2015-2016: Thị trường BĐS chưa có nguy cơ xuất hiện “bong bóng”

Những số liệu của Cục Quản lý Nhà & Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, những tháng đầu năm nay đã ghi nhận sự tăng mạnh của số lượng giao dịch BĐS. Song Hiệp Hội BĐS Tp.HCM, HoREA lại cho rằng, vẫn còn đó nhiều tồn tại và hạn chế của thị trường địa ốc.

Cụ thể, dù đang trên đà phục hồi mạnh mẽ nhưng thị trường vẫn chưa thực sự vững chắc khi chưa có sự cân đối và phát triển chưa đồng đều ở mọi phân khúc trên thị trường nhà đất.

Theo HoREA, “Thị trường đang có sự tăng trưởng rất mạnh trong phân khúc bất động sản cao cấp nhưng đang thiếu nguồn cung dự án và sản phẩm trên phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, có giá bán hợp túi tiền của người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị”.

Liên quan đến việc quan ngại về nguy cơ tình trạng bong bóng BĐS lặp lại như năm 2010 và năm 2007, HoREA nhận định, sự xuất hiện của bong bóng BĐS hồi năm 2007, 2010 hay tình trạng đóng băng của thị trường BĐS trong những năm 2008-2009 và 2011-2013 đều gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình kinh tế nói chung mà còn khiến các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp, người tiêu dùng, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, Nhà nước và cả ngân hàng đều phải lao đao.

Vậy nên, không chỉ là mục tiêu của Nhà nước, việc tránh lặp lại tình trạng đóng băng hay bong bóng của thị trường BĐS cũng chính là quyền lợi và mong muốn của ngân hàng, nhà đầu tư, doanh nghiệp và người tiêu dùng.

Dù đang trên đà phục hồi mạnh mẽ nhưng thị trường BĐS
vẫn chưa thực sự vững chắc

HoREA nhìn nhận, chỉ khi hội tụ đủ những yếu tố sau, bong bóng BĐS mới có thể xuất hiện, gồm: Có sự phát triển quá nóng của nền kinh tế; thiếu sự can thiệp của Nhà nước bằng các đòn bẩy kinh tế vào thị trường BĐS một cách hợp lý; có sự xuất hiện của các nhà đầu cơ làm giá, găm hàng, kích động, gây ra nhiều đợt sóng đẩy giá ảo trên thị trường BĐS; có sự phát triển lệch pha của thị trường BĐS, điển hình là tại phân khúc BĐS cao cấp; chính sách tín dụng bị buông lỏng, dễ dãi trong việc hạ chuẩn cấp tín dụng.

Đặt những yếu tố vừa rồi trên cùng một hệ quy chiếu, HoREA dự đoán trong giai đoạn 2015-2016, nguy cơ bóng bóng BĐS là chưa thể xảy ra. Điều này cũng là do hiện nền kinh tế nước nhà mới chỉ đang bắt đầu hồi phục, Chính phủ kiểm soát được lạm phát, giữ vững ổn định nền kinh tế vĩ mô, đang thực hiện chính sách tín dụng, tiền tệ, tín dụng linh hoạt và chặt chẽ, nợ xấu được kiểm soát và dần trở về mức hợp lý, đang thực hiện tái cấu trúc hệ thống ngân hàng thương mại, tình trạng buông lỏng tín dụng cũng không diễn ra. Bên cạnh đó, thị trường BĐS vẫn duy trì lượng giao dịch ổn định, chưa xuất hiện hiện tượng đẩy giá ảo, đầu cơ trên thị trường. Và lý do cuối cùng đó chính là đang có sự phát triển vô cùng mạnh mẽ của phân khúc BĐS cao cấp nhưng không hề bị nằm ngoài tầm kiểm soát.

Dựa theo những đánh giá trên, HoREA khẳng định, so với những tháng đầu 2015, thị trường trong những tháng cuối năm sẽ tiếp tục đà phục hồi và phát triển mạnh mẽ hơn nữa, tuy nhiên tình trạng phát triển chưa thực sự vững thì vẫn còn tồn tại.

Cụ thể, tại phân khúc thị trường căn hộ có quy mô nhỏ và vừa, những căn hộ hầu hêt có diện tích tối đa 70m2, sở hữu từ 1-2 phòng ngủ và mức giá giao bán chưa đến 15 triệu đồng/m2 và trị giá khoảng 1 tỷ đồng mỗi căn. Phân khúc căn hộ này đáp ứng nhu cầu nhà ở của cán bộ lực lượng vũ trang, cán bộ viên chức, công chức và những người có thu nhập thấp ở khu vực đô thị. Do thanh khoản tốt, nhu cầu của thị trường là rất lớn, đây sẽ vẫn giữ vị trí là phân khúc chủ đạo và sẽ tiếp tục phát triển bền vững, ổn định. Tuy nhiên, hạn chế còn tồn tại đó là còn thiếu nhiều về sản phẩm và nguồn cung dự án nhà ở xã hội.

Với phân khúc thị trường văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại, sự phát triển và phục hồi cũng sẽ tiếp tục được duy trì.

Bên cạnh đó, tại phân khúc thị trường BĐS cao cấp cũng ghi nhận động lực tích cực được tạo ra, đặc biệt là những dự án được đầu tư bởi các doanh nghiệp có thương hiệu và uy tín trên thị trường. 

Từ nửa cuối năm 2015 cho tới năm 2017, dự kiến nguồn cung tại thị trường Tp.HCM sẽ tăng mạnh khi tiếp tục đón nhận thêm hơn 59.000 căn hộ mới đến từ 90 dự án sắp được triển khai và các dự án hiện hữu. Trong số đó này không ít dự án thuộc nhóm BĐS cao cấp. Vậy nên, sẽ không có gì khó hiểu khi đưa ra dự báo về sự cạnh tranh khốc liệt sẽ diễn ra trong thời gian tới đây.

Chính vì vậy, việc cần làm đối với các chủ đầu tư đó là tạo ra sự khác biệt của sản phẩm, nâng cao tiện ích, chất lượng, dịch vụ, đưa ra mức giá hợp lý, có nhiều giải pháp hỗ trợ người mua nhà, có phương thức thanh toán linh hoạt, điều tiết tiến độ của sản phẩm đáp ứng sức mua và nhu cầu tại từng thời điểm của thị trường, đảm bảo tính thanh khoản, tránh để xảy ra tình trạng chênh lệch quá lớn giữa nguồn cung và nhu cầu thực tế.

Hiệp hội BĐS Tp.HCM nhìn nhận, cũng bởi đang và sẽ có hàng loạt dự án được triển khai, người tiêu dùng sẽ có thêm cho mình nhiều sự lựa chọn hơn với những sản phẩm vô cùng đa dạng với giá cả hợp lý, phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu của bản thân ngay tại thời điểm này.