Áp thuế mua bán nhà ở tương lai, doanh nghiệp gặp khó

Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư 113/2011/TT-BTC quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp GCN quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp vẫn đang lo lắng về việc áp dụng thông tư này vào hoạt động kinh doanh nhà đất.

Ông Trương Chí Kiên Phó Tổng Giám đốc Công ty Him Lam Thủ Đô:

Theo Thông tư số 113/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính, chà, đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu hay sẽ hình thành trong tương lai có hai cách tính thuế thu nhâ%3ḅp cá nhân, nhưng viê%3ḅc áp dụng cách tính nào còn phụ thuô%3ḅc vào từng trường hợp. Đây là một hình thức tính thuế thu nhập cá nhân của Nhà nước, vì vậy, nó ảnh hưởng đến cá nhân nhiều hơn rất nhiều so với các doanh nghiệp.

Thứ nhất, doanh nghiệp đã chịu một khoản thuế doanh nghiệp 25%, được tính trên cơ sở doanh thu trừ đi chi phí. Vì vậy, việc tính phí chuyển nhượng 25% đối với bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến doanh nghiệp, nếu xét về các tác động trực tiếp.

Tuy nhiên, nếu xét về mặt tác động gián tiếp, các cá nhân tham gia giao dịch chuyển nhượng BĐS sẽ phải chịu khoản thuế 25%. Điều này làm tăng chi phí giao dịch, qua đó, lượng giao dịch BĐS giảm. Chính đây mới là tác động ảnh hưởng đến các doanh nghiệp như chúng tôi.

Ông Lê Quốc Hưng, Giám đốc Công ty CP phát triển đô thị Việt Nam (Vinacity)

Thực ra quy định này đã quy định tại Thông tư số 113/2011, Bộ Tài chính hướng dẫn rồi. Xác định lợi nhuận bằng công thức ((giá bán - (giá mua+chí phí)) sau đó áp phí 25%. Ttuy nhiên việc áp dụng rất khó vì khó có thể xác định được lợi nhuận vì yêu cầu chi phí phải có hóa đơn, chứng từ mà giấy tờ này thì không phải lúc nào cũng có. Mặt khác xác định giá bán và giá mua cũng như chi phí thực là bao nhiêu thì lại là cả một vấn đề rất nan giải. Cho nên nếu tiếp tục áp dụng quy định này cá nhân anh nhận định khó thực thi và rất rễ bị khai tử.

Mặt khác nếu có thì cũng chỉ áp dụng cho dạng nhà đã đủ điều kiện bán còn nhà hình thành trong tương lai thì biết xác định giá 'thành phẩm' như thế nào mà áp thuế! Hơn nữa nếu khi việc mua bán đó bị nỗ thì xử lý thế nào và rất rễ làm cho mọi người nghĩ ra cách để hòa hoặc nỗ vậy lức đó sẽ thất thu hơn hiện tại.

Nghịch lý hơn nữa là vào thời điểm giao dịch chưa thanh toán xong tiền vậy căn cứ vào số tiền đã trả, CĐT chỉ xuất hóa đơn đúng giá trị thực góp. Do đó, giá trị ghi trên hóa đơn sẽ không thể phản ánh chính xác giá vốn mua BĐS theo hợp đồng. Người bán sẽ bị thiệt thòi do chênh lệch giá bán - giá vốn cao hơn thực tế. Cho nên họ phải khai báo không có hóa đơn để được tính thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng theo hợp đồng.

Nói tóm lại là áp dụng vào thực tế rất khó nên áp dụng theo hình thức 2% chuyển nhượng như hiện nay là khả dĩ hơn nhiều!

Ông Trần Đức Diễn, Giám đốc sàn giao dịch BĐS Maxland

Về thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04/8 có hiệu lực thi hành 19/9 cũng có một số điều chỉnh, tháo gỡ cho một số vướng mắc tồn tại trước đây. Nói chung, việc lập hồ sơ tính thuế đơn giản hơn cho một số trường hợp, như trường hợp hợp đồng góp vốn mua đất nền bị từ chối công chứng theo nghị định 71/2010, hoặc trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu quy định trước đây yêu cầu cá nhân phải có các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, II hoặc với sàn giao dịch thì nay cá nhân chỉ cần chủ dự án xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng nền nhà, căn hộ.

Theo quan điểm cá nhân, nếu nói thông tư này ảnh hưởng như thế nào đến thị trường nhà đất, tôi chỉ có thể nói rằng nó làm giản đơn và thuận lợi hơn cho các cá nhân trong giao dịch chuyển nhượng. Còn mức thuế 25% trên thu nhập chịu thuế hay là 2% giá chuyển nhượng, có những điều chúng ta biết, nhà nước biết nhưng trong nhà nước pháp quyền thì phải làm theo luật. Có nhiều trường hợp nhà nước vẫn thất thu, nhưng có nhiều trường hợp người bán vẫn phaỉ móc túi trả thuế thu nhập mà bản thân vẫn chịu lỗ. Điều này thì vẫn chưa thay đổi được cho nên thị trường đón nhận thông tư này cũng khá bình lặng, nhất là trong thời điểm các thị trường BĐS chính khá trầm lắng.

Thị trường BĐS đang chờ đợi những tín hiệu tích cực của kinh tế vĩ mô: mở van tín dụng, kìm chế lạm phát ...như nắng hạn chờ những cơn mưa, thì tôi cho rằng thị trường đón nhận thông tư này như đón nhận những cơn gió mát báo hiệu mưa sắp tới. Và tôi cũng hy vọng những cơn mưa đó sắp tới, ngay trong quý IV này.

Duy Anh (Tổng hợp)