Bão hòa nguồn cung, bất động sản hạng sang tại Hà Nội gặp khó

Thị trường bất động sản hạng sang khó hấp thụ

Dù đã qua nhiều lần mở bán, thậm chí sắp xây xong nhưng có dự án nhà ở hạng sang tại Hà Nội vẫn chưa thể ra hết hàng. Cách đây 6 năm, thời điểm thị trường địa ốc còn sốt nóng, giá chào bán nhà hoàn thiện mà chủ đầu tư đưa ra chưa tới 100 triệu đồng/m2. Tính ra, mỗi căn có giá 13-27 tỷ đồng, khoảng 100 tỷ đồng đối với căn penthouse.

Khi phần thô dự án này bắt đầu được hoàn thiện cách đây 2 năm, chủ đầu tư đã mở bán lại nhưng không công khai giá bán. Lúc bấy giờ, việc bán hàng gặp không ít khó khăn, thậm chí không có giao dịch. Hiện dự án đã hoàn thành tới 90% nhưng kế hoạch bán hàng vẫn ở dạng "dự kiến". Trường hợp này được xem là ví dụ điển hình cho tình trạng ế ẩm của các dự án bất động sản hạng sang ở Hà Nội. Thời gian gần đây, phân khúc này có chiều hướng đi xuống. Thị trường ngày càng khó hấp thụ hơn khi các dự án liên tục bung hàng trong 2 năm qua.

Dù đã qua nhiều lần mở bán nhưng nhiều dự án bất động sản hạng sang tại Hà Nội vẫn chưa ra hết hàng.

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, vào cuối quý II/2018, nguồn cung căn hộ siêu sang đạt 115 căn, sang quý III đã tăng lên con số 1.322 căn. Chỉ có 90 căn hộ được giao dịch trong 3 tháng qua, với tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 2%.

Trong bối cảnh đó, càng gần về cuối năm, chủ đầu tư dự án tìm mọi cách quảng bá sản phẩm hạng sang. Chủ đầu tư một dự án trên đường Thụy Khuê (Tây Hồ, Hà Nội) đã đưa ra nhiều khuyến mại hấp dẫn song giao dịch thành công vẫn rất khiêm tốn. Cảnh "chợ chiều" cũng diễn ra tại hàng loạt dự án chung cư cao cấp tọa lạc trên đường Lê Văn Lương (Thanh Xuân).

Theo Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính, hoạt động mua đi bán lại giữa các nhà đầu tư thứ cấp, nhà đầu cơ tại thị trường Hà Nội đã giảm dần. Lý do dẫn tới thực trạng này là bởi giá bất động sản không tăng trưởng cao như vài năm trước. Thậm chí, bằng nhiều hình thức khác nhau, các dự án còn giảm giá bán. Chính vì thế, giới đầu tư, đầu cơ đã dịch chuyển sang các thị trường mới nổi ở các tỉnh, nơi có giá mềm hơn với khả năng sinh lời hấp dẫn.

Liệu thị trường địa ốc có gặp khó?

Theo quy định tại Thông tư 19/2017/TT-NHNN vừa được ban hành, bắt đầu từ ngày 1/1/2019, mức tối đa mà các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng để cho vay trung - dài hạn là 40% nguồn vốn ngắn hạn (hiện có mức 45%), hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh địa ốc là 200%.

Trong khi đó, dòng tín dụng bất động sản thường là vốn vay trung và dài hạn nên tín dụng địa ốc sẽ bị siết lại. Điều này sẽ ít nhiều ảnh hưởng tới thị trường bất động sản hạng sang.

Theo chuyên gia tài chính - kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, nếu hệ số rủi ro cho tín dụng nhà đất tăng từ 150% lên 200% thì ngân hàng phải siết lại việc cho vay bất động sản hoặc tăng vốn tự có. Dĩ nhiên, lợi nhuận của ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng. Do đó, nhà băng có thể tăng lãi suất cho vay, mục đích là để bù trừ cho phần lợi nhuận bị thiệt hại.

Chuyên gia này cho rằng: "Lãi suất cho vay bất động sản cao gây bất lợi cho cả nhà kinh doanh, đầu tư bất động sản, cũng như người mua, vì giá bất động sản có thể sẽ tăng và việc vay vốn ngân hàng sẽ bị hạn chế".