Hiện tượng các chủ đầu tư lấy dự án ra làm vât thế chấp để vay vốn ngân hàng, sao đó, người mua muốn vay vốn ngân hàng lại lấy căn hộ từ dự án đó ra để thế chấp đã tạo nên “tài sản ảo” trên thị trường BĐS, gây rủi ro cho nền kinh tế.
Vừa qua, công ty địa ốc Hoàng Quân (Tp. Hồ Chí Minh) đã phải chấp thuận phương án giải chấp cho ngân hàng trước khi bán căn hộ cho khách hàng sử dụng vay vốn tín dụng gói 30.000 tỷ đồng. Câu chuyện gợi nên nhiều xáo trộn do các bên chưa thực sự cảm thấy hài lòng, dù về luật thì khó trách được phía ngân hàng.
Không để xảy ra tình trạng tài sản thế chấp chồng lên thế chấp khi giải ngân vốn
tín dụng
Năm ngoái, thời điểm gói tín dụng 30.000 tỷ đồng mới "tung" ra thị trường, Hoàng Quân đã có tên trong danh sách những DN đủ điều kiện vay tạo nguồn cung nhà ở giá thấp do Bộ Xây dựng đưa ra. Sau đó, BIDV ký hợp đồng cho công ty này vay 540 tỷ đồng theo diện lãi suất 6%/năm (sau này là 5%/năm) triển khai dự án nhà ở thương mại 21 tầng (hiện được 18 tầng). Trong đó, mỗi căn hộ có diện tích dưới 70 m2 và giá bán khoảng 12 triệu đồng/m2 phù hợp quy định được vay gói 30.000 tỷ đồng.
Đầu năm nay, Hoàng Quân có gửi đến BIDV Bắc Sài Gòn (đơn vị đầu mối giám sát khoản vay 540 tỷ đồng) hơn 600 bộ hồ sơ khách hàng cá nhân đề nghị mua căn hộ theo gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Theo quy trình cấp tín dụng, ngân hàng thẩm định từng bộ hồ sơ đề nghị vay vốn, xét thấy đủ điều kiện mới ký hợp đồng cho vay mua nhà ở dự án chủ đầu tư đề nghị.
Để vay được 540 tỷ đồng với lãi suất gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, Hoàng Quân đã phải thực hiện thế chấp tài sản theo quy định trong quan hệ vay mượn. Tháng 4/2014, các bộ, ngành hữu quan có Thông tư 01 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, BIDV yêu cầu Hoàng Quân phải nộp thêm vốn bù đắp phần tài sản thế chấp cho mỗi căn hộ sau khi bán.
DN phản ứng rằng, lâu nay họ vừa vay vốn ngân hàng tạo nguồn cung căn hộ, vừa chuyển khách hàng mua căn hộ cho ngân hàng triển khai cho vay mua nhà ở. Về vấn đề này, ngân hàng giải thích, quy định mới trong Thông tư 01 không cho ngân hàng vừa nhận thế chấp toàn bộ dự án cho chủ đầu tư vay vốn triển khai; sau đó, người mua nhà trong dự án lại cầm từng căn hộ ra thế chấp vay vốn để mua.
Thực tế, tình trạng tài sản thế chấp chồng lên thế chấp trước đây đã diễn ra và gây nên rủi ro cho hệ thống tài chính, hình thành “tài sản ảo” trên thị trường BĐS.
Nếu những dự án chủ đầu tư bán ra thị trường và nhận được ngay sự thanh toán của người dân thì DN không phải giải chấp phần căn hộ nằm trong tổng thể dự án đó cho ngân hàng. Thế nhưng, người mua căn hộ tiếp tục thế chấp lần hai cho ngân hàng để vay vốn thì DN phải trả lại phần vốn vay cho ngân hàng để làm đáp ứng đúng tỷ lệ tài sản đảm bảo nợ vay của dự án.
Sở dĩ Hoàng Quân, không chịu giải chấp với ngân hàng căn hộ đã bán cho cá nhân trong tuần qua là vì họ không muốn chi phí sản phẩm tăng thêm, ảnh hưởng vào hiệu quả kinh doanh dự án. Thiết nghĩ, đây có thể là một kinh nghiệm cho những địa phương khác khi thực hiện chuyển nhượng căn hộ giữa chủ đầu tư với người mua cần sát sao hơn để người bán và người mua nhà ở giá thấp thực hiện đúng quy định.
Trong đó, cơ quan quản lý tài sản quỹ đất, văn phòng công chứng cần có trách nhiệm trong việc xác minh để không xảy ra tình trạng tài sản thế chấp chồng lên thế chấp vẫn thực hiện công chứng cho một giao dịch nhà ở.
