Chủ đầu tư "sa lầy" khi rót tiền vào dự án condotel, chung cư ở tỉnh

Từ năm 2016, một chủ đầu tư lớn ở Hà Nội đã triển khai xây dựng dự án chung cư quy mô 600 căn tại Hòn Gai (tỉnh Quảng Ninh). Sau khi đủ điều kiện, dự án được mở bán hồi đầu năm 2017. Tuy nhiên, hơn 1 năm sau đó, dự án chỉ bán được hơn 30 căn hộ.

Đại diện chủ đầu tư cho biết: "Sau khi tung sản phẩm ra thị trường, chúng tôi mới đánh giá lại thì thấy thực sự khó để thuyết phục người dân ở tỉnh mua nhà chung cư. Do đó, dù đã tính toán rất kỹ về giá bán để có thể cạnh tranh được với đất nền, thổ cư, chúng tôi vẫn phải đầu hàng. Họ đến dự sự kiện đông, song khi chốt mua lại chỉ được một tỷ lệ rất nhỏ".

Doanh nghiệp buộc phải dừng kế hoạch quản cáo, marketing do việc bán hàng quá chậm. Dự án hoàn tất xây thô và bắt đầu hoàn thiện vào cuối năm 2018. Lúc bấy giờ, chủ đầu tư quyết định chuyển đổi công năng, chuyển từ sản phẩm căn hộ chung cư sang mô hình condotel, căn hộ dịch vụ và thay đổi tên gọi dự án.

Một dự án căn hộ gần 800 căn ở phường Trần Hưng Đạo (Hòn Gai, Quảng Ninh) thu hút hàng trăm khách hàng tham gia sự kiện mở bán. Tuy nhiên, đơn vị bán hàng cảm thấy "sốc" khi chỉ bán được chưa đến 5 căn hộ. Con số này bằng 1/4 mức kỳ vọng thấp nhất. Tương tự, các đơn vị bán hàng khác cũng chỉ bán được rất ít số căn hộ nên không mặn mà với dự án này. Tính đến thời điểm hiện tại, dự án tồn kho hàng trăm căn hộ.

Chủ đầu tư đang loay hoay bán hàng tại các dự án chung cư, condotel ở tỉnh. Trong ảnh: Một dự án chung cư tại Bắc Giang. (Ảnh: CĐT)

Những doanh nghiệp mới gia nhập thị trường bất động sản còn gặp nhiều khó khăn hơn khi đầu tư căn hộ, condotel ở tỉnh. Một chủ đầu tư tại Hà Nội cũng đang bế tắc trong việc bán hàng tại dự án tọa lạc ở trung tâm TP. Bắc Giang. Với người dân tỉnh, khái niệm sống ở chung cư còn rất xa lạ. Hơn nữa, đơn vị phân phối ở địa phương cũng không am hiểu sâu về lợi thế của sản phẩm để tư vấn cho khách mua. Còn đơn vị bán hàng từ các sàn tại Hà Nội lại không hiểu sâu về thị trường tỉnh nên không có phương án tốt nhất trong việc tiếp cận khách hàng.

Doanh nghiệp này còn đầu tư một dự án condotel tại TP. Lạng Sơn, gần cửa khẩu. Họ kỳ vọng sẽ thu hút được nhiều thương nhân, du khách. Thế nhưng, tình trạng bán hàng cũng diễn ra tương tự dự án ở Bắc Giang. Khái niệm condotel dường như chưa có trong từ điển đầu tư của người dân TP. Lạng Sơn dù sản phẩm được giới thiệu là sở hữu dài hạn.

Do bán hàng chậm nên một số dự án chung cư tại Bắc Ninh cũng đang chững lại. Là môi giới tại một dự án ở Bắc Ninh, anh Toàn cho biết: "Dự án cứ bán chậm thì một thời gian sau, môi giới đã chạy hết đi bán các dự án khác".

Trước thực trạng đó, chủ đầu tư dự án buộc phải đưa chính sách chiết khấu đến 15-20%. Đây là mức chiết khấu hiếm thấy trên thị trường chung cư. Mặt khác, chủ đầu tư còn tặng thêm hiện vật như xe máy, đồng thời trừ ngay vào giá bán.

Theo Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính, đối với các thành phố nén dân số, đòi hỏi cao về hạ tầng, quỹ đất khan hiếm, nhà chung cư được đánh giá là giải pháp hữu hiệu, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân. Còn tại thị trường tỉnh, nơi quỹ đất còn dồi dào, giá rẻ (dưới 10 triệu đồng/m2), việc phát triển dự án chung cư phải đối mặt với nhiều thách thức.

Ông Đính cho rằng, khái niệm sống chung cư, diện tích chung - riêng, phí dịch vụ còn lạ lẫm với người dân tỉnh nên rất khó để thay đổi tâm lý khách hàng. Chưa kể, người dân tỉnh còn nặng tâm lý sở hữu nhà đất để con cháu thừa kế. Thế nên, rót tiền vào dự án chung cư ở tỉnh, nhà đầu tư cần phải khảo sát, tính toán kỹ lưỡng, thận trọng khi đánh giá thị trường... 

Trong khi đó, condotel là sản phẩm phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng. Việc phát triển phân khúc này tại các thị trường có lượng du khách chưa đủ lớn sẽ gặp khó về thanh khoản. Mặt khác, khái niệm condotel đối với người dân tỉnh còn xa lạ hơn cả khái niệm chung cư. Do vậy, chủ đầu tư cần làm truyền thông sâu, rộng, thường xuyên hơn. Tuy nhiên, việc này sẽ tác động tới chi phí bán hàng cũng như giá thành sản phẩm.

Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: "Nếu dự án không đủ lớn, thị trường không đủ rộng thì chủ đầu tư khó có thể chi nhiều cho các hoạt động truyền thông về sản phẩm và thay đổi tâm lý người mua".