Lo ngại tín dụng bất động sản "núp bóng" vay tiêu dùng

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng vào bất động sản hiện đang được các ngân hàng duy trì từ 7-8% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế. So với mức gần 30% vào năm 2010-2011, tỷ lệ này đã giảm nhiều, qua đó giúp các ngân hàng kiểm soát tốt hơn chất lượng cho vay.

Trường hợp gộp cả tiền cho người dân vay mua, sửa chữa nhà cửa thì tín dụng đổ vào bất động sản hiện chiếm tỷ lệ khoảng 20%

Các khoản vay ngân hàng để đầu tư bất động sản và sinh lợi trên bất động sản theo quy định hiện hành sẽ được xếp vào nhóm tín dụng bất động sản. Bên cạnh đó, một mảng cho vay khác cũng liên quan đến nhà đất là mua nhà, sửa nhà để ở. Hiện tại, khoản vay này được xếp vào mảng tín dụng tiêu dùng của người dân.

Thế nhưng, tín dụng tiêu dùng trong thời gian gần đây tăng trưởng rất mạnh, chủ yếu đến từ hoạt động cho vay mua nhà, sửa nhà. Thực trạng này làm dấy lên lo ngại rằng, hoạt động co vay đang tiềm ẩn nguy cơ tín dụng chảy vào bất động sản nhưng "núp bóng" cho vay tiêu dùng.

Sự tăng trưởng mạnh mẽ của tín dụng tiêu dùng cho vay mua, sửa nhà làm dấy lên lo ngại tín dụng bất động sản đang "núp bóng" khoản cho vay này. (Ảnh minh họa: Tiến Tuấn)

Số liệu thống kê cho thấy, tính đến cuối năm ngoái, ngành ngân hàng đã cho vay tổng cộng khoảng 1,17 triệu tỷ đồng vào tín dụng tiêu dùng. Đáng chú ý, dư nợ trong mảng mua nhà, sửa nhà đã chiếm 53%, tỷ lệ còn lại là mua trang thiết bị và phương tiện đi lại… Theo đó, khoản tín dụng đang được cho vay mua, sửa nhà của người dân khoảng 600.000-700.000 tỷ đồng. Nếu cộng khoản tín dụng đó vào dư nợ cho vay trong mảng bất động sản thì các khoản vay liên quan tới hoạt động này đang chiếm xấp xỉ 20% tổng dư nợ của nền kinh tế.

Đồng thời, điều này cũng lý giải vì sao tín dụng tiêu dùng đạt mức tăng trưởng 65% trong năm vừa qua.

Theo số liệu từ NHNN chi nhánh Tp.HCM, tính đến hết tháng 7 năm nay, tổng dư nợ cho vay trên địa bàn TP đạt khoảng 1,128 triệu tỷ đồng. Trong đó, 53% dư nợ trung và dài hạn, 47% còn lại là nợ ngắn hạn. Về mặt cơ cấu, dư nợ cho vay sản xuất kinh doanh chiếm khoảng 75%; cho vay bất động sản chiếm 10,8%; vay tiêu dùng chiếm khoảng 14%...

Căn cứ theo số liệu nêu trên thì tín dụng với bất động sản tương đương vào khoảng 208.000 tỷ đồng. Điều đáng nói là, trong số tín dụng tiêu dùng, tỷ lệ các khoản vay trong hoạt động mua nhà, sửa nhà của người dân chiếm tới 40%. Trường hợp phân tách tín dụng tiêu dùng trong mảng mua, sửa nhà vào cho vay bất động sản, tỷ lệ này cũng xấp xỉ 20% tổng dư nợ.

Cơ cấu tín dụng tiêu dùng trong năm 2017. (Nguồn: UBGSTC, NHNN)

Xử lý tín dụng bất động sản như thế nào?

Vừa qua, tại một hội thảo về phát triển bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh Tp.HCM cho hay, tốc độ vay mua, sửa nhà trong mảng vay tiêu dùng tăng nhanh với tỷ lệ khoảng 40% tổng tỷ lệ tăng trưởng vay tiêu dùng. Song, đây không phải là điều đáng lo ngại bởi hệ số rủi ro trong mảng này khá thấp.

Theo ông Minh, mối lo ngại tín dụng "núp bóng" vay tiêu dùng để đổ vào bất động sản sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro là không xác đáng. Kết quả khảo sát của đơn vị này cho thấy, 40% vay tiêu dùng đổ vào bất động sản hầu hết đều là cho vay cá nhân để đầu tư nhà ở (ở hoặc cho thuê). Những giao dịch này đều có tài sản đảm bảo với hệ số rủi ro còn thấp hơn so với việc các tổ chức tín dụng cho vay dự án.

Bàn về thực trạng trên, đại diện nhiều ngân hàng cho biết đã chỉ đạo kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản theo hướng hạn chế cấp vốn cho các chủ đầu tư xây dựng dự án. Ngân hàng ưu tiên cấp tín dụng cho người dân, cá nhân có nhu cầu mua nhà để ở.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực  cho rằng, không nên đánh đồng trọng số rủi ro cho vay mua nhà, sửa nhà giống với cho vay bất động sản vì bản chất hoạt động của hai khoản vay này không giống nhau.

Theo ông Lực: “Cho vay mua, sửa nhà đáp ứng nhu cầu ở thật sự của người dân và hiện được thống kê dưới dạng tín dụng tiêu dùng. Rủi ro trong phân khúc này thấp hơn rất nhiều so với bất động sản. Ở nhiều quốc gia, hoạt động này thậm chí được xếp ngang hàng với cho vay thông thường với trọng số rủi ro chỉ là 100%".

Theo đề xuất của một số chuyên gia, để xác định trọng số rủi ro riêng trong hoạt động cho vay bất động sản nên tách bạch các phân khúc khác nhau.

Vậy nhưng, để cho vay tiêu dùng và cho vay bất động sản không bị đánh đồng và kiểm soát tốt tín dụng vào bất động sản, chuyên gia này khuyến nghị nên bóc tách cho vay mua, sửa nhà về cho vay bất động sản. Điều kiện đi kèm là phải phân tách cho vay bất động sản thành nhiều phân khúc khác nhau với trọng số rủi ro riêng cho từng phân khúc.

Ông Lực cho hay: "Nếu bóc tách cho vay mua, sửa nhà về cho vay bất động sản thì tỷ lệ này sẽ tăng nhanh hơn. Nhưng với điều kiện quản lý được thì không có gì đáng ngại".

Theo đề xuất trên thì cho vay bất động sản sẽ được chia thành các phân khúc với mức độ rủi ro khác nhau và được gán với những trọng số rủi ro tương ứng. Hoạt động mua, sửa nhà sẽ có trọng số rủi ro là 100% và nâng dần lên với các phân khúc khác tối đa là 200% như quy định chứ không đánh đồng tất cả là 200% như hiện nay.

Ông Lực cho biết thêm, việc chuyển cho vay mua, sửa nhà về bất động sản sẽ khó phát sinh rủi ro. Bởi lẽ, bản chất mảng cho vay này rất ít rủi ro khi chỉ chuyển tiền từ túi này sang túi khác của ngân hàng. Theo đó, các thống kê, báo cáo đưa ra cũng chính xác hơn, để không có chuyện tín dụng tiêu dùng có thể tăng tới mức 60-65% như năm qua.