Nhu cầu nhà ở xã hội (NƠXH) xa trung tâm thực tế là không nhiều nhưng chủ đầu tư vẫn xin đầu tư xây dựng bằng được để nhận hàng loạt ưu đãi. Sau khi đua nhau làm, nhiều dự án rơi vào cảnh ế ẩm bởi giá bán cao hơn cả giá đất thổ cư. Không bán được, chủ đầu tư lại quay ra xin chính quyền mua lại NƠXH.
Dự án NƠXH tại Quốc Oai được CEO Group mở bán đến lần thứ 8 vẫn ế ẩm
Ưu đãi mà vẫn... ế ẩm
Thực tế, người dân có nhu cầu mua NƠXH tại đô thị bởi giá rẻ đồng thời phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người thu nhập thấp. Tuy nhiên, chỉ có NƠXH gần trung tâm mới thực sự thu hút khách hàng. Nhiều dự án NƠXH có vị trí xa trung tâm, chủ đầu tư bán cả năm vẫn không hết ế. Trước thực tế đó, nhiều chủ đầu tư bằng mọi cách xin chuyển đổi dự án thương mại sang NƠXH.
Dự án NƠXH tại Kim Chung, Hoài Đức, Hà Nội do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư là một minh chứng. Dù được hưởng hàng loạt ưu đãi như miễn cả chục tỷ đồng tiền đất; miễn, giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp; được UBND cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hay một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật… nhưng vẫn trong trạng thái ế ẩm.
Sau khi được UBND TP. Hà Nội có văn bản số 370 ngày 11/3/2013 chấp thuận chủ trương điều chỉnh từ dự án thương mại sang NƠXH, dự án có giá bán hơn 14 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đất thổ cư khu vực xung quanh chỉ ở mức 12 triệu đồng/m2. Dự án hiện vẫn đang tiếp nhận hồ sơ mua nhà đợt 4 với cả nghìn căn hộ chưa bán được. Danh sách người mua chủ đầu tư gửi lên Sở Xây dựng trong đợt mở bán thứ 3 chỉ vẻn vẹn 6 người đăng ký trong khi quy mô dự án là... 1.496 căn.
Dự án NƠXH tại Quốc Oai do CEO Group thực hiện cũng trong trạng thái tương tự. Dự án này nhận được hàng loạt ưu đãi như: được trả lại tiền đất đã đóng trước đó, được miễn, giảm thuế VAT, được vay gói 30.000 tỷ đồng với lãi suất 5% … nhưng đến lần mở bán thứ 8 (lần mở bán gần đây nhất), giá bán gần 10 triệu đồng/m2, lượng người đăng ký mua căn hộ vẫn không nhiều. Sở Xây dựng Hà Nội thống kê cho thấy, sau đợt 7 mở bán, dự án NƠXH tại Quốc Oai bán vẫn còn tới 282 trên tổng 432 căn hộ.
Do không bán được hàng, nhiều chủ đầu tư đã tìm mọi cách câu người mua nhà bằng cách cho người mua hưởng hỗ trợ lãi suất 5% như gói 30.000 tỷ đồng (như dự án NƠXH The Vesta tại Phú Lãm, Hà Đông). Tuy vậy, ưu đãi này cũng không cải thiện được tình hình bán hàng. Tại đợt mở bán đầu tiên của dự án vào tháng 7/2016, chủ đầu tư tung ra 542 căn hộ nhưng chỉ có 3 hồ sơ mua được gửi lên Sở Xây dựng Hà Nội.
Dù ế ẩm nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn lạc quan vì trước đó, tại Đà Nẵng, một chủ đầu tư không bán được NƠXH, sau đó UBND TP đã mua mua lại để phân cho cán bộ, công chức trên địa bàn.
Cần thay đổi cơ chế ưu đãi
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất lành cho rằng, để tăng nhanh nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp phải thay đổi phương thức đầu tư NƠXH hoàn toàn theo cơ chế thị trường. Nhà nước the đó sẽ xóa bỏ các ưu đãi cho chủ đầu tư hiện nay đồng thời chỉ tập trung hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà. Khi đó, DN thực hiện đầu tư dự án NƠXH giống như xây nhà ở thương mại, nhưng phải dành 20-50% số căn hộ tùy theo từng dự án để xây nhà ở giá rẻ với diện tích 25-45m2/căn hộ. Những căn hộ này phải sử dụng vật liệu thông thường, chất lượng đảm bảo, an toàn cho người sử dụng.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường lại cho rằng, tình trạng thiếu hụt nhà ở cho người nghèo sẽ còn kéo dài nếu vấn đề quỹ đất không được giải quyết. Thực tế, những dự án NƠXH gần trung tâm dù có giá cao hơn nhưng vẫn nhiều người mua, còn các dự án ở ngoại thành, hạ tầng, giao thông không thuận lợi thì dù có bán giá thấp cũng sẽ vẫn ế. Đã có quy định các dự án phát triển nhà ở thương mại rộng hơn 10ha phải dành 20% quỹ đất làm NƠXH. Tuy nhiên, do cơ quan chức năng quản lý chưa nghiêm nên chủ đầu tư tìm mọi cách để trì hoãn thực hiện. Chủ đầu tư hoặc xin trả bằng tiền hoặc dành phần đất chưa giải phóng xong mặt bằng, khu đất xấu nhất để xây NƠXH...
Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam lại đề xuất, các đô thị như Hà Nội và Tp.HCM cần ưu tiên làm NƠXH khi xây dựng lại các khu chung cư cũ ở nội đô, hoặc tại các khu đất sau khi di dời nhà máy, công sở. Khu di dời nhà máy, công sở cũng phải chuyển một phần sang đất xây dựng NƠXH theo đúng quy hoạch. Sau khi xây xong, dự án sẽ chỉ phân phối cho người thu nhập thấp đang sống trong phường và lân cận, trong quận có dự án để không làm tăng mật độ dân số.
Theo ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng Hà Nội, với cách tính hiện nay, chủ đầu tư xây dựng NƠXH được hưởng 10% lợi nhuận nhưng nhận được các ưu đãi tiền đất, thuế. Dù lợi nhuận thấp hơn nhà ở thương mại nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn thích làm NƠXH do nhu cầu nhà ở cao. Hiện tại, Hà Nội có 5 dự án NƠXH được chuyển đổi từ nhà ở thương mại.
