Chung cư tư nhân: “Lướt sóng” cùng rủi ro

Giờ đây ở Hà Nội, người ta rủ nhau “lướt sóng” chung cư tư nhân. Nhưng kiếm tiền có dễ vậy không?

Đã qua rồi cái thời “lướt sóng” chứng khoán, vàng… giờ đây ở Hà Nội, người ta đang rủ nhau “lướt sóng” chung cư tư nhân. “Bỏ 400 - 500 triệu đồng ra góp vốn, nửa năm sau bán lại ăn chênh lệch khoảng 100 triệu đồng là ngon rồi”, trong vai người tìm mua nhà, chính PV Báo GĐ&XH đã được mời gọi như vậy. Nhưng kiếm tiền có dễ vậy không?

Một chung cư tư nhân ở ngách 197/42, Lạc Long Quân (Hà Nội). Ảnh: Đ.K Thấy chúng tôi còn chần chừ trong quyết định mua nhà, Trung – người tự xưng là Trưởng phòng kinh doanh của một công ty chuyên đầu tư – xây dựng chung cư tư nhân ở Hà Nội đã gợi ý bỏ tiền mua nhà ra đầu tư “lướt sóng” kiếm lời. Trung nói: “Bên mình là dự án, hợp đồng góp vốn nên đóng tiền làm nhiều đợt. Bạn vào hợp đồng thời điểm này là giá mềm, chuẩn nhất đấy. Khi dự án thi công đến đợt 3 bạn đẩy đi”.

Theo cách thức Trung gợi ý, nhà đầu tư sẽ bỏ tiền góp vốn vào xây chung cư tư nhân, một hình thức tương tự như các dự án chung cư thương mại đã làm. Tiền đóng làm 5 đợt với tỷ lệ lần lượt là: 20% - 30% -30% - 15% - 5%, tính trên tổng giá trị căn hộ. Như vậy chẳng hạn với một căn hộ khoảng 700 triệu đồng ở dự án chung cư tư nhân ở Mỗ Lao (Từ Liêm – Hà Nội) mà công ty Trung đang triển khai thì nhà đầu tư góp vốn chỉ cần bỏ ra khoảng 400- 500 triệu đồng. Đến khi dự án thi công đến giai đoạn 3 là có thể bán lại lấy chênh lệch.

Chưa kể, “nếu nhà đầu tư cần, thì công ty sẽ tìm mối bán lại cho. Chênh lệch không dưới 100 triệu đồng đâu”, Trung thuyết phục. Trong khi dự án chỉ làm trong vòng 1 năm là hoàn thiện, nên thực tế thời gian đến giai đoạn 3 - giai đoạn có thể bán để lấy chênh lệch - chỉ khoảng 5 - 6 tháng. Rõ ràng là “nhìn thấy tiền”, cách thức đầu tư góp vốn tương tự như các dự án nhà ở chung cư thương mại, nhưng đầu tư kiểu này có ưu điểm là hơn đứt về thời gian thu hồi vốn.

Với những người trong giới đầu tư bất động sản thì thời gian thi công nhanh thực sự là một lợi thế. Anh Nguyễn Hữu Chiến mua một căn hộ chung cư thương mại do nhà đầu tư TSQ thực hiện ở Khu đô thị Mỗ Lao (Hà Đông). Từ tháng 3/2007, anh đã nộp cho chủ đầu tư 320 triệu đồng. Đến tháng 10/2007, anh đã nộp được 1,73 tỷ đồng, tương đương 90% giá trị căn hộ, nhưng đến tháng 4/2010, tức hơn 4 năm sau anh vẫn chưa được nhận nhà.

Đã thế, chủ đầu tư lại đòi tăng thêm 20% giá trị hợp đồng (thêm 367 triệu đồng) do “chênh lệch giá nguyên vật liệu xây dựng”. Vậy nên, thời gian thi công nhanh gọn của chung cư tư nhân là một lợi thế cạnh tranh lớn. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là, chung cư thương mại với nhà đầu tư “có tóc” còn thế, chung cư tư nhân thì sẽ ra sao?

Rủi ro rình rập

Trong bối cảnh giá đất thổ cư và giá chung cư thương mại ở Hà Nội đã lên đến ngưỡng cao ngất ngưởng, mọi sự đầu tư vào bất động sản đều đòi hỏi vốn lớn, mạo hiểm cao thì chung cư tư nhân xuất hiện như một cứu cánh thực sự cho câu hỏi: “Để tiền vào đâu?”.

Câu chuyện đầu tư góp vốn và mời gọi ‘lướt sóng” ở trên không phải là cá biệt. Phong trào này đã manh nha từ thời điểm cuối năm ngoái, sau khi Nghị định 71 của Chính phủ cho phép xây dựng, mua – bán căn hộ chung cư tư nhân có hiệu lực.

Sự tham gia của giới đầu tư, và cả những “cò đất” truyền thống là nguyên nhân quan trọng cho sự bùng nổ chung cư tư nhân cả về số lượng lẫn giá cả. Sức mạnh của những tay “cò” xưa nay vốn nổi tiếng trong việc làm nhiễu loạn thị trường và có thể dẫn tới sự bùng nổ khó kiểm soát trong tương lai của loại hình nhà này. Đó là nguy cơ đối với nhà quản lý.

Chưa kể, với những hợp đồng góp vốn, “bán lúa non” này, Nhà nước sẽ lại thêm một khoản thất thu thuế. Còn về phía các nhà đầu tư, trong đó có thể có cả những cá nhân có khoản tiền tiết kiệm mang đầu tư kiếm thêm. Trước cơ hội kiếm tiền nhanh người ta hay quên mất là không có cơ hội nào là không đi kèm những rủi ro. “Lướt sóng” chung cư tư nhân cũng vậy. Rủi ro đầu tiên là tính pháp lý từ ngay những hợp đồng góp vốn.

Điều gì xảy ra khi chủ đầu tư “ôm tiền” bỏ chạy? Khác biệt cơ bản giữa chung cư tư nhân và chung cư thương mại là chủ đầu tư. Bộ Xây dựng hiện nay chỉ cho phép cá nhân làm chủ đầu tư xây dựng chung cư tư nhân. Các doanh nghiệp không được phép đứng ra làm chủ đầu tư, do đó sẽ không có một ai đứng ra kiểm chứng năng lực tài chính của chủ đầu tư trong các dự án này.

Như vậy khi ký hợp đồng góp vốn nhà đầu tư sẽ phải tự “trấn an” bằng phương châm “tin nhau là chính”. Chưa kể việc mua bán trao tay nếu bị phát hiện có thể bị truy cứu vì hiện nay, theo quy định của Nghị định 71 đối với loại hình căn hộ chung cư ghi rõ: “Hộ gia đình, cá nhân chỉ được bán, cho thuê các căn hộ này sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ đó”.

(Theo Báo Gia Đình)