“Cứu” hay “giết” bất động sản?

Ngày chốt danh sách ngân hàng đạt được tỷ lệ dư nợ cho vay phi sản xuất dưới 22% đã gần kề. Nội dung bài viết này chỉ tập trung chủ yếu ở thị trường bất động sản.

Ở đây cần phải phân rõ ra một số bộ phận ngành khác nhau trong ngành (BĐS). Tác giả sử dụng bảng phân loại GICS theo phương pháp của Standard&Poor’s để sắp xếp các công ty vào các nhóm ngành khác nhau.

Thứ nhất là các công ty chuyên đi xây dựng. Thứ 2 là các công ty chuyên phát triển dự án rồi bán các dự án đó. Thứ 3 là các công ty chuyên mua đi bán lại các dự án, các BĐS khác. Nhóm thứ nhất chắc chắn thuộc về ngành sản xuất công nghiệp.

Nhóm thứ 2 và nhóm thứ 3 nằm trong ngành tài chính, vì có liên quan lớn đến lượng vốn từ lớn đến rất lớn. Vì vậy, nhóm ngành này chịu tác động tiêu cực nhiều nhất trong bối cảnh thắt chặt tiền tệ và cắt giảm đầu tư công. Bài viết sử dụng khái niệm “bất động sản” như là cả 3 nhóm vừa kể trên.

Ngân hàng là đối tượng chịu tác động trực tiếp của quy định này. Theo thông tin gần đây nhất từ Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, còn khoảng hơn 20 ngân hàng có tỷ trọng trên 22% và cá biệt có 2 ngân hàng tỷ trọng trên 50%. Như vậy có thể nói số lượng ngân hàng còn vi phạm là khá lớn. Và có về “đích” kịp hay không thì chỉ có chính ngân hàng mới hiểu rõ mình nhất.

Vậy ngân hàng giảm tỷ trọng cho vay lĩnh vực phi sản xuất như thế nào? Có thể cho vay lĩnh vực sản xuất nhiều hơn, hoặc thu hồi nhanh nợ, thậm chí là bằng cách giải chấp bằng chính các dự án BĐS cho vay. Các ngân hàng cũng có thể dùng những cách thức khác mà người ngoài ngành ngân hàng khó có thể biết được.

Như vậy gián tiếp chịu tác động thứ 2 chính là các công ty BĐS. Chi phí vốn vay đã rất cao, giờ lại chịu tác động gián tiếp từ việc các ngân hàng phải cắt giảm tỷ trọng cho vay. Ảnh hưởng từ các công ty BĐS này còn sẽ lan tỏa sang nhiều ngành kinh tế hỗ trợ khác.

Đối tượng thứ 3 chính là thị trường chứng khoán. Thống kê lại cho thấy nhóm ngành BĐS chiếm tới hơn một nửa mã cổ phiếu của cả 2 sàn chứng khoán. Mặc dù thị trường chứng khoán có thể không hoàn toàn đại diện cho nền kinh tế, nhưng hơn một nửa những công ty có giá trị vốn hóa lớn nhất Việt Nam thuộc về ngành BĐS thì quả thực có rất nhiều điều cần phải suy nghĩ.

Trong thời điểm kiểm soát lại lạm phát đang ở mức rất cao hiện nay, hạn chế tăng trưởng tín dụng là một điều hoàn toàn đúng đắn. Đối với những lĩnh vực phi sản xuất, bao gồm tiêu dùng, chứng khoán và BĐS, thì việc cắt giảm tín dụng sẽ giảm tổng cầu một cách hiệu quả và đáng kể, nhằm làm giảm kỳ vọng lạm phát. Như vậy, tiêu dùng và chứng khoán thì không có gì phải bàn, vấn đề ở đây chính là lĩnh vực BĐS.

Có những lập luận cho rằng cần phân loại cụ thể để tránh “đánh nhầm” đối tượng. Cụ thể ở đây là phải hỗ trợ vốn cho các công ty xây dựng, hoặc các công ty phát triển các dự án BĐS dành cho những người có thu nhập thấp. Quan điểm của tôi là không nên. Bởi vì, vốn dành cho BĐS đã là quá nhiều và quá lớn.

Mặc dù xây dựng cũng tạo ra nhà cửa, tăng thu nhập, tăng GDP cho cả quốc gia. Nhưng xây dựng có tạo ra những sản phẩm có khả năng cạnh tranh trên thị trường quốc tế không? Dĩ nhiên là không.

