7 sai lầm khiến nhà đầu tư bất động sản "trắng tay"

Ông Ngô Đình Hãn, Giảng viên bất động sản thuộc Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển của Đại học Kinh tế Tp.HCM cho biết, đầu tư tiền vào lĩnh vực bất động sản có thể giúp nhà đầu tư tránh được nguy cơ trượt giá và tăng giá trị theo thời gian. Tuy nhiên, kênh đầu tư này cũng có mặt trái của nó, đó là nguy cơ bị chôn vốn, mất tiền oan, thậm chí là thua lỗ. Đồng thời, vị giảng viên này cũng chỉ ra 7 sai lầm khiến nhà đầu tư dễ rơi vào tình trạng chôn vốn oan uổng. Cụ thể:

1. Đầu tư theo phong trào

Đổ vốn vào mua các bất động sản theo phong trào, tâm lý đám đông, quá hào hứng với những chương trình khuyến mãi "khủng", gom hàng với khối lượng lớn để nhận chiết khấu lớn. Đó là việc đầu tư chỉ thấy cái lợi trước mắt mà chưa xem xét kỹ đến các chỉ số cơ bản như: chất lượng sản phẩm, giá cả, tiến độ thanh toán hay hiệu quả sinh lời... và là sai lầm hết sức nghiêm trọng mà nhà đầu tư cần tránh.

Nếu từng hoặc đang đầu tư bất động sản kiểu này, các nhà đầu tư cần nhanh chóng dừng lại và giải phóng suất đầu tư càng sớm càng tốt vì đây là nguyên nhân chính yếu dẫn đến việc chôn vốn oan vào địa ốc.

2. Đầu tư vào chu kỳ cuối của quá trình tăng trưởng ngắn hạn

Cách đầu tư này cũng là một lỗi cơ bản nhưng lại khá phổ biến tại Việt Nam. Điều đó có nghĩa là bạn mua bất động sản ở thời điểm giá đạt đỉnh, khi thị trường chững lại, phải chịu áp lực giảm giá và muốn kiếm lời từ những suất đầu tư này thì bạn phải chờ một thời gian rất lâu. Và khi đó, tất nhiên, vốn của nhà đầu tư sẽ bị chôn từ trung đến dài hạn (tương đương với từ một cho đến vài năm) và phải chịu mất rất nhiều chi phí cơ hội.

Bất động sản chỉ thực sự là kênh trú ẩn an toàn khi nhà đầu tư biết sử dụng
nguồn vốn đúng mục tiêu cũng như thời điểm. Nguồn ảnh: QH.

3. Không quan tâm đến giá trị sử dụng

Khi đặt vốn đầu tư vào nhà đất, chủ đầu tư cần phải có sự tính toán đến những đặc điểm cũng như giá trị sản phẩm dành cho người tiêu dùng cuối cùng. Cụ thể, với mỗi mục đích đầu tư như: mua để ở hay cho thuê, mua để sử dụng toàn phần hay một phần, mua làm của để dành hoặc chờ cơ hội tăng giá… đều có những cách chọn hàng hóa khác nhau. Điểm đến cuối cùng của bất động sản là hướng tới đối tượng sử dụng thực. Yếu tố này chi phối rất lớn đến giá trị gia tăng của sản phẩm địa ốc. Vì vậy, một khi chưa tính đến giá trị sử dụng của sản phẩm đó thì chủ đầu tư đừng vội gom hàng, bởi, việc dòng tiền bị ghim lại rất lâu gần như là điều chắc chắn.

4. Sử dụng đến đòn bẩy tài chính quá nhiều

Có thể thấy, đây là sai lầm kinh điển mà các nhà đầu tư bất động sản đã gặp trong 8 năm khủng hoảng vừa qua. Tỷ lệ vay vốn để đầu tư vào bất động sản cao, từ 50-80%, sẽ đẩy nhà đầu tư vào một áp lực rất lớn về việc trả lãi và gốc. Khi thanh khoản kém thì lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ mất dần theo thời gian vì bị thâm hụt dòng tiền vào việc trả lãi ngân hàng, thậm chí, còn phải bán tháo nguồn tài sản đó với giá thấp. Nhà đầu tư chỉ nên sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ vay vốn cao khi có thể kiểm soát tốt được cả đầu vào và đầu ra và nên làm cho từng thương vụ chứ không phải là theo xu hướng.

5. Vội vàng sóng bất động sản

Điều này được thể hiện qua việc nhà đầu tư xác định về tiềm năng bất động sản của một khu vực bị sai và đã dốc cả núi tiền vào đó để mong đón một cơn sóng mà chẳng biết bao giờ mới xuất hiện. Việc đầu tư vào những sản phẩm nhà đất không có khả năng tạo ra giá trị gia tăng hoặc tiềm năng phát triển tại khu vực đó quá chậm sẽ khiến dòng tiền của nhà đầu tư bị chôn vùi. Để không vấp phải sai lầm này, nhà đầu tư cần phải có cuộc thực địa, khảo sát bản chất của đô thị về các vấn đề như cơ sở hạ tầng, tiện ích và mật độ dân cư. Một khi cả 3 yếu tố này cùng được hội tụ thì mới có thể đảm bảo tốt được giá trị của bất động sản đó.

6. Kỳ vọng kiếm lãi nhanh

Vì muốn kiếm lãi nhanh mà có không ít nhà đầu tư đã đổ vốn vào một sản phẩm nhà đất có giá trị quá lớn so với tiềm lực tài chính hiện có. Đây được xem là một trường hợp hết sức liều lĩnh và thường phổ biến với đối tượng là nhà đầu cơ. Không có đủ nguồn vốn, trong khi quỹ dự phòng lại quá ít, không đủ khả năng thanh toán kịp tiến độ, mà mãi lực thị trường còn thấp, dẫn đến áp lực phải bán rẻ, hoặc thanh lý hợp đồng sớm.

7. Đầu tư theo kiều đánh cược

Đầu tư theo kiểu dồn trứng vào một rổ hay đánh cược một mẻ lớn được ăn cả ngã về không được xem là một sai lầm cần phải tránh ở tất cả các kênh đầu tư, trong đó, có bất động sản. Nhưng đặc điểm của nhà đất là có giá trị tài sản quá lớn, nên một khi đã dồn tất cả cá vào cùng rọ thì lúc thị trường rơi khó khăn sẽ khó có thể tháo chạy kịp. Điều đó sẽ khiến tính thanh khoản bị hạn chế và rủi ro cũng sẽ tập trung về một mối. Vì vậy, cách đầu tư bất động sản khôn ngoan là phải phân tán các danh mục đầu tư, đa dạng hóa khối tài sản này ở nhiều loại hình, nhiều phân khúc cũng như các khu vực và vị trí khác nhau.