Nhiều rủi ro pháp lý khi mua lại suất nhà ở xã hội

Thuộc tầng trệt khu chung cư Phước Lý (Cẩm Lệ, Đà Nẵng), căn hộ chung cư rộng 62m2 được chào bán với giá xấp xỉ 1 tỷ đồng. Được biết, khu chung cư này có 602 căn hộ nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước. UBND TP. Đà Nẵng đã phê duyệt cho thuê nhà ở xã hội đối với những đối tượng đảm bảo đủ điều kiện theo quy định hiện hành.

Chị T. (TP.HCM) rao bán căn hộ nhà ở xã hội rộng 56m2 với giá 1,5 tỷ đồng. Đây là dự án nhà ở xã hội F.H tọa lạc trên địa bàn quận Gò Vấp. TP.HCM. Chị T. mua lại căn hộ từ một người thuộc đối tượng được mua loại hình nhà ở này song không có nhu cầu ở, muốn sang nhượng lại.

Theo thông tin từ chị T., số tiền chênh mà chị phải trả thêm ngoài tiền nhà (800 triệu) là 200 triệu đồng. Chị T. cho biết: "Hai bên đã mua bán theo hợp đồng ủy quyền và sau 5 năm đủ điều kiện bán, người mua ban đầu sẽ tự làm thủ tục chuyển nhượng và sang tên".

Hình ảnh người dân đang tìm hiểu để đăng ký thuê, mua căn hộ nhà ở xã hội tại TP. Đà Nẵng. (Nguồn ảnh: HC)

Tương tự, một dự án nhà ở xã hội tại quận 12 (TP.HCM) quy mô 1 tầng hầm, 14 tầng nổi cũng xảy ra tình trạng bán và cho thuê căn hộ sai đối tượng. Sau khi phát hiện, Sở Xây dựng TP đã yêu cầu chủ đầu tư, Ban quản trị chung cư khẩn trương xử lý, chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở xã hội không đúng đối tượng.

Tại dự án, diện tích các căn hộ dao động trong khoảng 43-61m2, giá bán từ 380 triệu đồng tới hơn 600 triệu đồng/căn. Dự án này được đầu tư xây dựng để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho xã viên hợp tác xã, người lao động có thu nhập thấp trên địa bàn TP.HCM.

Luật Nhà ở hiện hành quy định, sau thời hạn 5 năm, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà cho người có nhu cầu theo cơ chế thị trường. Thế nên, người mua lại suất nhà ở xã hội vẫn phải chờ 5 năm mới được sang tên dù đã thanh toán đủ tiền.

Nguyên tắc cho thuê mua, cho thuê, bán nhà ở xã hội được quy định rõ tại Khoản 4, Khoản 5, Điều 62, Luật Nhà ở năm 2014: 

"4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân".

Theo luật sư Bùi Đình Ứng (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), xét về mặt pháp lý, việc mua lại suất nhà ở xã hội còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bởi lẽ, chủ sở hữu nhà ở xã hội phải sử dụng sau 5 năm mới được chuyển nhượng lại cho người có nhu cầu.

Pháp luật hiện hành không thừa nhận đối với các trường hợp mua bán lại nhà ở xã hội trước thời hạn 5 năm. Do vậy, đôi bên mua - bán chỉ có thể viết giấy tay. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng giấy tay hoàn toàn vô hiệu. Nếu bên bán đổi ý không muốn sang nhượng nữa thì bên mua cũng phải chấp nhận. Trong trường hợp này, người mua nhà ở xã hội coi như cho mượn tiền không lãi suất. Mua lại suất nhà ở xã hội chưa đủ thời hạn 5 năm, bên mua không được công chứng hợp đồng mua bán, không thể sang tên giấy tờ nhà. Chưa kể, vì vẫn cầm sổ đỏ nên chủ sở hữu cũ có thể mang giấy tờ nhà đi thế chấp, cầm cố.

Luật sư Bùi Đình Ứng cho hay: "Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc quá trình sử dụng nhà có vấn đề, người mua hoàn toàn phải gánh chịu rủi ro, nếu kiện ra tòa thì vì không có cơ sở pháp lý nên quyền lợi của người mua nhà sẽ không được đảm bảo".