Nhiều rủi ro pháp lý khi khai man giá trị bất động sản

>> Tôi phải trả lại đất vì hợp đồng công chứng ghi giá thấp hơn thực tế?

Bất động sản 2 giá trong chuyển nhượng là việc kê khai giá nhà đất trên hợp đồng mua bán công chứng thấp hơn giá trị thực tế của giao dịch. Hiện tượng này xảy ra khá phổ biến trên thị trường địa ốc, không còn là chuyện hiếm.

Chị T.T. Vân (trú tại quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội) hồi đầu tháng 10/2019 đã mua một lô đất vùng ven Thủ đô với giá 1,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, trước khi ra công chứng hợp đồng mua bán, chị Vân được chủ đất đề nghị đồng ý việc khai giá bán thấp hơn so với giá giao dịch thực tế. Động thái này nhằm mục đích giảm tiền thuế phải nộp theo quy định hiện hành. Bên bán thấy chị Vân còn do dự nên đề nghị thanh toán luôn cả phần lệ phí trước bạ - khoản phí người mua phải đóng. Chị Vân đồng ý ngay bởi mình vừa không mất gì, vừa bớt được khoản lệ phí trước bạ 0,5% giá trị hợp đồng. Theo đó, giá tiền ghi trên hợp đồng công chứng là 750 triệu đồng. Cẩn thận hơn, chị Vân còn yêu cầu chủ đất làm thêm một giấy biên nhận tiền cùng giấy viết tay thể hiện giá trị thật của lô đất mà đôi bên đã ký với nhau.

Anh Nguyễn Văn Hưng (trú tại quận Hà Đông, TP. Hà Nội) đã mua lại căn hộ chung cư với giá ghi trên hợp đồng công chứng theo giá của chủ đầu tư. Trong hợp đồng không ghi khoản tiền chênh mà anh Hưng phải trả cho bên bán. Được biết, đây là đề nghị của người bán lại căn hộ chung cư. Nhận thấy giá trong hợp đồng càng cao thì càng phải nộp nhiều phí trước bạ nên anh Hưng đã đồng ý với đề nghị này.

Việc khai man giá trị bất động sản giao dịch thực tế với giá trong hợp đồng công chứng là để trốn thuế thu nhập cá nhân. Luật Thuế thu nhập cá nhân có quy định, thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất phải nộp thuế suất 2% giá trị chuyển nhượng. Rõ ràng, số tiền thuế phải nộp thấp hơn so với việc khai đúng giá trị thực giúp người bán có lợi hơn.

Việc khai man giá trị bất động sản khi giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là trong trường hợp xảy ra tranh chấp. (Ảnh minh họa)

Thế nhưng, thực tế cho thấy, không ít câu chuyện oái ăm xuất phát từ việc khai man giá trị bất động sản khi giao dịch. Là môi giới địa ốc chuyên phân khúc đất thổ cư Hà Nội, ông Hứa Văn Hảo kể lại câu chuyện gần đây ông chứng kiến. Vào đầu năm nay, chủ đất từng nhờ ông bán lô đất vùng ven báo rằng không cần rao bán nữa vì họ quyết định chuyển nhượng cho người bạn thân. So với giao dịch thực tế, số tiền ghi trên hợp đồng công chứng thấp hơn nhiều. Bên mua đã giao 80% tổng giá trị lô đất, chờ hoàn tất thủ tục sẽ bàn giao nốt số tiền còn lại.

Vậy nhưng, đất vùng ven Hà Nội thời điểm đó lại sốt nóng với giá bán không ngừng gia tăng. Chủ đất không muốn bán cho người bạn thân theo giá cũ và tìm đủ cách hủy giao dịch để bán cho khách mua khác với giá cao hơn hẳn.

Vì quá tin tưởng nên người bạn thân trước đó rất chủ quan, không lường trước rủi ro phát sinh này. Bên mua không làm bản giấy viết tay mua bán với giá trị giao dịch thực tế. Bị chủ đất lật kèo, người bạn dọa sẽ kiện ra tòa trong trường hợp không được giao đất. Tuy nhiên, chủ đất đã dựng sẵn kịch bản đất bị tranh chấp để hủy giao dịch. Đồng thời, người bán còn dọa nếu người bạn đưa ra tòa thì chắc chắn sẽ thua. Dĩ nhiên, khi đó chủ đất sẽ chỉ hoàn trả đúng số tiền ghi trên hợp đồng công chứng. Sau nhiều lần tham khảo ý kiến của luật sư, người mua đất biết mình ở thế yếu về mặt pháp lý nên quyết định không kiện ra tòa nữa và chấp nhận hủy giao dịch, nhận lại nguyên vẹn số tiền đã giao.

Tương tự, môi giới chuyên phân khúc căn hộ, chị Lê Hải Yến cho biết, 2 năm trước, một vị khách của chị đột ngột báo hủy hợp đồng sau khi từ văn phòng công chứng về. Họ không muốn mua căn hộ mà trước đó đã giao dịch. Lý do mà người mua đưa ra là, bà mẹ ở quê đi xem thầy, thầy phán nếu mua nhà trong năm nay thì làm ăn thất bát. Chủ nhà đã đồng ý hủy giao dịch sau một thời gian thương thảo. Điều đáng nói là, bên mua chỉ nhận lại được số tiền ghi trong hợp đồng, không lấy lại được số tiền ngoài hợp đồng.

Theo đại diện một văn phòng luật sư tại quận Cầu Giấy, ngoài việc khiến ngân sách nhà nước thất thu thì hành vi khai man giá bất động sản khi giao dịch còn góp phần làm cho thị trường kém minh bạch. Hơn nữa, đây cũng là hành vi vi phạm pháp luật, nếu xảy ra tranh chấp sẽ kéo theo nhiều hệ lụy rủi ro pháp lý. Vị này khuyến cáo, để đảm bảo an toàn cho giao dịch và bản thân về lâu dài, đôi bên mua bán bất động sản nên tuân thủ đúng quy định của pháp luật hiện hành.