Dự báo thị trường căn hộ tại TPHCM năm 2011

Theo Vietrees, đầu căn hộ giá trung bình an toàn hơn chứng khóan, vàng và ngoại tệ.

Báo cáo tổng quan thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh năm 2010 và xu hướng thị trường năm 2011 của Vietrees cho thấy, căn hộ giá trung bình vẫn được coi là kênh đầu tư an toàn cho nhà đầu tư so với kênh chứng khoán, vàng và ngoại tệ và thành lập doanh nghiệp.

Theo số liệu thống kê của Vietrees, tổng cung căn hộ trong năm 2010 theo ước tính sơ bộ có thể lên tới 18.000 căn. Mặc dù vậy, lượng căn hộ bán ra không được nhiều do cung lớn, giá vẫn ở mức cao. Các dự án đang phải cạnh tranh lẫn nhau và cạnh tranh với các căn hộ thuộc diện mua đi bán lại với ít nhất hơn 40.000 căn hộ từ hàng trăm dự án khác. Nhiều dự án chỉ đạt 35 - 40% so với kế hoạch bán hàng đặc biệt là các dự án cao cấp.

Nhìn chung, các dự án thuộc phân khúc căn hộ cao cấp rơi vào tình trạng ảm đạm. Số lượng và tỷ lệ giaod ịch ở mức thấp. Các dự án này thường tập trung ở khu vực trung tâm, cận trung tâm, khu vực phía Đông và Nam Sài Gòn.

Phân khúc nhà trung bình được các nhà đầu tư hướng tới. Các dự án phân khúc này tập trung ở Quận 7, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân. Với giá mua hợp lý và nguồn cung dồi dào, đây là cơ hội tốt cho người mua sở hữu căn hộ. Tuy nhiên, sự mở bán ồ ạt cùng với nguồn cung tăng mạnh, sức mua có xu hướng giảm. Cũng chính vì thế mà các sản phẩm mở bán đợt đầu tiên đa phần chỉ thu hút giới đầu tư.

Đối với căn hộ giá bình dân, Vietrees cho biết, phân khúc này vẫn duy trì được sức mua trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Dự báo sẽ còn phát triển mạnh trong nhiều năm sắp tới. Hiện các doanh nghiệp đã chuyển hướng sang đầu tư loại căn hộ bình dân tại các khu vực Q.12, Bình Chánh, Bình Tân, Thủ Đức.

Theo Vietrees, thị trường căn hộ trong năm 2010 tại TP Hồ Chí Minh gặp nhiều khó khăn đặc biệt ở phân khúc cao cấp và thậm chí ở các dự án có mức giá trung bình. Nguyên nhân, chủ đầu tư chưa quản lý và kiểm soát tốt chi phí đầu vào để giá thành lên cao từ đó giá bán ra phải cao, xuất phát từ công tác lập dự án đầu tư và triển khai chưa hiệu quả và các khó khăn trong vấn đề pháp lý... Nhiều dự án chỉ đạt được 30% - 40% so với kế hoạch đã điều chỉnh ở mức thấp, sức mua của thị trường ảm đạm.

Cũng trong thời gian vừa qua, các chủ đầu tư đã áp dụng nhiều hình thức để thúc đẩy bán hàng như cùng một cấp độ dự án nhưng chia sản phẩm thành nhiều cấp độ giá và có chênh lệch giá khác nhau nhiều giữa các sản phẩm ở từng phân khu, từng block, tầng căn hộ... nhằm tăng mức đáp ứng cho nhiều nhóm đối tượng khách mua; giảm giá căn hộ; khuyến mãi quà tặng, tặng nội thất; bảo đảm tỷ giá tiền Việt/ USD không tăng; dãn tiến độ và chia thành nhiều đợt thanh toán; chia sản phẩm cho nhiều đơn vị phân phối bán cùng lúc; tăng chiết khấu bán hàng…

VietRees cho thấy nhóm khách đầu tư thuần tuý chiếm tới 40%, đối với nhiều dự án có thể vẫn lên tới hơn 80%, nhóm mua để ở thực sự chỉ chiếm khoảng trên dưới 25% còn lại là kết hợp của cả 2 nhóm trên là 35%.

Khảo sát của VietRees về xu hướng thị trường trong năm 2011 tới cho thấy kênh bất động sản căn hộ giá trung bình vẫn được coi là kênh đầu tư an toàn cho nhà đầu tư so với kênh chứng khoán, vàng và ngoại tệ và thành lập doanh nghiệp. Thị trường sẽ diễn biến theo hướng tích cực và tốt hơn so với 2010.

Nhu cầu căn hộ sẽ dịch chuyển mạnh hơn ra khu vực xa trung tâm và khu vực vùng ven Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An do cơ sở hạ tầng và giao thông kết nối với khu vực trung tâm đang ngày càng thuận tiện hơn.

Thị trường căn hộ năm 2011 sẽ có sự cạnh tranh mạnh về giá, sẽ có ít nhất một đợt giảm giá căn hộ tiếp theo tuy không giảm nhiều như trước đây; hoặc ít nhất là chủ đầu tư sẽ không tăng giá bán căn hộ nữa để thu hút khách mua.

Nhiều chủ đầu tư bắt đầu đẩy mạnh hơn nữa trong xu hướng phát triển căn hộ giá trung bình tại khu vực ven trung tâm và xa trung tâm.

Các dự án căn hộ có giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 sẽ thu hút đầu tư và được phát triển mạnh hơn. Các căn hộ có diện tích nhỏ hơn dưới 60m2, 75m2, 90m2 có giá từ 0,8 - 1,4 tỷ đồng sẽ có cơ hội bán tốt hơn.

Đánh giá về thị trường năm 2011, Vietrees nhận định cho rằng sẽ có nhiều chuyển biến tích cực, đặc biệt với nhóm khách hàng có nhu cầu mua nhà thực.

Duy Khánh