Cần sớm định danh cho condotel

Mô hình condotel còn nhiều rào cản

Sáng ngày 14/12/2019, Báo Diễn đàn Doanh nghiệp đã tổ chức Diễn đàn "Hành lang pháp lý cho thị trường condotel". Tham gia diễn đàn, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Đỗ Viết Chiến nhận định, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ trong những năm 2016-2017 với tâm điểm là mô hình căn hộ khách sạn (condotel). Loại hình bất động sản này đóng vai trò quan trọng trong việc kiến tạo cơ sở lưu trú hiện đại, chất lượng cao, phục vụ mục tiêu phát triển du lịch, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế cũng như chiến lược phát triển du lịch quốc gia.

Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Đỗ Viết Chiến cho rằng có nhiều nguyên nhân khiến phân khúc condotel chững lại.

Thế nhưng, nguồn cung lẫn giao dịch condotel đều có dấu hiệu chững lại trong khoảng 2 năm trở lại đây. Việc chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng phá vỡ cam kết lợi nhuận gần đây được xem là cú sốc đối với phân khúc condotel vốn đã ảm đạm. Theo ông Chiến, có nhiều lý do dẫn tới tình trạng trầm lắng của thị trường condotel.

Thứ nhất, cho đến nay, condotel vẫn chưa được định danh rõ ràng. Mô hình căn hộ nghỉ dưỡng này hiện vẫn chưa có khái niệm về quy phạm, tiêu chuẩn, quy hoạch, quản lý vận hành, quyền sở hữu,... một cách rõ ràng. Quyền sở hữu condotel là vấn đề nổi bật. Trong khi khách hàng muốn được cấp sổ vĩnh viễn thì pháp lý condotel lại "lưng chừng" giữa khung của Luật Nhà ở và Luật Du lịch. Condotel theo Luật Nhà ở sẽ được cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Tuy nhiên, theo Luật Du lịch, condotel chỉ được thuê có thời hạn.

Thứ hai, mức cam kết lợi nhuận cao (8-10-12%/năm) cũng là một trong những bất cập của mô hình condotel tại Việt Nam. Với cam kết lợi nhuận khủng, một số chủ đầu tư yếu kém phải khất nợ, trả chậm, thậm chí là phá vỡ cam kết, khiến người mua condotel bức xúc.

Thứ ba, giữa các địa phương hiện nay không có sự đồng nhất về khái niệm condotel. Đây là vấn đề đã tồn tại nhiều năm song pháp luật vẫn chưa có điều chỉnh, bổ sung phù hợp với thực tế. Điều này dẫn tới tình trạng bất ổn về xã hội, quy hoạch bị phá vỡ.

Condotel cần sớm được định danh

Theo nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, GS. Đặng Hùng Võ, cần bổ sung các quy định về phương thức quản lý condotel vào Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản để giải quyết những bất cập của mô hình đầu tư này.

Theo Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, GS. Đặng Hùng Võ, cần sớm định danh cho mô hình condotel tại Việt Nam.

Cụ thể, về mặt đất đai, pháp luật cần cho chép chủ đầu tư dự án bất động sản có sản phẩm phục vụ kinh doanh du lịch được lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài, nộp tiền sử dụng đất ở hoặc sử dụng đất có thời hạn, nộp tiền thuê đất kinh doanh - dịch vụ tương ứng với từng phần diện tích đất đai phù hợp tại dự án.

Đối với quản lý bất động sản, pháp luật nên có quy định về nguyên tắc chấp nhận một số công năng được phép, yêu cầu với bất động sản đa công năng, gồm cả condotel.

GS. Đặng Hùng Võ cho hay, khi pháp luật được bổ sung, sửa đổi thì sẽ có những quy định xử lý đối với các dự án condotel đã được duyệt, căn hộ condotel đã được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, nhà gắn liền. Theo ông Võ, nên cho phép chủ đầu tư được lựa chọn phần diện tích đất được sử dụng lâu dài và diện tích đất được thuê có thời hạn. Tương ứng với những phần diện tích đất đã được lựa chọn bởi chủ đầu tư dự án sẽ điều chỉnh tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Giấy chứng nhận đã cấp. Có vậy, thế mạnh bản chất của mô hình condotel mới được phát huy hết.

Trong khi đó, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Đỗ Viết Chiến cho rằng, các bộ ngành liên quan như Bộ TN&MT, Bộ VHTT&DL, Bộ Xây dựng... cần phải phối kết hợp với nhau để giải quyết những bất cập của mô hình bất động sản condotel. Các Bộ căn cứ theo chỉ đạo của Thủ tướng tại các Chỉ thị 1/2019 và 4/2019 để tìm giải pháp tháo gỡ vướng mắc, khó khăn theo nguyên tắc căn hộ condotel được xây trên đất được quy hoạch là đất du lịch, thương mại, dịch vụ nghỉ dưỡng sẽ tuân theo Luật Du lịch, cho thuê có thời hạn.

Trong khi đó, nếu condotel xây trên đất ở thì sẽ tuân theo Luật Nhà ở, các tiêu chuẩn quy phạm về nhà ở để được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.

Cũng theo ông Chiến, trường hợp condotel xây trên đất du lịch nghỉ dưỡng muốn chuyển sang nhà ở thì cần tuân thủ những nguyên tắc về quy hoạch. Chẳng hạn, khu vực đó liệu có được chuyển đổi, được chuyển đổi toàn bộ hay chỉ một phần. Đồng thời, việc chuyển đổi không được bỏ qua quỹ đất dành cho công trình hạ tầng, tương ứng với dân số.

Để các nhà phát triển dự án vượt qua khó khăn, thách thức, tiếp tục rót vốn vào mô hình condotel, cơ quan quản lý cần sớm ban hành tiêu chuẩn quy phạm cho loại hình bất động sản này. Cần phải làm sao để khách mua condotel có quyền sở hữu hợp pháp, được hưởng về hạ tầng xã hội, an tâm đầu tư... Nhà nước cần từng bước kiểm soát thị trường theo hướng ổn định, minh bạch, bền vững. Doanh nghiệp lớn và uy tín có điều kiện thuận lợi để khẳng định vị thế của mình trên thị trường tiềm năng này.

Xem thêm: 

• Vì sao chủ đầu tư condotel cam kết lợi nhuận khủng?
• "Đề xuất điều chỉnh từ condotel sang chung cư thực chất là bóp méo quy hoạch"