết định mua loại tài sản này hay không.

Tìm hiểu thông tin từ các nguồn chính thống

Người mua nhà đất phát mãi (cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp) đều cần phải tìm hiểu kỹ các thông tin như lý do bất động sản bị phát mãi, có nằm trong diện quy hoạch không, pháp lý có rõ ràng, chủ sở hữu có đồng ý bàn giao lại tài sản không... nhằm tránh phát sinh rủi ro sau khi đấu giá thành công.

Những thông tin này nên được tìm hiểu từ các nguồn chính thống, đáng tin cậy như từ cơ quan quản lý bất động sản, phía ngân hàng, các công ty bất động sản, đơn vị môi giới uy tín,...

Mặt khác, để tìm mua nhà đất phát mãi nhanh chóng và an toàn, người mua nên tham khảo danh sách tài sản phát mãi từ các công ty bất động sản uy tín được ngân hàng ký gửi ủy thác bán tài sản gán nợ. Danh sách này cũng được cập nhật thường xuyên với thông tin chính xác, rõ ràng. Bạn cũng có thể tìm kiếm thông tin trên website của các ngân hàng, các trang tin uy tín.

Người mua cần tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của nhà đất khi mua phát mãi từ ngân hàng. Ảnh minh họa, nguồn: Internet

Kiểm tra pháp lý nhà đất phát mãi

Khi mua nhà đất phát mãi từ các ngân hàng thương mại, người mua tìm hiểu kỹ về tính pháp lý để tránh rủi ro phát sinh trong và sau khi đấu giá. Trước hết, cần xác minh từ cơ quan thi hành án về việc chủ sở hữu có thực hiện nghĩa vụ gì khác sau khi đấu giá thành công nhà đất phát mãi. 

Bên cạnh đó, cần kiểm tra thủ tục định giá khi đưa tài sản vào đấu giá và quá trình làm thủ tục phát mãi nhà đất có đúng theo quy định của pháp luật hiện hành hay không. Bởi khi mua xong, nếu thủ tục rắc rối thì người mua sẽ chịu thiệt.

Việc rao bán bất động sản phát mãi đòi hỏi các ngân hàng phải thực hiện đúng thủ tục, quy trình mà pháp luật quy định. Nếu ngân hàng tiến hành các bước không như pháp định thì các rủi ro sẽ xuất hiện ngay và người mua nhà phát mãi sẽ gặp khó khăn trong việc nhận được tài sản, sử dụng tài sản.

Hiện nay, cơ chế luật liên quan tới việc bàn giao tài sản cho người mua trong trường hợp các bên không đồng ý sẽ được giải quyết bằng một vụ kiện khác. Hậu quả là kéo dài thời gian bàn giao nhà và người mua sẽ chịu nhiều rủi ro, thiệt thòi.

Mua hồ sơ đấu giá ở nơi uy tín

Để được bảo trợ về mặt pháp lý khi phát sinh rủi ro, người mua nhà phát mãi nên làm việc, mua hồ sơ đấu giá tại các trung tâm bán đấu giá uy tín. Mua bất động sản phát mãi từ các trung tâm này sẽ ít rủi ro hơn vì nhà đất tại đây đã được bảo trợ pháp lý.

Theo quy định, khi bản án có hiệu lực pháp luật thì cơ quan thi hành án giao bất động sản cho trung tâm bán đấu giá để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ ngân hàng. Vậy nên, việc ngân hàng bán tài sản phát mãi đã được Nhà nước bảo trợ về mặt pháp lý, đồng thời người mua nhà phát mãi cũng được bảo vệ khi phát sinh rủi ro.

Lưu ý, việc mua nhà đất phát mãi thông qua hình thức đấu giá tài sản thì nhà đất đó có thể không còn rẻ nữa bởi đã phát sinh thêm một số khoản phí như phí môi giới, phí tổ chức đấu giá, lãi phạt...

Thanh toán 3 bên tại ngân hàng

Nếu bạn mua nhà đất do ngân hàng phát mãi, khi thanh toán, bạn nên chọn dịch vụ thanh toán 3 bên tại ngân hàng thay vì thanh toán trực tiếp với chủ sở hữu bất động sản cũ (bên vay nợ ngân hàng). Mục đích là để tránh những rủi ro khi thanh toán vì tính phức tạp của các mối quan hệ, rủi ro có thể phát sinh bất kỳ lúc nào.

Tóm lại, nhà phát mãi ngân hàng luôn có sức hút nhất định đối với người mua để ở hoặc các nhà đầu tư. Tuy nhiên, do tính chất nhạy cảm, phức tạp của loại hình tài sản này nên tiềm ẩn nhiều rủi ro mà Dothi.net đã phân tích ở trên. Bạn phải cân nhắc thật kỹ trước khi quyết định xuống tiền mua bất động sản phát mãi, nếu không sẽ rơi vào tình trạng "dở khóc, dở cười".

 

Lam Giang

 

>> Thủ tục giải chấp sổ đỏ như thế nào? Có phải đóng thuế, phí?

>> Nhà chưa có sổ đỏ có được đem thế chấp ngân hàng?