Kiếm bộn tiền từ đầu tư căn hộ gần khu công nghiệp

Mảng cho thuê, mua bán thứ cấp căn hộ đang diễn ra sôi động tại Bình Dương - thủ phủ của các cụm công nghiệp, khu công nghiệp. So với lãi suất ngân hàng, tỷ suất sinh lời từ cho thuê căn hộ gần khu công nghiệp ở Bình Dương cao hơn nhiều.

Tọa lạc trên đường Phạm Văn Đồng (Dĩ An, Bình Dương), cạnh khu công nghiệp Sóng Thần I, Sóng Thần II, Bình Đường, giáp quận Thủ Đức (Tp.HCM), một dự án chung cư cao tầng gồm 400 căn hộ đang có hiệu suất sinh lời ở mức lý tưởng.

Cụ thể, tại dự án này, hồi tháng 6/2016, các căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 64m2 từng được chào bán với giá 1,1-1,2 tỷ đồng/căn (chưa kể VAT), nay có giá thuê 9 triệu đồng/căn/tháng (nhà trống). Trong khi đó, nếu có nội thất, giá thuê căn hộ có cùng diện tích dao động ở mức 12-14 triệu đồng/căn/tháng tùy vị trí tầng và hướng.

Dự án nói trên có tỷ lệ lấp đầy đạt 100%. Tỷ suất sinh lời từ việc thuê căn hộ đạt 8-9%/năm. So với các căn hộ cùng phân khúc tại Tp.HCM, tỷ suất sinh lời này cao hơn 1,5-2 lần. Trong vòng 2 năm qua, giá bán căn hộ dự án cũng tăng cao. Trong quý II/2016, giá căn hộ gần khu công nghiệp này từ 1,1-1,2 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ nay chuyển nhượng lại với giá 1,7 tỷ đồng/căn, tức lãi 500 triệu đồng/căn. Trong 24 tháng, tỷ suất sinh lời là 45%, lợi nhuận khoảng 22,5%/năm. 

Thị trường cho thuê, mua bán thứ cấp căn hộ gần khu công nghiệp tại Bình Dương diễn ra sôi động.

Một dự án căn hộ hơn 500 căn ở mặt tiền Đại lộ Bình Dương (Thuận An), cách Khu công nghiệp VSIP 3km có mức giá ban đầu do chủ đầu tư đưa ra là 750-800 triệu đồng/căn rộng 46-50m2, nay cho thuê với giá 8 triệu đồng/căn (nhà trống). Giá thuê từ 10-14 triệu đồng/căn/tháng đối với nhà có nội thất, tùy số tầng và hướng nhìn. Tính ra, tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê đạt trên 10%.

Tại Thành Phố Mới Bình Dương, dự án quy mô hơn 400 căn tiêu chuẩn Nhật cũng có tỷ suất sinh lời tốt dù thanh khoản ban đầu khá thấp. Căn hộ gần khu công nghiệp này được chào bán năm 2013 với giá từ 1.100 USD/m2, khoảng 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến quý III năm nay, mức giá tăng lên tới 28-30 triệu đồng/m2. Như vậy, trong vòng 5 năm, giá bán tăng 8-9 triệu đồng/m2.

Thế nhưng, người mua căn hộ phần lớn không phải khách hàng cuối cùng bởi mục tiêu nhắm tới đầu tư. Cách đây 5 năm, giá gốc của các căn hộ 72m2 hai phòng ngủ khoảng 1,5 tỷ đồng/căn, nay cho thuê từ 500-600 USD/tháng (11,5-13,5 triệu đồng/căn/tháng).

Chủ đầu tư giữ lại 40 căn làm căn hộ dịch vụ cho người Nhật thuê với những dịch vụ, tiện ích như khách sạn với giá thuê từ 800-900 USD/căn/tháng. Khách thuê chủ yếu là các chuyên gia nước ngoài làm việc cho trong nhà máy khu công nghiệp VSIP. Đặc biệt, công ty cấp ngân sách cho các chuyên gia thuê nhà. Tại dự án này, tỷ suất sinh lời thấp nhất từ việc cho thuê căn hộ đạt 7,5%, cao nhất là 16%.

