Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh ở nhiều phân khúc, đặc biệt là căn hộ cao cấp. Đây cũng là lúc cuộc chiến thanh lọc thị trường càng khốc liệt, những doanh nghiệp “yếu bóng vía” sẽ khó có cơ hội phát triển.
Nhiều "chiêu" hút khách được "tung" ra thị trường
Báo thị trường căn hộ quý III/2016 của CBRE Việt Nam cho thấy, so với quý trước, nguồn cung mới đã giảm 17%. Tuy nhiên, số căn bán được trong quý này lại tăng 32%, xấp xỉ số lượng giao dịch cùng kỳ năm ngoái. Sau nhiều quý tăng nguồn cung, giảm tỷ lệ tiêu thụ, thị trường đã diễn biến theo chiều ngược lại. Các chuyên gia cho rằng đây là dấu hiệu tích cực của phân khúc này.
Phân khúc cao cấp bước vào giai đoạn thanh lọc
Trong vài tháng gần đây, nhiều dự án giao dịch tốt ở phân khúc cao cấp đã đưa ra phương thức thanh toán khá “dễ thở” cho khách hàng. Dự án River City của liên doanh Phát Đạt - An Gia Investment - Creed Group áp dụng chính sách thanh toán 30% cho đến khi nhận nhà. Trong đó, khách hàng thanh toán đợt 1 là 15% tương đương khoảng 225 triệu đồng, 15% còn lại được chia dàn trải thành 3 đợt trong 9 tháng.
Hàng loạt dự án của các "đại gia" như Novaland, Phú Mỹ Hưng, Điền Phúc Thành, Capitaland, Keppel Land… cũng đưa ra phương thức thanh toán chỉ từ 1 - 2%/tháng. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho biết, khách hàng ngày càng thông minh hơn. Do đó, để đạt được kết quả kinh doanh tốt, các chủ đầu tư phải tạo ra sự khác biệt cho sản phẩm của mình từ khâu thiết kế, tiện ích, phương thức thanh toán đến giá bán…
Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Việt An Hòa, đánh giá, không chỉ điều chỉnh phương thức thanh toán, việc áp dụng các gói khuyến mãi, cam kết lợi nhuận, thậm chí đưa ra mức giá “sốc” so với các dự án cùng khu vực, cũng là giải pháp kích cầu phổ biến. Thay vì muốn lợi nhuận cao, nhiều doanh nghiệp đang cắt giảm biên độ lợi nhuận về mức tối thiểu để tăng thanh khoản. Đây là sự thay đổi hợp lý để thích nghi với thị trường hiện nay.
Cuộc chiến cay cấn
Ông Trần Văn Dũng, Giám đốc Công ty Địa ốc Trường Phát cho rằng, phân khúc cao cấp hiện nay là “sân chơi” của những “đại gia” thực sự. Chỉ có những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vững mạnh mới có thể đưa ra phương thức thanh toán 1 - 2%/tháng mà vẫn đảm bảo tiến độ thi công. Tuy vậy, nếu chủ đầu tư không đảm bảo nguồn vốn tự có, phải vay ngân hàng thì dự án phải gánh thêm chi phí vốn và đẩy giá lên cao. Chỉ có những doanh nghiệp hạn chế tối đa việc vay vốn và có quỹ đất rẻ thì mới có thể đưa ra mức giá tốt.
Chuyên gia này lấy ví dụ một dự án gần khu Thủ Thiêm quận 2 mới đây được chào thị trường với mức giá chỉ từ 28 triệu/m2. Trong khi đó, mặt bằng giá căn hộ khu vực Thủ Thiêm đang giao động 40 - 60 triệu/m2 và khu vực An Phú khoảng 30 - 37 triệu/m2. Đây là mức giá thấp hơn nhiều so với những dự án có vị trí tương đương. Chủ đầu tư đưa ra được giá mềm hơn hẳn đối thủ là bởi dự án đã được gom đất sạch từ nhiều năm trước với giá rẻ. Đến nay, doanh nghiệp vẫn dùng vốn tự có, không tốn chi phí lãi vay.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, việc các chủ đầu tư đưa ra các giải pháp kích cầu là tín hiệu tốt. Tuy nhiên, cần ngăn ngừa khả năng khách hàng mua đầu cơ lướt sóng. Với tiến độ thanh toán nhẹ, dân đầu cơ có thể gom hàng chờ giá lên để kiếm lời. Nếu thị trường không tốt như kỳ vọng, nhóm khách hàng này có thể ngưng thanh toán, bán tháo… ảnh hưởng đến dòng tiền và việc bán hàng của chủ đầu tư.
Ông Châu cũng đánh giá, căn hộ cao cấp đang là phân khúc cạnh tranh cực kỳ khốc liệt. Những điểm nóng đón đầu các dự án hạ tầng quan trọng, kéo theo rất nhiều đại gia BĐS trong và ngoài nước tranh thị phần. Vì thế, nhiều doanh nghiệp có thể nhìn thấy tiềm năng, nhưng để giành được “miếng bánh” này thì phải có những lợi thế cạnh tranh nhất định. Trong đó, uy tín chủ đầu tư và lợi thế quỹ đất rẻ để cấu thành giá bán thấp là những yếu tố quan trọng hàng đầu.
