Tp.HCM: Mức trần bảng giá đất thấp hơn thị trường 1 tỷ đồng/m2

HoREA cho rằng, bảng giá đất tại Tp.HCM hiện nay có một số điểm đã lạc hậu, không còn phù hợp với thực tiễn thị trường. Cụ thể, trong bảng giá đất của TP, giá đất chỉ bằng 30-50% giá thị trường. Điều đáng nói là, so với thực tế, mức giá cao nhất trong bảng giá đất cách quá xa.

Theo Nghị định 104 quy định giá đất tối đa tại Tp.HCM, giá đất là 162 triệu đồng/m2. Mức giá cao nhất tại 3 tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi không quá 30%, vào khoảng 210,6 triệu đồng/m2. Thế nhưng, mức giá này vẫn thấp hơn thực tế tận 1 tỷ đồng/m2.

Nếu cộng thêm hệ số biến động 2,1% thì mức kịch trần giá đất ở 3 tuyến đường nói trên cũng chỉ đạt 442,26 triệu đồng/m2. Giá đất tại 3 tuyến đường đẹp, sầm uất nhất trung tâm Tp.HCM vẫn cách xa thực tế dù có áp khung cao nhất, cộng thêm hệ số biến động cũng như ưu tiên định mức cao nhất.

Bảng giá đất Tp.HCM không còn phù hợp với thực tế thị trường. (Ảnh: Duy Trần).

Sở dĩ bảng giá đất quá thấp so với thực tế là bởi UBND cấp tỉnh được ban hành mức giá đất cao hơn song không vượt quá 30% mức giá tối đa và cũng không được thấp hơn mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất. 

Hiệp hội nhận định, đối với nhiều trường hợp, việc định giá đất cụ thể còn chậm, thậm chí kéo dài trong vòng từ 1-3 năm. Do đó, việc này chưa thể đáp ứng kịp thời tiến độ tính tiền thuê đất, thu tiền sử dụng đất và tính bồi thường. Quy trình hành chính và cơ chế trong khâu tổ chức thực hiện là lý do chính dẫn tới thực trạng này. 

Hiện tại, quy trình định giá đất thủ công cũng khá lủng củng. Trách nhiệm của Sở Tài nguyên - Môi trường Tp.HCM là lập kế hoạch định giá đất cụ thể, đồng thời tổ chức thực hiện xác định giá đất cụ thể. Trong khi đó, Sở Tài chính được giao làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh. Cơ quan này sẽ thẩm định phương án giá đất.

Chính cơ chế trên khiến việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính liên thông, minh mạch và tạo ra kẽ hở cho nhũng nhiễu, tham ô, "xin - cho". Điều này tác động tiêu cực tới môi trường kinh doanh, khiến ngân sách nhà nước thất thu. Hơn nữa, tiền sử dụng đất hiện vẫn là gánh nặng, là ẩn số đối với cả người mua nhà lẫn chủ dự án. Cùng với đó, tiền sử dụng đất cũng được coi là tác nhân cản trở nỗ lực đưa giá nhà đất về mức hợp lý.

Theo HoREA, các phương pháp định giá đất đang được áp dụng có sự chênh lệch rất lớn về kết quả, nhất là với những loại đất có giá trị thương mại cao như đất dịch vụ, thương mại, đất ở tại khu vực đô thị, các khu vực đang được đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Hiệp hội đánh giá, việc xác định giá đất và thẩm định giá đất hiện nay còn thiếu độ tin cậy, thiếu tính chính xác, vận dụng quy định còn tùy tiện nên dễ phát sinh tiêu cực. 

Công tác khảo sát, điều tra giá đất phổ biến trên thị trường hiện gặp nhiều vướng mắc, khó khăn. Cơ quan chức năng phải căn cứ vào giá giao dịch thực tế trong trường hợp áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Thế nhưng, để tránh nộp nhiều thuế thu nhập cá nhân, giá giao dịch thực tế thường bị khai thấp hơn. Luật Thuế thu nhập cá nhân có quy định, bên chuyển nhượng bất động sản phải nộp 2% giá trị hợp đồng. Việc chuyển nhượng bất động sản dù hòa vốn hay có lãi, thậm chí là thua lỗ đều phải nộp thuế.

Trước những bất cập nêu trên, HoREA đề xuất hủy bỏ quy định ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần. UBND cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền ban hành giá đất cụ thể. Mục đích là để đảm bảo giá nhà đất phù hợp diễn biến thị trường cũng như tình hình cụ thể của từng địa phương.