Đến hết năm 2020, phân khúc chung cư vẫn gặp khó khăn

Theo Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản EZ Việt Nam, ông Phạm Đức Toản: "90% những người đầu tư vào chung cư trong 1-2 năm vừa rồi thì đến thời điểm này bán ra đều lỗ hết".

Vừa qua, phóng viên (PV) Infonet đã có cuộc trao đổi với Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản EZ Việt Nam, ông Phạm Đức Toản về bức tranh toàn cảnh thị trường địa ốc hiện nay.

PV: Căn cứ vào thực tế phân phối những dự án, nguồn hàng và giao dịch trên thị trường trong 3 quý đầu năm 2019, ông nhận định như thế nào về thị trường nhà đất trong các tháng cuối năm?

Theo tôi, thị trường quý 3/2019 kém hơn cả quý liền trước và ngày càng có xu hướng sụt giảm.

Sở dĩ thị trường ngày càng đi xuống là do gần như không có nguồn cung mới, cung - cầu bão hòa, nhà đầu tư giai đoạn trước mua bán, tiêu thụ quá nhiều. Thị trường thứ cấp vì thế còn sôi động hơn cả thị trường sơ cấp.

Tại hai thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM đều không có nhiều dự án mới gia nhập thị trường. Trong khi đó, tại thị trường tỉnh, phân khúc đất nền cũng bắt đầu rơi vào trạng thái bão hòa. Cách đây 1-2 năm, giao dịch ở thị trường các tỉnh rất sôi động nay cũng sụt giảm. Dự kiến, xu hướng này sẽ tiếp diễn trong những tháng cuối năm nay.

Đáng chú ý, chung cư là phân khúc sụt giảm nhiều nhất. Giá chào bán chung cư vẫn rất cao trong khi nguồn cung mới khan hiếm. Thị trường hiện đang rất khan hiếm chung cư có giá trên dưới 20 triệu đồng/m2.

Mức giá bình quân của các dự án chung cư tọa lạc quanh đường Vành đai 3 Hà Nội dao động từ 35 triệu đồng đến hơn 40 triệu đồng/m2. Trước đây, giá bán chung cư cao nhất chỉ từ 50-60 triệu đồng/m2, nay có dự án neo ở mức trên 100 triệu đồng/m2.

Do giá bán căn hộ chung cư neo ở mức cao nên việc mua để đầu cơ không có. Với những người mua ở thực, họ chỉ tìm chung cư mua đi bán lại cũ với giá rẻ hơn so với dự án mở bán mới.

Nếu mua chung cư cách đây 1-2 năm để đầu tư, tới thời điểm này bán ra thì 90% nhà đầu tư đều lỗ.

Lượng giao dịch tại thị trường TP.HCM thấp bởi giá bán rất cao trong khi nguồn cung khan hiếm. Mức giá neo ở mức cao bởi chủ đầu tư lớn gần như không có nguồn hàng để bán hoặc có sản phẩm bán thì sẽ bán với giá khá cao. Chẳng hạn, tại quận 2 (TP.HCM), chung cư giá 70-80 triệu đồng mỗi m2 rất khó thanh khoản.

PV: Thưa ông, thị trường dường như đang trở nên nghịch lý khi giá nhà tăng dù nguồn cầu giảm?

Tôi cho rằng, thị trường đúng là đang như vậy. Chủ dự án không giảm giá bởi không có nhiều sản phẩm. Phần lớn các chủ đầu tư đang trụ lại được trên thị trường là những chủ đầu tư lớn. Trong khi đó, thị trường gần như không còn chỗ đứng cho các chủ đầu tư nhỏ lẻ. Giá bán chung cư tại các dự án của "ông lớn" thường ở mức cao.

Cả cung và cầu đều thực sự bùng nổ trong những năm 2016-2018 nên các nhà đầu tư hiện đang nắm giữa lượng sản phẩm rất lớn. Hiện tại, họ đang phải thoát hàng. Thực tế cho thấy, có không ít trường hợp nhà đầu tư phải giám giá bán, thậm chí là bán cắt lỗ.

Trên thị trường hiện nay, các dự án chung cư trung cao cấp, cao cấp đều là hàng tồn kho. Do đó, giao dịch cũng là các sản phẩm hàng tồn kho.

Ông Toản cho rằng, đến hết năm 2020 phân khúc chung cư vẫn gặp khó. (Ảnh: Minh Thư)

Trong khi lượng mua bán trên thị trường sơ cấp không nhiều thì giao dịch thứ cấp lại vô cùng sôi động. Chung cư giá bình quân khoảng 35 triệu đồng/m2 tại nội đô Hà Nội có thanh khoản tốt. Chung cư thuộc các khu vực Hà Đông, phía Tây Thủ đô có giá trên dưới 20 triệu đồng mỗi m2.

Để thoát hàng, nhiều chủ đầu tư phải giám giá bán căn hộ. Tuy nhiên, đối với các chủ đầu tư không bị áp lực về tài chính, không có nhiều dự án, họ vẫn giữ mức giá cao.

Cho đến hết năm 2020, tôi cho rằng, phân khúc chung cư vẫn chưa hết khó khăn.

Về biệt thự, condotel, bất động sản nghỉ dưỡng, chủ đầu tư cũng gặp khó trong việc bán hàng. Bởi lẽ, sau một số trường hợp không đảm bảo cam kết lợi nhuận, pháp lý chưa minh bạch, khách hàng không còn tin vào những cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra.

Đất nền là phân khúc duy nhất vẫn có giao dịch và có thể "nhúc nhích".

Theo quy luật, thị trường địa ốc Việt Nam đang ở giai đoạn thoái trào. Đến hết năm 2021, thị trường mới có thể khởi sắc, tuy nhiên so với các năm trước sẽ không sôi động bằng.

Thị trường bất động sản Việt cuối năm 2019 sẽ trở nên khó khăn bởi khan hiếm nguồn cung, nhà đầu tư cũng không sẵn sàng xuống tiền khi cho rằng giá bán có thể tiếp tục sụt giảm. Tương tự chứng khoán, thị trường nhà đất hiện nay là "con gấu" chứ không phải là "con bò tót".

PV: Thưa ông, đối với người mua nhà tại thời điểm này, ông có lời khuyên nào dành cho họ?

Thời điểm này không nên nóng vội mua nhà. Khách hàng nên tìm hiểu kỹ thông tin trước khi xuống tiền. Nếu tìm hiểu cẩn thận, kỹ lưỡng, bạn có thể mua được sản phẩm ưng ý hơn với cùng một số tiền.

Riêng với phân khúc chung cư, người mua của nhà đầu tư thứ cấp sẽ rẻ hơn so với mua trực tiếp từ chủ dự án. Nguyên nhân là, phần lớn nhà đầu tư thứ cấp đang bán cắt lỗ căn hộ.

PV: Xin chân thành cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!