Giới đầu tư săn lùng căn hộ mini giá rẻ giáp ranh Sài Gòn

Bà Mai (Bình Thạnh, Tp.HCM) đang đầu tư bất động sản trung - cao cấp tại Tp.HCM đột ngột chuyển sang phân khúc siêu rẻ. Nhà đầu tư này đã gom 4 căn chung cư mini ở Bình Dương, tọa lạc ở khu vực gần sông Đồng Nai, giáp ranh Sài Gòn.

Đây là loại căn hộ có giá phải chăng, khoảng 16-17 triệu đồng/m2 đã bao gồm thuế, phí. Tính ra, mỗi căn hộ 33-35m2 có giá từ 560-600 triệu đồng, căn 45-50m2 giá khoảng 760-850 triệu đồng. Bà Mai đã bán 2 căn trong đó với tiền lãi mỗi căn từ 120-150 triệu đồng. Trong 6-9 tháng, biên lợi nhuận trên 20%.

Nếu so với căn hộ giá rẻ nhất Tp.HCM hiện nay (1,3-1,5 tỷ đồng/căn), theo tiến độ đóng tiền 35-40% giá trị hợp đồng thì tỷ suất sinh lời của căn hộ siêu rẻ tại Bình Dương tương đương.

Hồi giữa tháng 7 âm lịch, ông Hòa tìm mua chung cư nằm giáp ranh Sài Gòn. Ông được giới thiệu suất mua 2 căn hộ mini rộng 33-35m2 gần trạm metro Dĩ An (Bình Dương), tiếp giáp với quận Thủ Đức (Tp.HCM). Dự án này có giá bán dự kiến là 19 triệu đồng/m2. Như vậy, mỗi căn giá khoảng 627-665 triệu đồng.

Nhà đầu tư chia sẻ, do giá quá rẻ lại nằm giáp Sài Gòn, giao thông sẽ thuận tiện, dân cư đông đúc vì có nhiều khu công nghiệp, trường đại học nên ông đã bon chen mua bằng được các căn hộ này.

Theo ông Hòa, hiện căn hộ rẻ nhất tại Thủ Đức, quận 9 có giá từ 1,5-1,7 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, nếu đầu tư căn hộ này, giá thuê trên thị trường là 8 triệu đồng/tháng. Với số vốn khoảng 1,2-1,3 tỷ đồng, ông có thể mua được 2 căn hộ mini tại Bình Dương, nằm giáp Sài Gòn để cho thuê với mức giá tương đương.

Trong khi nguồn cung khan hiếm, căn hộ mini giá rẻ có nguồn cầu rất lớn. (Ảnh: Duy Trần)

Ông Đoàn - một môi giới căn hộ ở Bình Dương và khu vực giáp ranh Sài Gòn cho hay, từ đầu năm 2018 đến nay, thị trường phía Nam chỉ đón nhận 2 dự án căn hộ siêu rẻ có giá dưới 1 tỷ đồng. Các dự án cung ứng chưa tới 1.800 căn, so với nhu cầu ở thật và đầu tư tại Tp.HCM, Bình Dương, con số này quá ít.

Được biết, từ quý đầu năm, dự án thứ nhất (tọa lạc tại huyện Dĩ An, gần sông Đồng Nai, cách ranh quận 9 và Thủ Đức 15 phút di chuyển) đã hết hàng. Công trình được xây đến tầng 6 và đã ra hợp đồng mua bán cho khách hàng. Giá bán trên thị trường thứ cấp chênh lệch trung bình từ 120-160 triệu đồng/căn.

Tọa lạc gần Suối Tiên, giáp với Tp.HCM qua Làng đại học Thủ Đức, dự án thứ hai cũng hết hàng dù mới chỉ nhận đặt chỗ, chưa mở bán và chốt giá chính thức. Có thể thấy, hiện nhu cầu đầu tư căn hô mini rất lớn. Thậm chí, một người có thể mua vài căn theo thói quen đầu tư bầy đàn. Các thỏa thuận mua, hứa bán với mức giá chênh lệch đang gia tăng bởi nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu.

Theo ông Đoàn: "Điều gây chú ý là ngoài một số ít dân địa phương hoặc người nhập cư là quản lý cấp trung và chuyên gia khu công nghiệp mua, căn hộ giá nửa tỷ đến dưới một tỷ đồng một căn đang hút khách hàng Tp.HCM đổ xô về đây đầu tư rầm rộ".

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group cho rằng, việc những căn hộ siêu rẻ nằm giáp ranh Sài Gòn với giá từ 600 triệu đến dưới 1 tỷ đồng mỗi căn cháy hàng bởi nhiều nguyên nhân. Cụ thể như sau:

Một là, nguồn cầu nhà giá rẻ rất lớn. Thực tế cho thấy, nhu cầu nhà giá rẻ không ngừng gia tăng tại các đô thị đông dân, tốc độ đô thị hóa nhanh.

Hai là, nguồn cung nhà giá rẻ luôn khan hiếm, không đáp ứng nhu cầu nên rổ hàng luôn hết sạch.

Ba là, sau cơn sốt đất, giá nhà tại Tp.HCM quá đắt đỏ. Mặt khá, do chi phí xây dựng tăng cao nên những căn hộ siêu rẻ giáp ranh trở thành vùng trũng, hấp dẫn dòng tiền đầu tư.

Bốn là, tại các thành phố phát triển, mong muốn an cư, sở hữu tài sản của những người nhập cư ngày một mạnh mẽ. Thế nên, những tài sản có giá trị không quá cao là mục tiêu phấn đấu của nhiều người.

Ông Phúc đánh giá: "Phân khúc nhà ở dưới một tỷ đồng hội tụ được 4 tiêu chí vàng: nhu cầu lớn, nguồn cung khan hiếm, giá cả cạnh tranh, giao thông thuận tiện nên nó trở thành kênh đầu tư lý tưởng nhất hiện nay là điều có thể hiểu được".

Theo ông Phúc, người mua chung cư siêu rẻ phải rà soát kỹ tính pháp lý của dự án cũng như uy tín của chủ đầu tư để bảo toàn danh mục đầu tư.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Phó Tổng giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Công ty CP Bất động sản Danh Khôi (DKR) lại cho rằng, các dự án căn hộ siêu rẻ phải đối mặt với nhiều vấn đề. Do nhu cầu rất lớn trong khi nguồn cung khan hiếm nên dẫn đến tình trạng bị đội giá rất cao.

Đồng thời, chủ dự án nhà giá rẻ phải giải quyết bài toán cân bằng giữa chi phí và giá thành. Một điều tất yếu là, giá thành chỉ thấp khi chi phí ở mức thấp. Tuy vậy, khi chi phí thấp thì chất lượng công trình phải chịu thách thức lớn hoặc sẽ phải áp dụng công nghệ đặc biệt để cải tiến sản phẩm.

Quỹ đất để triển khai dự án cũng là một trong những khó khăn mà chủ đầu tư phải đối mặt. Theo ông Hạnh, sau các cơn sốt đất, giá đất tại Tp.HCM và cả những vùng lân cận, tỉnh giáp ranh đều bị đội lên cao. Chính vì vậy, cơ hội để có những dự án chung cư siêu rẻ giáp ranh Sài Gòn ngày càng ít đi vì biên lợi nhuận không cao. Để đảm bảo lợi nhuận, các chủ đầu tư buộc phải chuyển sang làm căn hộ trung và cao cấp.