Bất động sản và câu chuyện hàng tồn kho

Câu chuyện về hàng tồn kho của một số doanh nghiệp bất động sản được nhắc nhiều trong thời gian gần đây. Trong bối cảnh nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, những thông tin xấu đã đẩy không ít DN vào tình thế khó khăn trước đối tác làm ăn của mình.

Bức xúc vì nhiễu thông tin

Là người trong cuộc, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Phát Đạt, chia sẻ rằng, gần đây nhiều thông tin đề cập đến chuyện hàng tồn kho của Phát Đạt lên đến vài ngàn tỷ đồng và nợ phải trả hơn 2.700 tỷ đồng... đã ảnh hưởng rất lớn đến uy tín của công ty.

Theo ông Đạt, những thông tin này được đưa ra theo kiểu mô típ và chưa hiểu đúng bản chất của hàng tồn kho trong lĩnh vực BĐS. Ông nói thêm rằng, một ngày không biết ông nhận được bao nhiêu cú điện thoại chỉ để hỏi “Phát Đạt nợ nhiều quá, bao giờ Phát Đạt phá sản...”.

“Có lẽ sự cố như Phát Đạt không phải ít vì nhiều DN BĐS khác cũng được đề cập đến theo hình thức tương tự như Sacomreal, Thủ Đức House... Tôi không nói đến sự đúng sai của vấn đề, chỉ muốn nói rằng thời gian qua, do chính sách thắt chặt tín dụng và lãi suất cao nên thị trường BĐS trở nên trầm lắng hơn bao giờ hết. Một số dự án đang khởi công phải giãn tiến độ hoặc chậm lại.

Trong tình hình đó, báo cáo tài chính của các công ty niêm yết đương nhiên có những khoản tồn kho và nợ. Nhưng nếu chỉ nhìn vào báo cáo tài chính của một DN BĐS và thấy con số hàng tồn kho là cả ngàn tỷ đồng, nhiều người cho rằng DN đó đang lâm vào khủng hoảng nặng nề là hoàn toàn quy chụp.

Bởi lẽ, đặc thù ngành nghề của mình, hàng tồn kho của BĐS lại có những đặc điểm riêng không giống như các ngành sản xuất hay tiêu dùng khác”, ông Đạt bức xúc.

Giải thích rõ hơn về vấn đề này, bà Trần Thị Hường, Phó tổng giám đốc Tài chính của Công ty Phát Đạt, nói rằng, hàng hóa được ghi nhận trong trường hợp dự án đã hoàn thành, xây dựng xong, đã đủ điều kiện đưa vào sử dụng nhưng DN chưa bán được.

Và chi phí sản phẩm dở dang được ghi nhận trong trường hợp dự án đang ở giai đoạn triển khai, bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí thiết kế dự án, chi phí giám sát và xây dựng của những hạng mục đã hoàn thành.

Nói như bà Hường, theo cách tính toán này thì con số tồn kho của Phát Đạt tính đến 31/3/2011 (theo Báo cáo tài chính được công bố) trên Bảng cân đối kế toán là 3.386.433.318.083 đồng.

Trong đó bao gồm, hàng hóa là 560.293.888 đồng và chi phí sản phẩm dở dang là 3.385.873.024.195 đồng. Như vậy số hàng tồn kho từ các dự án chưa hoàn thành hoặc đất sạch của Phát Đạt chiếm phần lớn (bao gồm gồm 5 dự án: The Everich II, The Everich III, Nhà Bè, Long Thạnh Mỹ và dự án Phan Đình Phùng - Quảng Ngãi) lên đến trên 3.000 tỷ đồng. Trong khi đó, số tồn kho từ hàng hóa là không đáng kể.

Thực, hư hàng tồn kho

Nếu dựa theo Chuẩn mực kế toán số 2 về Hàng tồn kho được ban hành và công bố theo Quyết định số 149/2001/QĐ-BTC ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, thì về chỉ tiêu “Hàng tồn kho” được ghi trên “Bảng cân đối kế toán” của DN tại thời điểm cuối tháng, cuối quý, cuối năm.

Cụ thể: Thông thường đối với DN sản xuất và thương mại thì chỉ tiêu “hàng tồn kho” trên bảng cân đối kế toán của báo cáo tài chính sẽ bao gồm: nguyên nhiên vật liệu, sản phẩm dở dang đang trong giai đoạn sản xuất, thành phẩm, hàng hóa...

Đối với DN kinh doanh BĐS thì chỉ tiêu “hàng tồn kho” được ghi nhận trên bảng cân đối kế toán của báo cáo tài chính gồm có 2 khoản mục: hàng hóa (là sản phẩm hoàn thiện như căn hộ, nhà ở...) và chi phí sản phẩm dở dang (là giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng,... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai).

“Hàng hóa” được ghi nhận trong trường hợp dự án đã hoàn thành, xây dựng xong, đã đủ điều kiện đưa vào sử dụng nhưng DN chưa bán được. “Chi phí sản phẩm dở dang” được ghi nhận trong trường hợp dự án đang ở giai đoạn triển khai, bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí thiết kế dự án, chi phí giám sát và xây dựng của những hạng mục đã hoàn thành.

Ngoài ra, khi đề cập đến Báo cáo tài chính của một DN thì sẽ xem xét toàn diện số liệu trên bảng cân đối kế toán với thuyết minh báo cáo tài chính kèm theo, đây là phần không tách rời con số trong báo cáo tài chính. Như vậy, trong Thuyết minh tài chính hợp nhất quý I/2011 của Phát Đạt có ghi rõ “hàng tồn kho” bao gồm 5 dự án với từng giá trị cụ thể và cũng đã được ghi chú là đang trong giai đoạn triển khai.

Trong đó có dự án The EverRich 2 đã thi công phần móng cọc của 4 block A,B,C,D và đang trong giai đoạn xây dựng tầng hầm và phần thân của 2 block B,C; còn lại các dự án khác chủ yếu là tiền bồi thường đất (giá trị quỹ đất chủ đầu tư đang sở hữu), và các dự án này hiện đang trong giai đoạn xin phê duyệt quy hoạch của các cơ quan thẩm quyền.

Như vậy, số liệu của chỉ tiêu “hàng tồn kho” của Phát Đạt đến 31/3/2011 trên bảng cân đối kế toán được bà Hường giải thích khá hợp với thực tiễn.

Có thể nói rằng, trong ngành BĐS, DN nào có nhiều quỹ đất với giá vốn trên sổ sách thấp so với giá thực tế thì DN đó tất yếu sẽ có hiệu quả kinh doanh cao trong tương lai. Vậy, khi đọc báo cáo tài chính của Phát Đạt, có thể nhận thấy, đến thời điểm 31/3/2011 tại chỉ tiêu “hàng tồn kho” của Công ty Phát Đạt có 5 dự án với tổng giá trị quỹ đất theo giá trị ghi trên sổ sách là 2.716 tỷ đồng.

Đầu tháng 7/2010, Công ty KPMG đã định giá quỹ đất của tất cả các dự án mà Phát Đạt đang nắm giữ là 5.146 tỷ đồng (trong đó KPMG đã tính giảm trừ lợi nhuận kỳ vọng của người nhận chuyển nhượng lại các dự án là 20% trên vốn đầu tư), và hiện nay theo giá trị thực tế của thị trường khoảng 6.000 tỷ đồng.

Như vậy, chuyện hàng tồn kho sẽ khiến DN phá sản chỉ là những suy luận không có nhiều căn cứ. Việc suy luận DN BĐS “chết” kéo theo một hệ thống ngân hàng cũng đổ vỡ theo cũng là một sự suy diễn của người ngoài ngành.

Bởi lẽ, theo các chuyên gia, các công ty BĐS với đặc điểm là sử dụng nợ để thực hiện đầu tư dự án, tỷ lệ nợ này có thể đạt đến mức cao nhất 80% (theo hình thức vay cao nhất mà Ngân hàng Nhà nước cho phép đó là cho vay dự án 80 - 20).

Do đó, phải thừa nhận một điều là tỷ lệ nợ của các công ty BĐS rất lớn. Tuy nhiên, khi được hỏi về dư nợ tại ngân hàng thì Phát Đạt khẳng định, đến thời điểm này, Phát Đạt chỉ vay duy nhất Ngân hàng Đông Á với số dư nợ khoảng 500 tỷ đồng. Còn số dư tại thời điểm 31/3/2011 chưa đến hạn mức 600 tỷ đồng.

(Theo DNSG)