Cùng với việc siết chặt tín dụng theo Thông tư 36 sửa đổi của Ngân hàng Nhà nước, dòng tiền vào các dự án BĐS cũng đang có sự phân hóa mạnh. Những doanh nghiệp BĐS có quan hệ tín dụng tốt với ngân hàng hiện đang có lợi thế, trong khi những doanh nghiệp khác phải chật vật tìm nguồn vốn.
Tín dụng BĐS thận trọng hơn
“Trước đây có 10 doanh nghiệp vay vốn đầu tư BĐS thì đều được ngân hàng cho vay. Nhưng hiện nay, cứ 10 doanh nghiệp đi vay thì chỉ có khoảng 5 doanh nghiệp được ngân hàng cấp tín dụng. Việc siết tín dụng BĐS đồng nghĩa với việc nguồn vốn vào các dự án cũng bị thu hẹp.
Khi đó, ngân hàng sẽ buộc phải xét duyệt một cách thận trọng hơn từ pháp lý, tính khả thi của dự án cho đến uy tín, lịch sử tín dụng của chính chủ đầu tư. Như vậy, chỉ những doanh nghiệp uy tín, dự án tốt mới có thể tiếp cận được nguồn vốn vay trong giai đoạn này”, ông Ngô Quang Phúc, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, chia sẻ.
Thị trường bất động sản đang trong tình trạng căng thẳng cuộc chiến dòng tiền
Chuyên gia tài chính, TS. Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, dư nợ tín dụng của BĐS, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn cao là các yếu tố gây khó khăn cho dòng vốn chảy vào các doanh nghiệp BĐS. Các ngân hàng hiện nay cũng có xu hướng ưu tiên cho người dân mua BĐS vay, thay vì cho doanh nghiệp, để giảm rủi ro.
Điểm lạc quan về dòng tiền cho BĐS, theo chuyên gia này, là Chính phủ đang yêu cầu đưa tăng trưởng tín dụng lên mức cao hơn hoặc bằng 20%. Ngoài ra, mặt bằng lãi suất cũng đang được điều chỉnh theo xu hướng giảm. Nhiều doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài vẫn đánh giá rất cao tiềm năng và tăng cường các hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS.
Mặc dù vậy, TS. Đinh Thế Hiển vẫn đánh giá, dù nguồn cung tiền nhiều nhưng việc tiếp cận nguồn vốn đối với doanh nghiệp cũng không dễ dàng. Cái khó nằm ở việc thẩm định, đánh giá doanh nghiệp, tài sản thế chấp, tính thanh khoản của dự án ngày càng khắt khe hơn. Như vậy, nguồn vốn sẽ chỉ tập trung cho các doanh nghiệp uy tín hoặc có mối quan hệ tín dụng tốt với ngân hàng.
Thị trường BĐS vào cuộc thanh lọc mới
Ông Ngô Quang Phúc cho rằng, việc siết tín dụng vào BĐS sẽ gián tiếp khiến cho nguồn cung thị trường giảm trong thời gian tới. Những doanh nghiệp có dự án nhưng thiếu vốn sẽ buộc phải tìm cách chuyển nhượng dự án hoặc tìm kiếm đối tác để triển khai. Điều này cũng phần nào lý giải cho việc số lượng dự án mới tung ra tại Tp.HCM không lớn như những dự báo trước đó.
Cuộc chiến dòng tiền ngày càng khốc liệt khi các “ông lớn” đồng loạt kéo giãn tiến độ thanh toán cho khách hàng. “Câu chuyện doanh nghiệp giãn tiến độ thanh toán đã từng diễn ra vào hồi năm 2012 - 2013. Để tham gia vào cuộc chơi này, các doanh nghiệp buộc phải chấp nhận một thực tế là tiền khách hàng thanh toán đôi khi sẽ không đủ để xây dựng công trình theo đúng tiến độ. Do vậy, đây là sân chơi chỉ dành cho những "ông lớn" có tiềm lực mạnh về tài chính hoặc có sự hậu thuẫn lớn về tín dụng”, ông Phan Công Chánh, Chủ tịch HĐQT Phu Vinh Investment nhận định.
Cũng theo vị chuyên gia này, với thị trường BĐS hiện nay, phân khúc căn hộ giá 1 - 2 tỷ sẽ là phân khúc bền vững vì đáp ứng được nhu cầu ở thực của người dân. Mức giá của phân khúc này sẽ tiếp tục tăng nhẹ vì nguồn cung đang hạn chế, trong khi chi phí đầu vào lại gia tăng. Tuy nhiên, khách hàng ngày càng khó tính hơn trong việc “chọn mặt gửi vàng”. Đây là một áp lực lớn nhưng cũng là cơ hội cho những doanh nghiệp BĐS uy tín tạo lòng tin vững chắc với khách hàng.
