5 nhóm tác động lên thị trường BĐS Tp.HCM khi tăng hệ số điều chỉnh giá đất quá cao

Giới chuyên gia đã có nhiều ý kiến phản hồi trước việc Sở Tài chính Tp.HCM có văn bản lấy ý kiến về hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho năm 2019 tăng lên 19-30% (tăng 0,4 lần so với năm 2018), tùy từng khu vực.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, áp lực thực hiện nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân sẽ càng nặng nề nếu hệ số điều chỉnh giá đất lên 19-30%.

Lãnh đạo HoREA cho rằng, nếu so với mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 (từ 5-8,33%) thì mức đề xuất tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 cao hơn nhiều. Vì vậy, ông Châu kiến nghị, để có cơ sở tăng hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong năm 2019, Tp.HCM nên tham khảo chỉ số giá tiêu dùng năm 2018 trên địa bàn TP.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó Trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing, ĐH Kinh tế Tp.HCM nhận định, thị trường địa ốc sẽ chịu nhiều tác động nếu tăng hệ số điều chỉnh giá đất từ 1,7-2,5 lần bảng giá đất UBND TP quy định năm 2019. Dưới góc nhìn kinh tế học và thị trường, chuyên gia này chỉ ra 5 nhóm tác động nếu tăng hệ số điều chỉnh giá đất quá cao cho năm tới.

Việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất lên 19-30% sẽ tạo ra áp lực nghĩa vụ tài chính nặng nề cho người dân. (Ảnh minh họa, nguồn: Internet)

Một là, giá bất động sản sẽ gia tăng khi chi phí đất tăng lên. Bởi lẽ, nếu chi phí đầu vào tăng thì giá thành (tức đầu ra) của sản phẩm cũng bị ảnh hưởng nhất định theo nguyên lý kinh tế học. Tuy hệ số điều chỉnh giá đất tăng chỉ áp dụng cho các trường hợp cá nhân, tổ chức thực hiện nghĩa vụ tài chính khi hợp thức hóa thủ tục pháp lý đất đai cùng tài sản gắn liền trên đất nhưng người sử dụng cuối cùng bị thiệt nhiều nhất. Điều này sẽ kéo theo mức giá bất động sản tại Tp.HCM cũng tăng lên. 

Theo tính toán của ông Nghĩa, một đơn vị bất động sản thành phẩm trên thị trường có khoản chi phí hoàn tất nghĩa vụ tài chính chiếm trung bình 5-7% giá thành (tối đa là 10%). Do vậy, chi phí hoàn tất nghĩa vụ tài chính sẽ đội thêm đáng kể nếu tăng hệ số điều chỉnh giá đất lên 19-30%, tùy từng khu vực. 

Hai là, khi hệ số điều chỉnh giá đất tăng lên thì các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức cũng sẽ có những biến động đáng kể. Cụ thể, để né tránh hoặc cấn trừ chi phí phát sinh, các giao dịch trên thị trường nhà đất có thể diễn biến theo chiều hướng khai thấp xuống hoặc khai gian giá trị thật. Theo đó, việc kiểm soát các giao dịch trên thị trường địa ốc sẽ trở nên khó khăn hơn, thậm chí có thể gây thất thu ngân sách, đồng thời tạo ra những thách thức trong công tác quản lý.

Ba là, nếu tăng hệ số điều chỉnh giá đất thì chủng loại sản phẩm trên thị trường sẽ thay đổi. Khi thuế phí tăng lên, chủ đầu tư sẽ xem xét lại phân khúc, quy mô sản phẩm và chiến lược bán hàng.

Bốn là, so với nhà ở, phân khúc bất động sản thương mại và văn phòng sẽ chịu tác động nhanh hơn khi hệ số điều chỉnh giá đất tăng. Hiện tại, nhu cầu về văn phòng, thương mại tại Tp.HCM rất cao bởi vị thế thương mại và đầu tàu kinh tế, Tp.HCM đang tạo lực hút đầu tư mạnh mẽ. Chính vì thế, chi phí thực hiện các dự án thương mại, văn phòng sẽ gia tăng nếu tăng hệ số điều chỉnh giá đất.

Mặt khác, giá thuê văn phòng sẽ không ngừng gia tăng nếu chi phí đầu tư tăng. Trong khi đó, mặt bằng giá của phân khúc này tại Tp.HCM đã ở ngưỡng quá đắt đỏ. Thực trạng này sẽ đặt ra nhiều thách thức mới cho Tp.HCM.

Năm là, việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất sẽ không tác động tới những vị trí đất giáp ranh Tp.HCM, thuộc địa phận các tỉnh khác như Đồng Nai, Long An, Bình Dương. Chi phí thấp hơn nhưng không có nhiều khác biệt về vị trí kết nối, những khu vực giáp ranh này sẽ được hưởng lợi. Như vậy, tính cạnh tranh của Tp.HCM so với các tỉnh lân cận có thể bị sụt giảm bởi việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất quá cao.

Theo ông Nghĩa, việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất sẽ không ngay lập tức tác động tới thị trường trong ngắn hạn. Trong trung và dài hạn, hệ lụy của động thái này sẽ được biểu hiện rõ rệt. Ông Nghĩa cho rằng, việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất là việc Tp.HCM nên làm, nhất là trong bối cảnh các cơn sốt đất liên tục diễn ra trên địa bàn vào thời gian qua. Vấn đề đặt ra là, Tp.HCM nên chọn mức tăng như thế nào cho hợp lý để không gây áp lực tài chính nặng nề lên người dân - người sử dụng bất động sản sau cùng và gánh vác các chi phí đội lên.

Trong khi đó, theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, so với năm 2018, Tp.HCM nên tăng hệ số điều chỉnh giá đất từ 10-15% áp dụng cho năm 2019. Với mức tăng này, người dân không bị gánh nặng nghĩa vụ tài chính bất ngờ và họ dễ dàng đón nhận hơn. 

Ngoài ra, mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất từ 10-15% cũng không gây ảnh hưởng quá nhanh tới chính sách đền bù giải tỏa của Nhà nước. Theo vị này, việc tăng nghĩa vụ tài chính đột ngột có thể tạo ra cú sốc cho thị trường địa ốc vốn đã có nhiều biểu hiện giảm tốc trong vài quý gần đây.