Rót tiền vào phân khúc đất nền, nhà đầu tư cần lưu ý những gì?

Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản EZ Việt Nam, ông Phạm Đức Toản cho rằng, nhà đầu tư buộc phải tìm thị trường mới khi phân khúc chung cư gần như "hết cửa" để đổ tiền vào. Theo ông Toản, hiện nay, phân khúc vẫn có giao dịch, vẫn có thể nhúc nhích là đất nền.

Giới đầu tư nhận định, đất nền sẽ là phân khúc trú ẩn khi thị trường chung cư gặp khó khăn. Bởi lẽ, thị trường đất nền trong gần như tất cả các chu  kỳ đều có tính thanh khoản tương đối và giữ được giá.

CEO của Công ty CP Bất động sản EZ Việt Nam phân tích: "Đây là phân khúc trú ẩn bởi theo kinh nghiệm gần như tất cả các chu kỳ thì đất nền vẫn giữ được giá, tính thanh khoản tương đối. Đất nền số lượng không có nhiều, ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM gần như đất nền hạn hữu, trong nội đô không còn những vị trí đẹp. Chủ đầu tư thường đầu tư hạ tầng đẹp để bán được giá cao. Phân khúc đất nền vẫn được đầu tư tốt".

Tuy vậy, khi rót tiền vào phân khúc đất nền, nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn. Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội, ông Dương Đức Hiển chia sẻ: "Tôi gặp 10 người thì có 8 người hỏi đầu tư cái đó có lướt sóng được không? Điều này cho thấy tỷ lệ người hiểu biết đầu tư dài hạn, ngắn hạn, trung hạn còn chưa nhiều. Đầu tư bất động sản phải là trung và dài hạn vì cần nhiều thời gian. Quan trọng nhất là phải hạch toán được sản phẩm, dòng tiền, mang lại nguồn thu, như vậy sẽ là sản phẩm tốt, sinh lời".

Khi thị trường chung cư "hết cửa", đất nền được xem là phân khúc trú ẩn của nhà đầu tư.

Chuyên gia này cho hay, đối với nhà đầu tư đất nền, không phải cứ mua đất bất kỳ chỗ nào. Nhà đầu tư có thể xuống tiền mua một mảnh đất rồi để đó, sau 1-2 thập kỷ mới quay lại xây dựng cho con cái. Tuy nhiên, điều kiện là, khu đất ấy giao thông kết nối tiện lợi, phục vụ tốt nhu cầu của cuộc sống...

Theo ông Hiển, nhà đầu tư quá chú trọng vào việc kiếm lợi nhuận mà quên mất rằng đầu tư cũng là cách để bảo toàn tài sản, bảo toàn dòng vốn, tránh tiền mất giá.

Nhiều cảnh báo đã được đưa ra đối với các nhà đầu tư đất nền trong năm 2020.

Có nhiều rủi ro tiềm ẩn khi đầu tư lướt sóng đất nền. Trước tác động của "sóng" thị trường và tính thời vụ, nhà đầu tư đất nền có thể bị đọng vốn. Mua phải đất lấn chiếm với giấy tờ chủ yếu là viết tay, đất có pháp lý chưa rõ ràng cũng một trong những rủi ro mà nhà đầu tư phải đối mặt. Thậm chí, sau khi phân lô bán nền, thu tiền của khách xong thì dự án thay đổi quy hoạch hoặc bỏ hoang.

Thế nên, khi rót tiền vào đất nền, các nhà đầu tư cần phải hết sức cẩn trọng. Tại buổi chia sẻ về "xu hướng đầu tư đất nền", Phó Tổng giám đốc Công ty CP Yeshouse, ông Nguyễn Thái Huy đề cập tới một số nguyên tắc vàng đầu tư phân khúc này.

Pháp lý an toàn là một trong số những nguyên tắc tối quan trọng. Để có được sản phẩm an toàn tuyệt đối, nhà đầu tư chỉ nên xuống tiền mua các khu đất đủ điều kiện pháp lý hoặc đã có sổ. Trong bối cảnh thị trường địa ốc đang thanh lọc mạnh mẽ, nguyên tắc này được xem là bất di bất dịch khi đầu tư nhà đất.

Cũng theo ông Huy, nhà đầu tư nên rót tiền vào các dự án "sống". Điều này có nghĩa là, nhà đầu tư nên mua các dự án đã hình thành cụm dân cư có mật độ từ vừa phải tới đông đúc; dự án đã có chủ trương hình thành cầu cảng, công nghiệp, cụm dân cư trong tương lai. Với những dự án nơi "đồng không mông quạnh", nhà đầu tư cần tuyệt đối tránh mua.

Ông Huy cho rằng, nhà đầu tư cần hạn chế đầu tư quá khả năng tài chính của mình. Nếu phải đi vay thì chỉ vay trong ngưỡng an toàn. Đặc biệt, trước khi vay, nhà đầu tư cần tính bài toán lãi suất trước áp lực tài chính với nguyên tắc 2 lần 50, nghĩa là không vay quá 50% giá trị sản phẩm, cũng không trả lãi cộng vốn quá 50 % thu nhập mỗi tháng.