Những kinh nghiệm giúp bạn đầu tư căn hộ cho thuê thành công

Đầu tư căn hộ cho thuê là hướng kinh doanh được nhiều nhà đầu tư bất động sản lớn, nhỏ hiện nay lựa chọn vì hiệu quả kinh tế cao, mức độ rủi thấp, đồng thời mang lại thu nhập ổn định. Để đầu tư nhà, căn hộ cho thuê được suôn sẻ, thu lời ổn định thì bạn cần xác định được đối tượng khách thuê phù hợp, lựa chọn căn hộ cho thuê, thiết lập các điều khoản hợp đồng…

Lựa chọn đối tượng khách thuê

Trước hết, bạn cần xác định đối tượng khách thuê mà mình hướng đến để quá trình tìm khách được thuận lợi hơn. Thông thường, nếu hướng tới đối tượng khách thuê là nhân viên văn phòng hay người độc thân, bạn nên lựa chọn căn hộ giá rẻ. Trong khi đó, căn hộ cao cấp lại phù hợp với những người có thu nhập khá, vợ chồng mới cưới hoặc người nước ngoài. Nếu nhắm đến những doanh nghiệp nhỏ, công ty mới thành lập thì shophouse là loại hình phù hợp hơn hẳn.

Vị trí căn hộ

Vị trí căn hộ là một trong những yếu tố quan trọng mà bạn phải cân nhắc kỹ lưỡng. Căn hộ cho thuê nên nằm gần khu vực dân cư, có hệ thống giao thông và cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Đây là những đặc điểm thu hút khách hàng nhất. Bên cạnh đó, gia chủ cũng cần chú ý tới vận hạn, số mệnh của bản thân để lựa chọn được căn hộ hài hòa về phong thủy.

Sửa sang nội, ngoại thất và sắm sửa đồ dùng

Khi tìm thuê căn hộ, khách hàng luôn bị ấn tượng bởi yếu tố hình thức. Chính vì thế, bạn cần đảm bảo căn hộ của mình luôn trong tình trạng “tươm tất” nhất nếu muốn tìm được khách thuê phù hợp với mức giá cao.

Với ngoại thất, bạn nên chú ý sửa sang lại các vết nứt trên tường, sơn lại cửa chính, ban công và cửa sổ, đồng thời trang trí thêm cây cảnh ở khu vực ban công hay trước cửa.

Chủ nhà cần tân trang lại căn hộ để có được mức giá tốt nhất

Với nội thất, nên sơn mới các phòng và thay thế những món đồ đã cũ, loại bỏ những món đồ không cần thiết để giải phóng không gian. Việc sửa chữa những hư hỏng như vết nứt tường, bóng đèn cháy, ống nước rò rỉ, viên gạch vỡ… sẽ làm tăng giá trị cho ngôi nhà. Nhà cửa cần được lau dọn sạch sẽ để loại bỏ những mùi khó chịu.

Định giá cho thuê

Tùy thuộc vào vị trí, diện tích của căn hộ, tình trạng nội thất, ưu thế của căn hộ về lập văn phòng hay mặt bằng kinh doanh… Tiếp đó, bạn cần khảo sát giá thuê trên thị trường và giá thuê ở những khu vực gần đó. Việc dự trù các khoản chi phí nâng cấp, kiểm tra căn hộ cho thuê định kỳ, chi phí sửa chữa các trang thiết bị cần được thực hiện trước khi định giá cho thuê.

Mức độ cạnh tranh trên thị trường căn hộ cho thuê hiện nay khá gay gắt. Vì thế, bạn có thể đưa ra mức giá “mềm” hơn so với mặt bằng chung để căn hộ của mình hấp dẫn được khách hàng, đặc biệt là những người có nhu cầu thuê dài hạn.

