Giá căn hộ chung cư tại Tp.HCM không ngừng "leo thang"

Cụ thể, giá bình quân các căn hộ tại khu Đông (quận 2, 9, Thủ Đức và một phần quận Bình Thạnh) khoảng 1.697,49 USD. Xét theo năm, mức giá này tăng 9,25%.

Khu vực phía Tây Tp.HCM vốn được mệnh danh là vùng trũng với giá căn hộ thấp nhất đô thị và giá đất cạnh tranh. Theo kết quả khảo sát, giá căn hộ bình quân ở khu vực này khoảng 1.202,42 USD/m2, so với cùng kỳ năm trước, tăng 13,37%. Các quận phía Tây được khảo sát gồm quận 6, 8, 11, Tân Phú, Bình Tân và Tân Bình.

Trong khi đó, tại thị trường phía Nam TP (quận 7, Bình Chánh, Nhà Bè), mức giá bình quân của căn hộ là 1.560,77 USD/m2, so với 3 tháng trước, tăng gần 3%.

JLL dự báo, trong thời gian tới, giá căn hộ tại Tp.HCM sẽ vẫn tiếp tục gia tăng bởi chi phí đất, kinh phí xây dựng, phát triển dự án không ngừng tăng cao.

Giá căn hộ ở những dự án tại các trục đô thị phía Đông, Nam và Tây Tp.HCM đều có xu hướng tăng. (Ảnh: Hao Bui)

Theo kết quả khảo sát thực tế của phóng viên, trong vòng bán kính từ 12km trở lên, trung tâm là chợ Bến Thành (quận 1), mức giá của các dự án chung cư giá rẻ dao động trong khoảng 23-25 triệu đồng/m2. Để kéo giá căn hộ xuống mức 1,2-1,5 tỷ đồng/căn, các chủ dự án đã thu nhỏ diện tích nhà, đồng thời áp dụng lối thiết kế thông minh. 

So với ngưỡng giá 20 triệu đồng/m2 của vài năm trước, giá bán của phân khúc bình dân đã vượt xa. Trong quý II/2018, giá chào bán căn hộ các dự án thuộc tỉnh lân cận, giáp ranh Tp.HCM cũng đạt mức tối thiểu là 1,3 tỷ đồng/căn có diện tích nhỏ.

Hiện tại, mức giá căn hộ tại khu vực Cát Lái (quận 2) đã thiết lập mặt bằng mới. Giá bán dự án sau đội thêm 5% so với dự án cũ. Trước đây, do gần cảng và giao thông vẫn còn hạn chế nên căn hộ ở đây có giá từ 950 triệu đồng/căn đến 1,1 tỷ đồng/căn. Giá căn hộ bình dân thấp nhất đạt 1,2-1,3 tỷ đồng/căn đang xây dựng. Giá thứ cấp của căn hộ chung cư hoàn thiện, đã có cư dân ở là từ 1,3-1,5 tỷ đồng/căn.

Tại quận 2, dự án chung cư bình dân không còn xuất hiện ở những vị trí đắc địa, thay vào đó là các dự án căn hộ trung-cao cấp. Giá chào bán căn hộ có vị trí đẹp ở khu Thạnh Mỹ Lợi khoảng 45-50 triệu đồng/m2. Tại quận 4, giá căn hộ thấp nhất là 38 triệu đồng/m2, cao nhất hơn 70 triệu đồng/m2 tùy vị trí, số tầng và view.

Theo ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty Sea Real, trong 4 năm qua, trong khi giá căn hộ chỉ tăng 10-15%/năm thì giá đất tăng tới 100-200%. Thị trường ghi nhận không ít dự án căn hộ (nhóm nguồn cung mới) tăng giá so với các dự án trước đó trong cùng khu vực. Mặc dù giá căn hộ có xu hướng tiếp tục đi lên với biên độ tăng thấp hơn giá đất song rất khó để kéo mặt bằng giá này đi xuống.

Ông Phương cho biết, có nhiều nguyên nhân khiến giá căn hộ âm thầm "leo thang". Một là, do chi phí đất ngày càng lớn khi các cơn "sốt đất" vừa qua đã kéo mặt bằng giá lên cao. Các dự án triển khai sau chu kỳ đất nền sốt nóng càng thêm khó khăn bởi việc thu xếp quỹ đất ngày càng đắt đỏ và rất khó dự toán.

Hai là, sự tăng cao về chi phí vật tư, nhân công. Ba là, chi phí cơ hội, chi phí tài chính nằm chờ trong các dự án (ít nhất là 2 năm, trung bình là 3 năm) sẽ tích lũy và cộng vào giá căn hộ.

Chuyên gia này cho rằng, nếu mua đất xây căn hộ vào đợt đỉnh của cơn sốt đất (2-3 năm qua), chủ dự án sẽ phải đối mặt với bài toán chi phí và giá thành hóc búa. Chủ đầu tư xây căn hộ bình dân lùi xa ra ngoại thành sẽ tốt hơn. Để có thể giảm được chi phí về đất đai, bán kính 12km trước đây sẽ phải nâng lên thành 14-15km. Còn nếu làm trong bán kính từ 8-10km đổ lại thì chỉ có thể đầu tư dự án trung-cao cấp.