Giá đất Nhơn Trạch sẽ "đuổi" kịp Cát Lái?

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, trong chu kỳ vài năm tới có thể nổ ra cuộc rượt đuổi tăng giá đất giữa 2 đầu cầu Cát Lái nối Đồng Nai với quận 2, TP.HCM.

Theo phân tích của ông Quang, giá đất tại Cát Lái (quận 2, TP.HCM) có mức giao dịch phổ biến từ 50-60 triệu đồng/m2. Do đó, phải mất rất nhiều thời gian để đất Nhơn Trạch đuổi kịp đỉnh giá của trục đô thị cảng. Tuy vậy, giá đất Nhơn Trạch có thể tịnh tiến lên vùng giá bằng 50% giá đất Cát Lái bởi hạ tầng tăng tốc sẽ tạo cú hích tâm lý ấn tượng.

Ông Quang cho hay, ít nhất có 3 nguyên nhân tạo nên cuộc rượt đuổi tăng giá của đất Nhơn Trạch với Cát Lái thời gian tới.

Thứ nhất, giá đất vận hành theo quy luật "nước chảy về chỗ trũng". Với mặt bằng giá khá thấp, khi kết nối với TP.HCM, đất Nhơn Trạch sẽ có lợi thế tăng giá nhiều hơn so với Cát Lái.

Hiện tại, mức giá giao dịch phổ biến của đất thổ cư có vị trí đẹp tại Nhơn Trạch là 10-20 triệu đồng/m2. Trong khi đó, phía Cát Lái, giá đất đang ở ngưỡng 40-60 triệu đồng/m2. Với khoảng cách giá này, Nhơn Trạch có lợi thế hơn trong cuộc rượt đuổi bởi tổng giá trị tài sản thấp hơn. Đất giá rẻ sẽ có tần suất giao dịch cao hơn đất giá cao. Dĩ nhiên, giao dịch càng nhiều thì càng có cơ hội tăng giá đất.

Sau khi hoàn thành và đi vào sử dụng, cầu Cát Lái (đường màu đỏ) sẽ góp phần tăng kết nối giao thông TP.HCM với các tỉnh Đông Nam Bộ. (Ảnh: Google maps)

Thứ hai, áp lực giãn dân của TP.HCM quá lớn cũng là lý do tạo nên cuộc rượt đuổi tăng giá đất giữa Nhơn Trạch và Cát Lái. Thị trường bất động sản Nhơn Trạch sẽ tăng nhiệt khi dân cư dịch chuyển từ TP.HCM về đây. Mặt khác, giá đất nền Nhơn Trạch còn ở ngưỡng thấp, rẻ hơn nhiều so với TP.HCM nên còn nhiều tiềm năng tăng giá. Chưa kể, nền tảng kinh tế của Nhơn Trạch xoay quanh các khu công nghiệp và giá bất động sản công nghiệp có thể gia tăng mạnh bởi diễn biến hạ tầng tích cực.

Thứ ba, trong khi TP.HCM đang khan hiếm quỹ đất làm dự án thì Nhơn Trạch lại rất dồi dào. Trường hợp cầu Cát Lái sớm được xây dựng, hoàn thiện thì Nhơn Trạch sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư đổ về đây phát triển dự án. Theo đó, giá đất Nhơn Trạch càng có thêm cơ hội gia tăng, thiết lập mặt bằng cao hơn so với hiện tại.

Hạ tầng được kết nối đồng bộ với khu Đông TP.HCM (nhất là quận 9, quận 2) nên huyện Nhơn Trạch được giới đầu tư địa ốc trục đô thị cảng Cát Lại gọi là quận 13 của TP.HCM. Hơn nữa, mật độ lấp đầy của các khu công nghiệp tại Nhơn Trạch cũng khá tốt, có thể hình thành các khu dân cư dọc theo bờ sông.

Theo CEO của Công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cầu Cát Lái sau khi hoàn thành và đi vào sử dụng sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế Nhơn Trạch phát triển hơn trước, trở thành ngoại ô của TP.HCM. Cùng với đó, cầu Cát Lái còn giúp kéo giãn lượng dân cư tới Nhơn Trạch sinh sống khi việc đi lại giữa TP.HCM và Nhơn Trạch trở nên dễ dàng, thuận tiện hơn.

Lượng xe từ Nhơn Trạch qua phà Cát Lái tới TP.HCM và chiều ngược lại hiện rất lớn. Cầu Cát Lái trong tương lai còn có tác dụng kết nối các tuyến vành đai, cao tốc mới.

Song, ông Quang khuyến cáo rằng, nếu diễn biến thông tin cầu Cát Lái đúng tiến độ và khánh thành, thông xe trong thời gian không quá 2 năm thì kịch bản tăng giá đất Nhơn Trạch mới là "màu hồng".

Còn nếu dự án cầu Cát Lái bị trì hoãn thì kịch bản tăng giá đất Nhơn Trạch có thể chuyển sang màu xám. Theo đó, giới đầu tư sẽ ngày càng thận trọng hơn khi rót vốn vào khu vực này. Ông Quang nhận định: "Suất đầu tư cho tương lai ở trục giao thông này cần tính đến yếu tố rủi ro về dòng tiền và thất thoát chi phí cơ hội nếu không may bị mất kiểm soát về tiến độ hạ tầng, buộc phải chôn vốn lâu".