Thông thường, giá thuê sẽ được điều chỉnh hàng năm tùy theo chỉ số giá cả hàng hóa và chỉ số lạm phát của đồng tiền. Nếu bạn không giỏi về định giá thì có thể xin lời khuyên, tư vấn của các công ty môi giới bất động sản.

Tìm người thuê

Có rất nhiều cách để mọi người biết đến căn hộ của bạn. Cách đơn giản nhất là nhờ sự giới thiệu của hàng xóm, người thân và bạn bè. Hoặc bạn có thể đăng tải thông tin về căn hộ cho thuê lên các cổng thông tin bất động sản, trang rao vặt, Facebook…

Ủy thác cho các công ty bất động sản để họ tìm kiếm khách thuê giúp bạn cũng là cách làm được nhiều người lựa chọn. Khi đó, bạn cần thỏa thuận với họ về các kế hoạch quảng cáo, phí hoa hồng và tiến độ môi giới.

Lưu ý khi ký hợp đồng cho thuê

Trước tiên, bạn cần yêu cầu khách đặt cọc tiền thuê nhà nhằm chắc chắn rằng khách có đủ khả năng tài chính để trả tiền thuê hàng tháng, số tiền này cũng có thể được dùng để trừ vào tiền phạt trong trường hợp người thuê vi phạm hợp đồng. Thông thường, nên yêu cầu đặt cọc 1-3 tháng tiền nhà.

Hợp đồng thuê nhà cần ghi rõ các điều khoản để tránh phát sinh rắc rối cho cả người thuê và người cho thuê

Trong hợp đồng thuê cần nêu rõ những việc mà người thuê không được phép làm trong suốt thời gian thuê nhà, các quy định về sử dụng nội thất hay vấn đề an ninh trật tự.

Các điều khoản trong hợp đồng cho thuê cần được nêu chi tiết và cụ thể, đồng thời nêu rõ cách xử lý vi phạm để dễ dàng xử lý những tình huống phát sinh.

Dù đối tượng thuê là cá nhân hay công ty, tổ chức thì bạn cũng cần lưu ý những vấn đề sau:

- Nêu rõ người sẽ đóng tiền thuê hàng tháng, số tiền thuê nhà được tính bằng VNĐ vì theo quy định không được thỏa thuận bằng ngoại tệ. Nếu không để ý những điều này, bạn sẽ vô tình khiến hợp đồng bị vô hiệu hóa.

- Thỏa thuận về việc thay đổi giá cho thuê. Với hợp đồng 5 năm, bạn nên để thời hạn thay đổi giá thuê là 1-2 năm, mức tăng 10-15%.

- Quy định rõ cá nhân hoặc công ty có được phép cho thuê lại phòng hoặc cả căn nhà hay không. Trong hợp đồng thuê cần nêu rõ bên thuê không được tự ý thay đổi cấu trúc, nội thất trong nhà khi chưa được chủ nhà đồng ý.

Nhiều chuyên gia khuyên nếu cho thuê nhà từ 6 tháng trở lên thì nên công chứng để đảm bảo tính pháp lý, đó cũng là căn cứ để giải quyết tranh chấp xảy ra sau này.

Lưu ý khi đóng thuế

Theo quy định, chủ nhà không phải chịu thuế giá trị gia tăng nếu tiền cho thuê hàng năm từ 100 triệu trở xuống.

Nếu tiền cho thuê hàng năm từ 100 triệu trở lên thì chủ nhà phải nộp các loại thuế được tính như sau:

- Thuế môn bài = 500.000 đồng/năm

- Thuế giá trị gia tăng = doanh thu x 5%

- Thuế thu nhập cá nhân = [(doanh thu x 30%) – các khoản giảm trừ] x thuế suất (%)

Trên thực tế, chủ nhà và khách thuê có thể thỏa thuận với nhau về việc ai là người sẽ nộp những khoản thuế trên. Điều này cần được thể hiện trong hợp đồng hoặc trong phụ lục hợp đồng thuê nhà.