Đất thổ cư ở khu vực nội thành luôn là món hàng “quý hiếm” do ít người bán và giá trị lợi ích tích lũy cao hơn hẳn bất động sản (BĐS) chung cư.
Khác với các loại hình BĐS khác, lượng sản phẩm BĐS dạng xen kẹt được quảng bá khá nhỏ giọt trên các trang nhà đất trực tuyến hay các thông tin khác.
Đất thổ cư dịch vụ hay xen kẹt có mặt ở hầu hết các quận nội đô lịch sử hay các vùng địa bàn mới lên cấp đô thị.
Giá rẻ, pháp lý yếu
Điều đáng chú ý là giá các sản phẩm này thường thấp hơn gấp nhiều lần so với đất thổ cư cùng địa bàn, khác nhau là ở vị trí, thế đất và… tính pháp lý.
Nhiều trường hợp người bán (bao gồm cả môi giới) nêu rõ về khả năng được cấp chứng nhận sử dụng mảnh đất (sổ đỏ) khi giao dịch.
Thông tin về sản phẩm đất xen kẹt ở Nam Từ Liêm được đăng trên một website BĐS như sau: “Nhà cấp 4 ở khu đất xen kẹt Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm nay cần tiền bán gấp. Nhà rộng 60m2. Mặt tiền 4m. Mặt ngõ 2m… Gần khu tập thể Đài Phát thanh Mễ Trì, KĐT Phùng Khoang, Big C…Giá bán: 700 triệu đồng (có thỏa thuận). Giấy tờ mua bán viết tay…”.
Nếu tính ra, giá đất đại vị trí khá đẹp này chưa tới 12 triệu đồng/m2. Cũng theo thông tin rao bán, “chỉ làm việc với người có nhu cầu thực sự”, có nghĩa là người mua phải thực sự “cần” mua và sẵn sàng mua với bất cứ giá nào – ngay cả việc phải chấp nhận mua bán bằng giấy viết tay.
Một cò đất ở khu vực dọc trục Bùi Xương Trạch – Định Công cũng áp dụng chiêu “úp mở” khi rao bán suất đất nông nghiệp xen kẹt cách không xa chung cư 283 Khương Trung.
Môi giới T. nêu rõ đất xen kẹt đất nông nghiệp tại phố Bùi Xương Trạch, diện tích xấp xỉ 50m2, ôtô đỗ cách nhà 20m, giấy tờ hợp lệ, hướng Đông, gần nhiều chợ, bệnh viện, tiện đi lại, giá 20 triệu/m2, có thương lượng.
Giấy tờ hợp lệ ở đất thực chất bao gồm giấy viết tay mua bán giữa chủ (gửi môi giới bán) và khách. Đồng thời, kèm theo đó là sổ đóng thuế đất nông nghiệp từ những năm trước 2000. Đồng thời người trung gian này cũng khẳng định có “quen biết” với cơ quan chức năng sở tại nên không lo lắng vấn đề được cấp sổ hồng mảnh đất xen kẹt nông nghiệp.
Đất xen kẹt mập mờ pháp lý (ảnh minh họa)
Rủi ro giấy chứng nhận
Nhiều năm qua, rủi ro không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ) khi mua đất xen kẹt đã được cảnh báo nhiều lần. Thế nhưng lợi nhuận, giá vừa túi tiền, thủ tục nhanh gọn đã khiến sự mập mờ về pháp lý chỉ là yếu tố tham khảo.
Qua tìm hiểu ở một số địa bàn như Bùi Xương Trạch, Định Công…, nhiều mảnh đất xen kẹt đã được rêu rao hoàn thành việc cấp sổ và giao dịch thành công. Số lượng ít ỏi đấy đã tạo niềm tin vừa đủ cho một bộ phận người mua luôn đặt mục tiêu “ngon – rẻ” là thước đo.
Thực chất, đất xen kẹt là đất vườn, đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch. Những loại đất này thường không có sổ đỏ, chuyển nhượng chỉ thông qua giấy tờ viết tay.
Về điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất xen kẹt sang đất ở, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã nêu rõ, hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo những yêu cầu như: là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ..; bàn giao cho UBND xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, để được chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cá nhân/hộ gia đình phải đáp ứng hàng loạt yêu cầu khá gắt gao và thủ tục tương đối rườm rà.
Do đó để thu lợi nhanh chóng và tránh thủ tục, các chủ đất kiểu này mặc nhiên giao dịch.
Về phía người mua nhà, tủi ro từ việc mua bán thông qua giấy tờ viết tay là rất lớn. Chỉ rất may mắn, khách mới tìm được “đầu mối” thông tin về quy hoạch mảnh đất trước khi xuống tiền. Ngoài ra, việc nhờ cậy các văn phòng luật sư tư vấn, hỗ trợ xin chuyển mục đích sử dụng đất cũng không đơn giản, tốn kém mà chưa biết kết quả ra sao…
