Khắc phục điều bất ổn của thị trường bất động sản

Mức giá BĐS cao đã làm ảnh hưởng rất lớn đến khả năng thanh toán của người dân. Theo kinh nghiệm của thế giới, chỉ tiêu để đánh giá mức độ rủi ro trong việc đầu tư về nhà ở đó là tỷ lệ giữa số tiền mà một gia đình phải trả cho số tiền vay mua nhà trên mức thu nhập hàng tháng. Đối với gia đình trung lưu, tỷ số này khoảng 1/3, tức là mỗi gia đình chỉ phải dành trên 30% thu nhập hàng tháng để trả nợ vay mua nhà. Trong khi đó ở Việt Nam, tỷ lệ này vào khoảng 80% đối với gia đình thu nhập khá. Khả năng thanh toán này ở nước ta phản ánh một mức độ rủi ro cao, dễ gây ra khủng hoảng nợ.

Theo các chuyên gia, có nhiều nguyên nhân gây ra tình trạng giá BĐS cao, do giá đầu vào tăng, do khan hiếm... nhưng nguyên nhân quan trọng là do giá BĐS bị thả nổi, các chủ đầu tư tự quyết định giá và do chính hiện tượng đầu tư theo phong trào càng đẩy giá BĐS lên cao. Đó là chưa kể một số chủ đầu tư đã có những “thủ thuật” để đẩy giá, trong khi khách hàng chấp nhận mua bằng mọi giá.
Nhiều bất ổn

Diễn biến của thị trường BĐS năm 2009 cũng cho thấy thị trường này phụ thuộc lớn vào chính sách tín dụng cũng như động thái của hệ thống ngân hàng. Cụ thể, trong quý I và đầu quý II, cùng với việc giải ngân gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ lãi suất 4%, một đợt tăng giá ngắn đã diễn ra tại Hà Nội. Đến quý III, trong khi chờ đợi có tiếp tục gói kích cầu kinh tế thông qua hỗ trợ 4% lãi suất nữa hay không, thị trường BĐS gần như không biến động. Đến cuối quý IV, khi thực hiện thắt chặt tín dụng cho thị trường BĐS, thị trường BĐS cả nước hầu như không có biến động… Cùng với thủ tục tín dụng phức tạp, người dân càng khó khăn vay vốn mua nhà. Theo các chuyên gia BĐS, nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ trồi sụt thì khó có thể tạo dựng được một thị trường BĐS phát triển bền vững.

Ngoài ra, hiện nay rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Nhiều Cty, tập đoàn lớn thành lập Cty kinh doanh BĐS, nhiều ngân hàng cũng thành lập quỹ hoặc Cty kinh doanh BĐS. Nhiều DN không đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm cũng tham gia đầu tư kinh doanh BĐS. Nhiều cá nhân cũng đổ xô vào kinh doanh BĐS nên đã xảy ra hiện tượng cạnh tranh không lành mạnh.

Đa số các dự án nhà ở đều huy động vốn bằng hình thức mua nhà trả tiền trước, thanh toán theo tiến độ xây dựng. Tuy nhiên do thiếu năng lực của một số chủ đầu tư đã dẫn đến các vi phạm như chủ đầu tư giao nhà chậm so với tiến độ thỏa thuận, sai chất lượng, tự ý điều chỉnh giá nhà so với giá trong hợp đồng... Thậm chí nhiều dự án thực hiện bán nhà đất thu tiền trước nhưng sau nhiều năm vẫn dậm chân tại chỗ và không còn tính khả thi.

Tăng cường quản lý Nhà nước

Để phát triển thị trường BĐS bảo đảm tính ổn định, bền vững, theo các chuyên gia, cần phải thực hiện nhiều giải pháp, trong đó cần nâng cao năng lực, hiệu lực của bộ máy quản lý Nhà nước về thị trường BĐS.

Một chuyên gia cho rằng, trước hết cần sớm xây dựng cơ chế tài chính phát triển thị trường BĐS, đặc biệt là cơ chế tài chính phát triển nhà ở. Cụ thể, trong năm 2010, sự phát triển của thị trường BĐS vẫn tiếp tục phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Các chính sách tài chính tiền tệ cần phải rất linh hoạt để bảo đảm không tạo ra bong bóng trên thị trường BĐS nhưng cũng không thắt chặt đột ngột gây đổ vỡ thị trường trên diện rộng…

Trong tương lai, cần nghiên cứu việc thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ người lao động có điều kiện mua nhà. Có cơ chế cho phép các DN kinh doanh BĐS được phát hành trái phiếu xây dựng nhà ở nhằm tạo điều kiện về vốn cho chủ đầu tư cũng như khuyến khích người dân tham gia đầu tư.

Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh tập trung nguồn lực cho phát triển nhà ở thương mại và các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm, thực hiện biện pháp làm tăng nguồn cung cho thị trường. “Cần phải có một cơ quan đủ tầm để quản lý thị trường BĐS ngang tầm với yêu cầu trong thời gian tới” - các chuyên gia cũng đề xuất trước bất cập của hệ thống tổ chức quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS hiện nay do nhiều bộ, ngành quản lý, dẫn đến sự chồng chéo trong việc ban hành các cơ chế chính sách, sự thiếu quản lý của các cơ quan Nhà nước ở các địa phương hiện nay.