Trong bối cảnh hội nhập kinh tế toàn cầu, nguồn lực của Việt Nam lại tập trung chủ yếu vào những ngành không tạo ra những sản phẩm cạnh tranh trên thị trường quốc tế.

Hệ quả là xuất khẩu những hàng hóa thô chưa chế biến, nhập siêu tăng cao. Đó là chưa kể đến chất lượng của những sản phẩm xây dựng và những khoản tiền lót tay để có được những dự án. Nguồn lực tiếp tục bị lãng phí lần thứ hai.

Quan điểm này có thể bị phản ứng với lập luận: như thế là không đúng, vì phải có xây dựng mới có cơ sở vật chất; hoặc như vậy thì lấy nhà đâu mà ở? Các lập luận này đánh trực tiếp vào sự mâu thuẫn trong phát triển BĐS của Việt Nam hiện nay. Tình trạng này phản ánh nhu cầu đầu cơ lớn hơn nhiều so với nhu cầu thực mà xã hội cần (để ở, để làm việc, để nghĩ dưỡng, để sản xuất...).

Sự lãng phí muốn nói đến là một phần lượng vốn cực lớn đổ vào để đầu cơ BĐS. Thử tưởng tượng, thay vào đó, các nhà đầu tư vay vốn để tạo ra các sản phẩm nông nghiệp cạnh tranh với Thái Lan, hay đầu tư vào nhân lực, trang thiết bị nâng cao năng lực sản xuất, hình thành nên các sản phẩm chất lượng cao...

Trước tình huống thất bại thị trường như thế này, phải có bàn tay can thiệp mạnh mẽ của Chính phủ. Chính phủ cần thiết phải hạn chế lại sự phát triển sai lệch của thị trường BĐS. Sự sai lệch này đã tác động tiêu cực tới toàn bộ những ngành kinh tế khác.

Trở lại với quy định ở trên của Ngân hàng Nhà nước, quan điểm cá nhân cho rằng cần triệt để thực hiện nhằm tạo ra sự (1) minh bạch và cải thiện niềm tin vào độ chính xác của chính sách; (2) tạo tiền đề để tái cấu trúc lại thị trường bất động sản. Sử dụng khái niệm “tạo tiền đề” vì quy định này chắc chắn bản thân nó chưa đủ độ mạnh để điều chỉnh lại hướng của thị trường BĐS.

Thời điểm này, lãi suất tăng lên quá cao là nguyên nhân trực tiếp làm cho thị trường gặp khó khăn về dòng tiền. Trong tương lai, những điều tương tự sẽ lặp lại khi các dòng vốn lại tìm đường về với thị trường BĐS.

Tới đây thì những cá nhân ủng hộ cho việc phát triển thị trường BĐS sẽ nói với tôi rằng: BĐS mà giảm, thì kinh tế Việt Nam suy thoái là cái chắc. Lập luận họ đưa ra thêm rằng BĐS tác động tới các ngành kinh tế phụ trợ khác, tất cả các ngành liên quan đến BĐS, đều sẽ suy giảm hoạt động.

Điều này chắc chắn đúng, một khi Chính phủ có những biện pháp hạn chế đầu tư trên thị trường BĐS. Nhưng, như đã nói, Chính phủ cần thiết phải duy trì những nguồn cung cho các nhu cầu thực trên thị trường BĐS, và kiểm soát những nhóm ngành nhỏ hơn với mức độ khác nhau.

Chẳng hạn như nhóm ngành xây dựng có thể được hỗ trợ bằng dòng tiền lấy từ việc đánh thuế mạnh hơn đối với nhóm ngành phát triển dự án, và đặc biệt mạnh hơn nữa đối với nhóm ngành đầu cơ dự án. Đánh vào lợi ích trực tiếp của các nhóm sẽ ngay lập tức giảm đầu tư vào thị trường BĐS.

Có thể trong ngắn hạn, sụt giảm tăng trưởng là điều chắc chắn xảy ra, nhưng nhìn về trung hạn và dài hạn, chúng ta có một thị trường BĐS phát triển một cách hiệu quả, nghĩa là đúng tiềm năng và vừa nguồn lực; đồng thời có nhiều cơ hội hơn để đầu tư vào những ngành khác.

(Theo DNSG)