Ba rủi ro bủa vây thị trường bất động sản 2019

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã công bố báo cáo đánh giá về những vướng mắc pháp lý mà các doanh nghiệp địa ốc đang gặp phải khi phát triển các dự án trong năm 2019. Bản báo cáo được phát đi ngay sau khi một doanh nghiệp bất động sản ở Sài Gòn bị chính quyền "tuýt còi" vì triển khai xây dựng nhà ở trong dự án khi chưa thực hiện các quy định đầy đủ, cùng với đó, cũng đang có nhiều dự án trên địa bàn bị đình trệ. Trong 3 nhóm rủi ro mà HoREA chỉ ra tại báo cáo thì rủi ro pháp lý xếp hàng đầu và được cho là nguyên nhân gốc rễ dẫn đến kịch bản màu xám của thị trường địa ốc Sài Gòn 2019.

Rủi ro khó đoán định về tính pháp lý

HoREA cho rằng, vì vướng mắc về các thủ tục hành chính nên các doanh nghiệp bất động sản dù đã hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng vẫn không thể hoàn thiện pháp lý để triển khai dự án.

Những vướng mắc phát sinh phổ biến thời gian gần đây là chủ trương đầu tư dự án đã được thông qua, nhưng hồ sơ thẩm duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 lại không được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận. Đối với dự án có xen cài giữa đất ở, đất nông nghiệp với đất rạch, bờ đất, đường thuộc quản lý của Nhà nước, cần phải thực hiện quy trình, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất; thu hồi đất và giao đất cho chủ đầu tư.

Trong khi đó, quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án hiện cũng đang là điểm nghẽn lớn chưa thể tháo gỡ được. Thời gian thực hiện quy trình, thủ tục thẩm duyệt thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và cấp giấy phép xây dựng các công trình đối với công trình cấp I (trên 24 tầng) cũng bị kéo dài. Có quá nhiều dự án trên địa bàn nằm trong diện bị rà soát hồ sơ pháp lý hoặc bị thanh tra hoặc tạm ngừng triển khai.

Những vướng mắc này không phải do chủ đầu tư gây ra, mà là tác động khách quan, tuy nhiên, doanh nghiệp lại phải đối mặt với nhiều hệ lụy nặng nề như: lượng tồn kho lớn, nợ đọng nhiều, chôn vốn trong thời gian dài...

Thị trường bất động sản ở khu Đông TP.HCM. Ảnh: Trần Quỳnh

Rủi ro tài chính, tín dụng

Chi phí để triển khai một dự án là rất lớn, từ khâu giải phóng mặt bằng cho đến thực hiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư, trả lãi vay, trả nợ gốc và các chi phí quản lý doanh nghiệp, quản lý dự án. Những vấn đề này đã tạo nên áp lực vô cùng lớn cho hầu hết các doanh nghiệp địa ốc.

Trường hợp lộ trình thắt chặt tín dụng bất động sản dự kiến được áp dụng, áp lực tài chính của các doanh nghiệp sẽ càng nặng hơn, bởi, cánh cửa tiếp cận với vốn ngân hàng sẽ bị thu hẹp.

Theo dự thảo Thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được Ngân hàng Nhà nước công bố hồi tháng 4/2019, hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150%.

Dự thảo được đưa ra nhằm mục đích kiểm soát tình hình cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc cao cấp. Đồng thời, cũng là thông điệp yêu cầu các nhà băng dự trữ thêm vốn đối với bất động sản, lĩnh vực vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Dự kiến, giai đoạn 2019-2021 hoặc đến năm 2022, sẽ rút tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn dùng để cho vay trung và dài hạn ở mức 40% xuống còn 30%.

Vướng mắc về tính pháp lý cùng áp lực tài chính và tín dụng sẽ khiến doanh nghiệp bất động sản lâm vào hoàn cảnh vô cùng khó khăn, nhất là khi dự án không hoàn tất các thủ tục, không triển khai được, hoặc bị dừng triển khai.

Rủi ro thương hiệu

Rủi ro này chính là hệ lụy của rủi ro pháp lý, tín dụng tác động trước đó. Một khi rủi ro pháp lý ập đến có thể sẽ khiến uy tín của chủ đầu tư bị ảnh hưởng nghiêm trọng, kéo theo đó là hàng loạt cơ hội kinh doanh bị bỏ lỡ, sụt giảm doanh số. Tình trạng này nếu không được cải thiện sớm, sẽ dẫn đến hậu quả doanh nghiệp bị thua lỗ, thậm chí là phá sản.

Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, trong 3 nhóm rủi ro trên, rủi ro lớn nhất, có sức ảnh hưởng nhất đến doanh nghiệp (nhà phát triển dự án) và cả giới đầu tư cũng như người mua để ở chính là vướng mắc về pháp lý. Bởi, một khi dự án bị đình trệ trong thời gian dài hoặc bị thu hồi, sản phẩm không kịp ra, hàng hóa khan hiếm sẽ khiến doanh nghiệp bị đọng vốn, giá cả thị trường leo thang, đối tượng chịu thiệt cuối cùng vẫn là người mua nhà.

Cùng với đó, Chủ tịch HoREA cũng cho biết thêm, những rủi ro trên đang đưa thị trường vào quỹ đạo tích trữ bong bóng nợ xấu bất động sản, không hề có lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường.