Thị trường bất động sản Việt Nam đang được các nhà đầu tư ngoại săn đón thông qua nhiều hình thức như mua lại dự án, sát nhập dự án, đóng góp cổ phần ...
Bất động sản Hà Nội đang được nhà đầu tư nước ngoài săn đón
Mua lại cổ phần tại các dự án bất động sản không còn là xu hướng như những năm trước kia mà nó đang diễn ra ở nhiều dự án, nhiều địa phương. Lợi cho doanh nghiệp (DN) nội thì có nhưng tiềm ẩn trong đó là những cái thiệt khó lường, các chuyên gia bất động sản đánh giá.
Theo đó, TS. Alan Phan phân tích, thời gian vừa qua, có một dòng tiền “cá mập” của nước ngoài đang săn lùng các “xác chết” – (những dự án bất động sản không thể bán được) với giá rẻ hòng thu lợi nhuận. Động thái này cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang được các nhà đầu tư ngoại săn đón lợi nhuận trong trung và dài hạn, đồng thời cần có cơ chế thu hút và điều hành vốn này đi đúng quỹ đạo
Trước tình hình đó, vì lo ngại dự án của mình bị chủ DN gốc Trung Quốc thao túng nên một chủ dự án tại TP. Hồ Chí Minh đã khước từ nguyện vọng mua lại 70% cổ phần trong dự án bất động sản 2 tỷ USD của DN này. Lúc này người ta mới vỡ lẽ ra, hiện đang có rất nhiều nhà đầu tư ngoại săn mua các dự án bất động sản Việt theo hình thức đầu tư gián tiếp.
DN ngoại tích cực đầu tư với mọi hình thức
“Hiện nay, sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam vẫn hiện hữu, không chỉ xuất hiện với các nhà đầu tư lâu năm mà còn hiện hữu với các nhà đầu tư mới và giữa các nhà đầu tư trong nước với nhau”, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Công ty CBRE cho biết.
Thời gian gần đây, bên cạnh nhiều DN ngoại đổ vốn đầu tư trực tiếp thì xu hướng đổ vốn gián tiếp thông qua mua bán, sáp nhập (M&A) dự án cũng diễn ra hết sức mạnh mẽ. Theo số liệu của CBRE công bố, các giao dịch đầu tư từ năm 2013 đến quý I/2014 có đến 63% giao dịch có sự tham gia của bên nước ngoài, 5 công ty bất động sản niêm yết có sở hữu nước ngoài chiếm hơn 40% là Công ty CP Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay, Công ty CP Hạ tầng nước Sài gòn, Công ty CP ĐT& KD nhà Khang Điền, Công ty CP Đầu tư Nam Long và Công ty CP Đầu tư Bảy bảy…
Tại TP. Hồ Chí Minh, các dự án của Vista Verde, Sunveiw Town, Ehome đang được chào bán cuối năm nay, trong khi đó tại Hà Nội hai dự án của FLC cũng đang chào bán cổ phần đối với các nhà đầu tư ngoại.
Như vậy, hầu hết các nhà đầu tư ngoại khi đi vào thị trường BĐS Việt Nam, hướng đầu tư mũi nhọn của họ là phân khúc chung cư mà không màng đến biệt thự cao cấp. Thực tế đó cho thấy họ là những người đầu tư vụ lợi, mua đứt bán đoạn. Theo nhiều chuyên gia ngành bất động sản, xu hướng săn mua bất động sản của nhà đầu tư ngoại mới xuất hiện trong thời gian gần đây xong nó đặc biệt lo ngại bởi hầu hết đánh vào các dự án chung cư thương mại giá cả vừa phải mà chủ đầu tư đang cần bán nhanh.
Một chủ đầu tư dự án tại Hà Nội chia sẻ: “Các DN mà chúng tôi quen biết đều nhận được những lời chào mua khá hấp dẫn của các nhà đầu tư ngoại. Họ chấp nhận mua 40% -50% hoặc nếu được cả 100% dự án họ sẵn sàng mua…. Điều khác biệt là giá cả họ trả rẻ so với thị trường nhưng việc mua gom tất cả khiến nhiều chủ đầu tư cân nhắc trong bối cảnh khó khăn và bị ngân hàng thúc tiền”.
Trên thị trường, theo nhiều nhà môi giới bất động sản, việc các DN ngoại săn mua vừa là lý do khách quan, vừa là ý định chủ quan của DN nội. Các DN nội đang rất cần vốn trong khi các DN ngoại lại muốn “thò 1 chân” vào chuỗi giá trị được dự đoán là sẽ tăng trong trung hạn.
