5 lý do chính dẫn tới kịch bản buôn nhà phố "một vốn bốn lời"

Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó Trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing (Đại học Kinh tế Tp.HCM), giá bất động sản Sài Gòn hiện đang có dấu hiệu tăng ảo. Điều này rất đáng lo ngại.

Chuyên gia này cho rằng, có rất nhiều lý do chủ quan lẫn khách quan khiến thị trường địa ốc Tp.HCM xảy ra kịch bản buôn nhà phố "một vốn bốn lời" trong vài năm trở lại đây. Ông Nghĩa chỉ ra 5 nguyên nhân chính dẫn tới thực trạng này.

1. Sốt đất "domino"

Thị trường bất động sản Tp.HCM có bước ngoặt lớn trong nhưng năm 2016-2018 bởi năm nào cũng diễn ra ít nhất một cơn sốt đất. Trong đó, sốt đất năm 2017 lan nhanh trên diện rộng đã khiến nhiều trật tự giá cả trên thị trường bị đảo lộn. Giai đoạn hậu sốt đất (năm 2019) dù chưa xảy ra biến động lớn nào khiến giá bất động sản tăng mạnh song dư chấn của những cơn sốt ảo trước đó vẫn còn âm ỉ, dẫn tới tình trạng giá chào bán nhà phố bị đẩy lên mức cao không tưởng. 

Trong 3 năm qua, các cơn sốt đất đã tạo cơ hội cho giới đầu cơ thực hiện nhiều chiêu trò kích giá, thổi giá đất lên mức quá cao, vượt xa giá trị thực. "Té nước theo mưa", những người nắm giữ tài sản là bất động sản liền thổ ra sức hét giá bán cao ngất ngưởng hòng kiếm lợi. Hành vi bán chốt lời diễn ra thường xuyên tạo thành xu hướng mạnh mẽ khiến mặt bằng giá nhà đất càng bị đẩy lên mức cao hơn. Nếu không có các công cụ kiểm soát vĩ mô đủ mạnh thì đà tăng giá sẽ không có điểm dừng. 

Thị trường bất động sản Tp.HCM ghi nhận nhiều giao dịch nhà phố lãi gấp 3-4 lần trong vài ba năm. (Ảnh: Vũ Lê)

2. Mua nhà đất với tâm lý mù quáng

Nếu không có giao dịch thành công thì việc chào bán nhà đất với giá cao ngất ngưởng (mua 5 tỷ đồng chờ sốt đất rao bán 20 tỷ) sẽ trở nên vô nghĩa bởi "một bàn tay không tạo nên tiếng vỗ". Tuy việc chào bán giá quá cao chưa thể hình thành nên giá thị trường song vùng giá đó có sức lây lan, tác động cảm tính tới các tài sản cùng vị trí và khu vực. 

Giá thị trường là mức giá mà hai bên mua - bán thống nhất. Thực tế cho thấy, một bộ phận khách hàng sẵn sàng mua bất động sản với giá cao không tưởng, không cần lưu ý tới những cảnh báo giá ảo, bất chấp mọi quy luật giá cả. Đây chính là nguyên nhân khiến cho kịch bản buôn nhà phố "một vốn bốn lời" trở thành hiện thực. 

Nhóm khách hàng này gồm 2 loại. Thứ nhất là người thừa tiền, thiếu kỹ năng nên mua nhà mù quáng với giá cao nhưng số này không nhiều. Thứ hai là những nhà đầu cơ "cá mập" có nhiều toan tính, các tổ chức hoặc cá nhân bỏ tiền ra mua mức giá khủng để tạo sóng ảo. Bằng thủ thuật tác động tới tâm lý đám đông, nhiều đối tượng sử dụng mức giá chào bán làm công cụ kích giá bất động sản.

3. Tô hồng bức tranh thị trường địa ốc 

Nhân tố tô hồng bức tranh bất động sản, tạo ra nhiều kỳ vọng chính là giới cò đất, môi giới địa ốc. Tiếp theo là tương tác rỉ tai, truyền miệng của nhóm khách hàng là nhà đầu tư F1, F2 về sự tăng giá chóng mặt của bất động sản liền thổ. Kế đến là những hành vi tung tin đồn tăng giá thất thiệt, thiếu kiểm chứng. 

Tâm lý kỳ vọng lớn vào cơ hội tăng giá của bất động sản liền thổ được tạo ra bởi diễn biến tô hồng bức tranh thị trường theo hướng một chiều này. Người tham gia thị trường vì thế cứ tiếp tục tin vào cơ hội tăng giá trong tương lai mà không cảnh giác với bong bóng nhà đất.

Cùng với đó, thị trường lại thiếu các phản biện khoa học về sốt đất, thiếu cảnh báo mạnh mẽ và các cuộc điều tra sốt đất cũng không được công bố rộng rãi khiến khách hàng thiếu công cụ hỗ trợ, tham khảo. Điều này chính là điểm yếu của thị trường địa ốc và khi sự cố xảy ra thì nhà đầu tư cá nhân thường chịu nhiều thiệt thòi.

4. Tâm lý sở hữu nhà đất - sợ hết chỗ

Bị ám ảnh bởi tâm lý sở hữu nhà đất, nhiều người Việt sẵn sàng gom đất và tài sản gắn liền với đất bằng mọi giá, bất chấp sốt ảo, giá ảo hoặc ôm đất khi thị trường đóng băng. Bên cạnh đó, niềm tin quỹ đất Tp.HCM không còn nhiều, nếu chần chứ không mua, giá ngày càng tăng cao thì sẽ mất cơ hội chính là cái bẫy lớn khiến thị trường vẫn xảy ra những giao dịch bán nhà phố lãi gấp 3-4 lần chỉ trong vài ba năm. Với căn bệnh tâm lý này, dù bên bán hét giá cao chưa từng có nhưng người mua vẫn chấp nhận. 

Để chữa căn bệnh trên, trước khi xuống tiền, người mua cần áp dụng quy tắc kiểm tra chéo tối thiểu 3 nguồn tin về giá bất động sản, đồng thời tuân thủ theo lời khuyên "thà bỏ qua chứ không mua lầm (nhầm, hớ)".

5. Bất động sản hấp dẫn hơn các kênh đầu tư khác

Ông Nghĩa cho rằng, hiện thị trường đầu tư tài chính đang thiếu các kênh hấp dẫn, có thể cạnh tranh với nhà bất. Tỷ suất sinh lời của việc "ôm đất chờ thời" cao hơn hẳn so với biên lợi nhuận của việc mua vàng, gửi tiết kiệm, đầu tư chứng khoán, tích trữ ngoại tệ, căn hộ cho thuê,... Vì thế, đối với những nhà đầu tư chọn bất động sản liền thổ làm nơi trú ẩn, họ mù quáng bỏ qua những cảnh báo rủi ro, không tính tới kịch bản màu xám. 

Thực tế cho thấy, hiện không có kênh đầu tư nào vừa mang lại mức lãi khủng, vừa đảm bảo an toàn. Kênh đầu tư nhà đất chính là mặt trận tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất khi biên lợi nhuận quá cao, lãi lớn đến khó tin, gấp 3-4 lần trong 3 năm.