Trong 8 tháng đầu năm 2018, dự án căn hộ đối diện Bệnh viện Hạnh Phúc đang xây dựng phần móng ở Thuận An, gần khu công nghiệp VSIP (Bình Dương), khu công nghiệp Linh Trung 2, Bình Chiểu (Thủ Đức), cụm công nghiệp quận 12 (Tp.HCM) cũng giao dịch rất sôi động. 

Các căn hộ tại dự án này có giá bán thấp nhất là 870 triệu đồng/căn, chủ đầu tư cam kết cho thuê khi bàn giao nhà với giá 11 triệu đồng/tháng, tỷ suất sinh lời được bảo chứng đạt trên 10%.

Ông Nguyễn Anh Đào, Tổng giám đốc Công ty Viethome cho hay, dự án căn hộ gần khu công nghiệp, thành phố công nghiệp lớn như Bình Dương, giáp Tp.HCM có lợi thế khai thác cho thuê rất lớn. Tỷ suất sinh lời của dòng sản phẩm này đạt 8-10%, thậm chí có trường hợp lên tới 11-16%. Trong khi đó, tại Tp.HCM, tỷ suất sinh lời từ cho thuê căn hộ cao nhất khoảng từ 5-6%.

Theo phân tích của ông Đào, sở dĩ căn hộ tại Bình Dương có giá rẻ hơn Tp.HCM là bởi mặt bằng chung chi phí đất tại thành phố công nghiệp thấp hơn. Mặt khác, nhu cầu thuê chỗ ở tiện nghi, đảm bảo an ninh từ chuyên gia, các cấp quản lý của thành phố công nghiệp này cũng rất lớn.

Ông Đào thông tin, hiện Bình Dương có khoảng 28 khu công nghiệp được thành lập cùng 10 cụm công nghiệp đang hoạt động. Tỉnh hiện có trên dưới 50.000 các chuyên gia, cấp quản lý làm việc trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Trước đây, họ thường thuê nhà tại Bình Thạnh, quận 1, quận 2, quận 7 nay lại thuê căn hộ gần khu công nghiệp để rút ngắn thời gian di chuyển.

Đặc biệt, doanh nghiệp sẽ chi trả khoản ngân sách ước tính từ 600-1.000 USD/tháng tùy cấp bậc để nhóm khách hàng này thuê nhà. Vậy nên, tại các khu công nghiệp ở Bình Dương, thị trường căn hộ cho chuyên gia thuê diễn ra hết sức sôi động.

Theo chuyên gia này, nguồn cung căn hộ chất lượng cao cho chuyên gia thuê ở Bình Dương còn hạn chế. Do nguồn cung ít nên căn hộ cho thuê càng được giá. Chính vì thế, tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê căn hộ gần khu công nghiệp Bình Dương vượt xa Tp.HCM, được xếp vào kênh đầu tư lý tưởng khi đối sánh với lãi suất ngân hàng. 

Lãnh đạo Viethome nhận định, tại Bình Dương, thị trường căn hộ cho thuê với an ninh đảm bảo 24/7, dịch vụ khép kín trong các năm tới sẽ còn nhiều tiềm năng phát triển. Nguyên nhân là, hiện nguồn cung căn hộ cho thuê còn khan hiếm, trong khi dự án mới phải xây từ 18-24 tháng nên rổ hàng chưa đáp ứng nhu cầu của khách hàng mục tiêu lẫn nhà đầu tư.

Theo số liệu thống kê sơ bộ của các đơn vị kinh doanh căn hộ gần khu công nghiệp tại Bình Dương, khoảng 50% khách hàng là nhà đầu tư đến từ Tp.HCM. Họ mua căn hộ với mục đích "lướt sóng" hoặc khai thác cho chuyên gia nước ngoài thuê. Nhóm khách hàng còn lại là những quản lý cụm công nghiệp, khu công nghiệp người Việt. Đối tượng khách hàng này là người địa phương hoặc nhập cư có thu nhập ổn định, dòng tiền tích lũy đủ khả năng vay mua nhà trả góp.