Tuy nhiên, ý kiến trái chiều về việc M&A bất động sản, trong đó phần lớn lo ngại các DN nước ngoài sẽ nhân cơ hội này để chiếm lĩnh thị trường, tạo làn sóng đầu cơ mới. Xa hơn nữa, lo ngại sẽ người Việt sẽ phải ở thuê trên chính đất đai của mình không xa nữa.
Theo Chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan, việc cho người nước ngoài được phép thuê mua hay xu hướng các doanh nghiệp ngoại ráo riết tìm mua dự án bất động sản Việt cần xem xét kỹ lương. “Nếu họ mua đứt dự án, tức là họ đã chẳng mất đồng nào để có được thị trường cả. Các DN nước ngoài, đặc biệt đến từ Trung Quốc rất khéo đàm phán và mặc cả giá. Nếu bán cho họ dự án, coi như DN Việt đã thua đơn thiệt kép”.
Cẩn thận khi đón vốn đầu tư ngoại
Hiện nguồn cung trên thị trường BĐS Việt Nam đang dư thừa rất nhiều, không ít chủ đầu tư chỉ biết "ngâm" dự án vì thiếu vốn hoạt động. Nắm bắt được "cơn khát" vốn từ chủ đầu tư Việt Nam, các nhà đầu tư ngoại đã đi vào đề nghị góp vốn với mức ăn chênh lệch. Điều đáng nói ở đây là giá mà bên nhà đầu tư ngoại đặt ra rất rẻ và họ làm mọi cách để ép giá các chủ đầu tư.
Thực tế, khá nhiều người đã tỏ ra lo ngại về xu hướng tăng mua cổ phần dự án bất động sản của các DN ngoại bởi quy định về giới hạn huy động vốn vay. Điều quan trọng hiện nay là phải xác định DN ấy sử dụng tiền ở đâu, họ tự có hay đi vay và vay ở đâu. Nếu chỉ chuyển thuần túy chủ đầu tư mà vốn vẫn chết ở các dự án thì chỉ chuyển đổi cơ học, thì trường chẳng được lợi gì.
Hiện chưa có quy định chấp nhận cho chủ đầu tư trong nước được bán toàn bộ dự án xây dựng dở dang cho nước ngoài bởi vướng quy định về chủ đầu tư dự án. Bên cạnh đó, khi chuyển đổi hình thức đầu tư sẽ liên quan đến việc huy động vốn cho dự án, các DN trong nước được quyền huy động 95% vốn từ các tổ chức tín dụng, trong khi đó DN nước ngoài chỉ được vay tối đa 50% vốn cho dự án. Nếu DN ngoại này sử dụng 50% vốn đi vay tại ngân hàng nội để mua lại các dự án thì chẳng khác nào “đánh bùn sang ao”.
Tuy nhiên, bên cạnh tâm lý lo ngại thì cũng có không ít ý kiến cho rằng, việc các dự án của chúng ta thu hút được nguồn vốn ngoại là điều đáng mừng trong việc tìm đường "cứu sống" các "dự án chết" và giúp thị trường BĐS trong nước khởi sắc.
Theo GS. Đặng Hùng Võ thì đây là tín hiệu mừng bởi các DN dù sao cũng rút được vốn để trả nợ và tính các phương án mới. Các DN nước ngoài có tiềm lực tài chính đủ mạnh, tiếp tục triển khai dự án hoặc coi như là kênh đầu tư. Họ không chỉ có tiềm lực tài chính đủ mạnh mà còn có kinh nghiệm quản lý và trình độ kinh doanh hơn hẳn DN Việt, chắc chắn việc giải quyết bất động sản tồn kho không phải vấn đề quá khó.
Cũng chung quan điểm, đại diện của Savills Việt Nam cho rằng việc có đóng góp của nhà đầu tư ngoại sẽ bổ sung vốn cho các dự án và “kề vai, đỡ gánh” cho DN nội trong bối cảnh đang khó khăn. Nếu chỉ trông chờ vào các gói ưu đãi của các ngân hàng thương mại hay Chính phủ thì không thể giải phóng được lượng hàng tồn lớn. “Cái gì thuộc về quy luật thị trường, cứ để thị trường điều tiết, nếu phát hiện các DN ngoại vay vốn nội, lúc ấy chúng ta sẽ có các biện pháp xử lý. Tôi được biết, họ cũng chỉ tham gia thị trường với tính chất mua đứt, bán đoạn, nhiều DN thấy triển vọng dài hạn của thị trường họ bỏ vốn đầu tư, chúng ta cũng phải khuyến khích”, đại diện Savills Việt Nam chia sẻ.
