Diện tích căn hộ càng nhỏ lợi nhuận thuê càng cao, giá thuê cao không đồng nghĩa với tỷ suất lợi nhuận cao... là những nghịch lý của thị trường căn hộ cho thuê tại Tp.HCM hiện nay.
Vừa qua, CBRE Việt Nam đã công bố báo cáo thị trường căn hộ cho thuê tại Tp.HCM dựa trên lát cắt dữ liệu giao dịch trong hệ thống của đơn vị này. Các dữ liệu thống kê đã giải mã thực trạng và nghịch lý của thị trường căn hộ cho thuê thời gian qua.
Căn hộ nhỏ có lợi thuận cho thuê cao hơn căn hộ lớn
Số liệu thống kê từ giao dịch trong hệ thống của CBRE cho thấy, tỷ suất sinh lời cho thuê của căn hộ 1 phòng ngủ, diện tích tối thiểu 45m2 đã đầu tư nội thất từ 6-7%/năm. Căn 2 phòng ngủ, diện tích tối thiểu 75m2, hoàn thiện có tỷ suất sinh lời từ 5,5-5,8%/năm. Trong khi đó, tỷ suất sinh lời của căn 3 phòng ngủ, diện tích 110m2 chỉ từ 5,2-5,5%. Đặc biệt, đối với căn hộ 4 phòng ngủ, rộng khoảng 150m2 có tỷ suất sinh lời 5,6-5,7% trong khi vốn đầu tư đội lên rất nhiều.
Theo khảo sát của CBRE, căn hộ có diện tích càng nhỏ, suất đầu tư càng thấp có lợi nhuận tốt hơn các căn hộ lớn gồm nhiều phòng ngủ.
Tỷ suất sinh lời của căn hộ cho thuê 1 phòng ngủ, diện tích tối thiểu 45m2 cao hơn
căn 3-4 phòng ngủ. (Ảnh: Vũ Lê)
Giá thuê cao không đảm bảo tỷ suất lợi nhuận cao
Do sở hữu vị trí đắc địa và các bất động sản đều thuộc hàng đẳng cấp nên giá thuê căn hộ ở quận 1 luôn dẫn đầu thị trường Tp.HCM. Chẳng hạn, một dự án đang có giá thuê cao nhất quận 1 dao động trong khoảng 4.600-6.300 USD/tháng nhưng tỷ suất lợi nhuận chỉ từ 3-4%/năm. Khảo sát của CBRE cho biết, những căn hộ có biên lợi nhuận cho thuê cao nhất địa bàn này cũng chỉ dừng ở mốc 6,5%/năm.
Giá thuê căn hộ cao nhất tại quận Bình Thạnh ở mức từ 2.200-4.500 USD/tháng song tỷ suất sinh lời lên tới 8,5%/năm. Biên lợi nhuận cho thuê căn hộ tối thiểu tại quận này đạt 5%/năm.
Còn tại quận 2, giá thuê căn hộ cao nhất khoảng 1.200-2.500 USD/căn/tháng. Thế nhưng, các căn hộ này có tỷ suất sinh lời lên tới 7%/năm. Lợi nhuận tối thiểu đạt 4,5-5%/năm.
Những ví dụ trên cho thấy, căn hộ có giá thuê cao (suất đầu tư lớn) không đồng nghĩa với tỷ suất lợi nhuận cao. Giá thuê căn hộ tại quận 2 thấp hơn hẳn so với Bình Thạnh và quận 1 nhưng lại có biên lợi nhuận cao hơn rất nhiều.
Dự án quy mô lớn có giá thuê ở mức trung bình
Dự án căn hộ có quy mô lớn và tiện ích đầy đủ sẽ có giá thuê cao là quan điểm không đúng đối với thị trường Tp.HCM hiện nay. Theo CBRE, các căn hộ thuộc dự án có quy mô lớn, tiện ích đầy đủ, nhiều cây xanh có giá thuê chỉ ở mức trung bình bởi mật độ cư dân sinh sống tại đây quá đông. Khách thuê căn hộ trong dự án quy mô lớn đến từ châu Á gồm Singapore, Đài Loan, Hàn Quốc và Nhật Bản.
Trong khi đó, những căn hộ thuộc dự án quy mô nhỏ, tiện ích nội khu hạn chế hơn và tách biệt thì sản phẩm lại rơi vào phân khúc cao cấp, hạng sang với giá thuê ở mức rất cao. Đối tượng thuê chủ yếu đến từ Mỹ và châu Âu.
Nhu cầu thuê giá rẻ cực lớn trong khi rổ hàng hóa cao cấp lấn lướt
CBRE thông tin, ngân sách thuê căn hộ dưới 1.000 USD tăng đột biến, chiếm gần 30%. Song, trên thực tế, nguồn cung tại Tp.HCM hướng tới nhóm khách hàng có ngân sách thuê từ 1.100-2.000 USD đang dẫn dắt thị trường. Do vậy, trong những năm tiếp theo, nếu tình trạng này vẫn tiếp diễn thì cung cầu rất khó gặp nhau, nhất là đối với phân khúc căn hộ cho thuê giá rẻ.
